Obsah článku
Myjava, zdá sa, prehadzuje výhybku. Po rokoch, keď sa skôr zapĺňali medzery v existujúcej zástavbe, prichádza úprava územného plánu, ktorá prvýkrát veľmi konkrétne hovorí, kde môžu pribudnúť nové bytové domy, kde rodinné domy, čo zostane pre priemysel a kam sa posunie energia mesta.
Ak vás zaujíma bývanie v Myjave – či už v bytovke „v meste“, rodinnom dome pri Turej Lúke alebo na kopaniciach – práve tieto zmeny určia, kde vôbec bude legálne stavať, aká bude okolo vás zeleň, aký hluk z dopravy a čo môže vyrásť za vašim plotom.
Kľúčové body sú nové plochy pre bývanie (Nová Myjava pri Novomestskej, Jablonská/Viestova, Turá Lúka, kopanice U Vlčkov), nový polyfunkčný areál výroby a služieb nad cintorínom, veľká fotovoltická elektráreň na Kňazovej kopanici a zároveň „stopka“ pre byty v bývalom učilišti pri armatúrke.
Kľúčové fakty a čísla zmeny územného plánu
Celkové zámery zmeny územného plánu Myjavy sa dajú zhrnúť do niekoľkých hlavných čísel. V celom meste sa počíta približne s 200 novými bytmi a 39 rodinnými domami, čo môže priniesť odhadovaný nárast obyvateľov o približne 538 osôb.
Nová mestská štvrť Nová Myjava (Z1) pri Novomestskej ulici zahŕňa dve plochy s výmerou 0,91 ha a 0,55 ha. Ráta sa tu s bytovými domami až do 6 nadzemných podlaží, minimálne 30 % územia musí tvoriť zeleň a len v časti Z1a môže vzniknúť orientačne približne 125 bytov.
Medzi Jablonskou a Viestovou ulicou (Z3) vzniká priestor pre kompaktnejšie mestské bývanie na ploche 3,47 ha. Štvorpodlažné bytové domy s minimálne 30 % zelene môžu priniesť približne 35 bytov a 8 rodinných domov.
V Turej Lúke pri cintoríne (Z4) sa na 1,10 ha plánuje 11 rodinných domov s minimálne 30 % zelene. Na kopaniciach U Vlčkov (Z5) s plochou 4,15 ha môže pribudnúť približne 20 rodinných domov (5 už stojí) a minimálne 55 % územia musí zostať zelené.
Nad horným cintorínom pri Novomestskej vznikne nový polyfunkčný areál výroby a služieb Z2 s výmerou 3,94 ha, indexom zastavanosti 60 % a minimálne 20 % zelene. Na Kňazovej kopanici (Z7) je naplánovaná fotovoltická elektráreň na 8 ha s výkonom približne 2,5 – 3,1 MWp, pričom zástavanosť je obmedzená na 10 %.
Kde sa územný plán mení a čo to znamená pre bývanie
Zmeny územného plánu sa dotýkajú siedmich lokalít, roztrúsených po rôznych častiach Myjavy a jej mestských častí.
- Z1 „Nová Myjava“ – širšie centrum pri Novomestskej ulici, na mieste dnešnej autobusovej stanice a bikrosovej dráhy.
- Z3 – pás medzi Jablonskou a Viestovou ulicou, v podstate rozšírenie už existujúcej bytovej a zmiešanej zástavby.
- Z4 – Turá Lúka, pri cintoríne, menšia „kolónia“ rodinných domov v pokračovaní existujúcej obce.
- Z5 – kopanice U Vlčkov na hranici s obcou Poriadie, typické rozvoľnené vidiecke osídlenie mimo kompaktného mesta.
- Z2 – nad horným cintorínom pri Novomestskej, pre novú výrobu a služby.
- Z7 – Kňazova kopanica, otvorená krajina pre fotovoltiku.
- Z6 – bývalé učilište pri armatúrke, pôvodne uvažované na byty, ale definitívne vypustené kvôli priemyselnému zaťaženiu a ovzdušiu.
Pre človeka, ktorý si vyberá bývanie, je podstatné, že sa týmto mení mapa „kam mesto pustí bývanie a kam už nie“ – a tiež, kde treba čakať skôr mestský život, kde tichú dedinu a kde priemyselnú zónu v dohľade.
Nová Myjava na Novomestskej: malá mestská štvrť namiesto autobusovej stanice
Funkcia územia a nové byty
Územie okolo dnešnej zastávky „Myjava, Jednota“ a bikrosovej dráhy sa mení z dopravnej plochy na obytnú. Namiesto asfaltu a autobusov tu postupne vznikne kompaktná mestská štvrť s bývaním, obchodmi, službami a verejnými priestormi.
Z1a (0,91 ha) je určená pre bytové domy do 6 nadzemných podlaží, s indexom zastavanosti 35 % a minimálne 30 % zelene. V tejto časti môže vzniknúť orientačne približne 125 bytov. Z1b (0,55 ha) má rovnaký charakter – bytové domy do 6 podlaží, index zastavanosti 30 % a minimálne 30 % zelene, pričom plocha je pripravená na ďalšiu bytovú výstavbu.
Občianska vybavenosť a mestský život v dochádzke
V parteri budov sa počíta s občianskou vybavenosťou, ktorá podporí každodenný mestský život v pešej dochádzkovej vzdialenosti. Priestor je vhodný pre menšie obchody a služby, kaviarne a reštaurácie s krytými terasami orientovanými k ulici. Vo vnútorných blokoch sa môže objaviť komunitné centrum, materská škola či fitness.
Vďaka tomu môže ísť o štvrť, kde sa dá nielen bývať, ale aj vybaviť veľkú časť bežnej dennej agendy bez auta.
Doprava, MHD a cyklotrasy
Pôvodná autobusová stanica ako veľká spevnená plocha zmizne, ale hromadná doprava zostane priamo v území v kompaktnejšej a modernejšej forme. Po oboch stranách Novomestskej vzniknú nové autobusové zastávky s vyhradenými zálivmi mimo hlavného jazdného pruhu, takže autobusy nebudú blokovať premávku. Počíta sa aj s rozšírením a prestavbou cesty III/1211.
Územím povedie hlavná pešia a cyklistická trasa, spresňuje sa trasovanie cyklotrasy aj zastávok MHD a prímestskej dopravy. Pre budúcich obyvateľov to znamená, že aj bez auta sa tu bude dať rozumne fungovať – pešo do obchodu, k autobusu, na bicykli do centra či do práce.
Zeleň a kvalita prostredia v širšom centre Myjavy
Významným posunom je zvýšenie podielu zelene v lokalite, ktorá je dnes prevažne spevnená. Na plochách Z1a a Z1b sa zelené plochy zväčšia približne z 0,34 ha na 0,44 ha a pri bytových domoch je povinný minimálny podiel zelene 30 %.
Pri vyššej zástavbe (do 6 podlaží) pôsobí tento parameter ako protiváha – namiesto veľkých asfaltových plôch vzniknú vnútroblokové dvory so stromami a trávnikmi. Výsledkom majú byť nové byty prakticky v širšom centre mesta, s lepšou obsluhou verejnou dopravou, službami na prízemí a vyšším podielom zelene, než má územie dnes.
Zhutnenie Jablonskej a Viestovej (Z3): viac mestských bytov
Charakter lokality a regulatívy
Medzi Jablonskou a Viestovou sa dnes miešajú rodinné domy, bytové domy a menšie polyfunkčné objekty. Územný plán tu posilňuje mestský charakter – zvyšuje hustotu a výšku zástavby, ale zároveň vyžaduje, aby minimálne 30 % územia tvorila zeleň.
Časť Z3a s rozlohou 2,17 ha sa mení z polyfunkcie výroby a služieb na zónu bytových domov do 4 podlaží, s indexom zastavanosti 30 % a minimálne 30 % zelene. Z3b (1,30 ha) bola pôvodne určená pre rodinné domy so zmiešanou funkciou, teraz tu môžu byť bytové domy do 4 podlaží (namiesto pôvodných 2,5), rovnako s indexom zastavanosti 30 % a minimálne 30 % zelene.
Kapacita bývania a dopady na obyvateľov
V Z3a sa počíta približne s 20 bytmi a 5 rodinnými domami, v Z3b s 15 bytmi a 3 rodinnými domami. Spolu to znamená približne 35 bytov a 8 rodinných domov s odhadovaným nárastom obyvateľov o 97 osôb.
Pre súčasných obyvateľov to prinesie viac susedov a kompaktnejšiu zástavbu, ale zároveň aj povinnosť riešiť kvalitu prostredia. V ďalších stupňoch prípravy budú musieť projekty podrobne riešiť hluk z Jablonskej a Viestovej, prípadný hluk z priľahlých objektov, odstupy budov a podľa potreby aj protihlukové opatrenia.
V území sú presne zapracované trasy elektrických vedení a plynovodov, takže pri konkrétnom projekte bude jasne určené, kde môže a nemôže stáť dom či veľký strom.
Turá Lúka pri cintoríne (Z4): komorná zóna rodinných domov
Rodinné domy a rozsah výstavby
Na juhozápad od cintorína v Turej Lúke (1,10 ha) sa mení funkcia z polyfunkcie výroby a služieb na bývanie v rodinných domoch so zmiešanou funkciou („BZ“). Zástavba je obmedzená na 2 nadzemné podlažia, index zastavanosti je 30 % a minimálne 30 % plochy musí zostať zelené.
Bilancia ráta s 11 rodinnými domami a približne 25 obyvateľmi. Ide o komornú štruktúru pre ľudí, ktorí chcú rodinný dom s vlastnou záhradou, ale nechcú odísť ďaleko od mesta a občianskej vybavenosti v Turej Lúke a Myjave.
Dopravné napojenie a budúci potenciál
Do územia je zapracovaná nová prístupová cesta triedy C2 z cesty II/581. Táto komunikácia môže v budúcnosti slúžiť aj pre širšie dopravné riešenia, napríklad pre napojenie odklonu cesty II/581.
Pre budúcich obyvateľov to znamená priame, pohodlné napojenie na hlavnú cestu a dobrú dostupnosť do mesta.
Kopanice U Vlčkov (Z5): regulované kopaničiarske bývanie
Stanovenie pravidiel pre existujúce a nové domy
Na kopaniciach U Vlčkov už dnes stoja rodinné domy, ale doteraz k nim územný plán nemal jasné regulatívy. Teraz ich zavádza a zároveň umožňuje doplniť ďalšie domy v podobnom kopaničiarskom duchu.
Časti Z5a (1,91 ha severne od cesty) a Z5b (2,24 ha južne od cesty) dostávajú funkciu „BZk – bývanie v rodinných domoch so zmiešanou funkciou (kopanice)“. Maximálna podlažnosť je 2,5 podlažia, index zastavanosti 20 % a minimálny podiel zelene 55 %.
Kapacita a ochrana vidieckeho charakteru
V Z5a sa počíta približne s 10 rodinnými domami, z toho 2 už stoja. V Z5b je plánovaných približne 10 domov, z toho 3 už existujú. Spolu môže pribudnúť asi 15 nových domov s nárastom populácie okolo 46 osôb.
Nízka hustota zástavby a veľmi vysoký podiel zelene sú kľúčové pre ochranu kopaničiarskeho charakteru – rozvoľnené osídlenie v krajine, veľké parcely a výrazný podiel prírody. Pre záujemcov o pokoj a viac zelene ide o úplne iný typ bývania než bytový dom v Novej Myjave.
Prístupová cesta C2 z II/581 je už vybudovaná a teraz je v územnom pláne zafixovaná ako záväzný prvok.
Bývalé učilište pri armatúrke (Z6): bývanie zakázané
Areál bývalého učilišťa pri Prostrednej ulici (pri armatúrke) bol pôvodne navrhnutý na prestavbu na bytové domy s pomerne hustou zástavbou – index zastavanosti až 80 % a len 10 % plochy pre zeleň.
V procese posudzovania vplyvov sa však ukázalo, že nie je vyhodnotený kumulatívny vplyv znečistenia ovzdušia z priemyselného areálu na zdravie budúcich obyvateľov. Mesto preto lokalitu Z6 zo zmien územného plánu vypustilo a v rozhodnutí je výslovne uvedené vylúčenie transformácie na bytové domy.
Ak niekto uvažoval o bývaní v tomto konkrétnom areáli, územný plán dnes takúto zmenu neumožňuje. Prípadné budúce úvahy by museli prejsť novým a detailným posudzovaním.
Nový areál výroby a služieb nad cintorínom (Z2)
Nad horným cintorínom pri Novomestskej (3,94 ha) vzniká priestor pre polyfunkčné plochy výroby a služieb („PVS“). Zástavba môže mať do 3 podlaží, index zastavanosti je 60 % a minimálny podiel zelene 20 %.
Pre mesto to znamená možnosť rozšírenia ľahkej výroby a služieb, teda potenciálne nové pracovné miesta a vybavenosť v dostupnej vzdialenosti od obytných zón.
Z pohľadu okolitých obyvateľov sú dôležité podmienky, najmä izolačná zeleň okolo areálu, dodržanie odstupových vzdialeností od bývania podľa vyhlášky o ovzduší a preferencia obnoviteľných zdrojov tepla, aby sa minimalizovalo lokálne znečistenie. V ďalších stupňoch projekcie sa bude riešiť dopravné napojenie a prípadný hluk, pričom už teraz územný plán jasne rozdeľuje, kde je miesto pre bývanie a kde pre výrobu.
Fotovoltická elektráreň na Kňazovej kopanici (Z7)
Na ploche 8,035 ha mimo zastavaného územia sa počíta s novým technickým územím určeným pre zariadenia technickej vybavenosti („TV“). Konkrétne ide o fotovoltickú elektráreň s možnosťou agrovoltaiky, teda kombinácie poľnohospodárstva a solárnych panelov.
Index zastavanosti je obmedzený na 10 %, podiel zelene má byť minimálne 25 %. Plocha približne 80 352 m² umožní umiestnenie odhadom 10 000 – 12 000 panelov s výkonom orientačne 2,5 – 3,1 MWp.
Územím prechádzajú vysokonapäťové a vysoké napäťové vedenia, prístup zabezpečí nová cesta (verejnoprospešná stavba D9), ktorá má potenciál stať sa súčasťou severovýchodného obchvatu Myjavy. Trasovanie prístupovej cesty musí rešpektovať ochranné pásmo Prírodnej pamiatky Rieka Myjava.
Pre každodenný život v meste to znamená nový bezemisný zdroj elektriny v okolí, viditeľnú zmenu v krajine v podobe panelov v otvorenom území a minimálny hluk aj znečistenie v porovnaní s klasickým priemyslom.
Doprava a parkovanie: hlavné zmeny pre obyvateľov
Z dopravného hľadiska sú dôležité tri hlavné línie. Prvou je mestské napojenie nových obytných zón: v Novej Myjave pribudnú nové zálivy pre autobusy a kvalitnejší peší aj cyklistický pohyb, v Turej Lúke (Z4) vznikne nová prístupová cesta C2 z II/581 a pri U Vlčkov (Z5) sa potvrdzuje existujúca obslužná komunikácia C2 ako záväzná.
Druhou líniou sú dlhodobé riešenia, najmä severovýchodný obchvat (C2/C3) s možným prepojením ciest III/1211 a III/1204, ktorý by v budúcnosti mohol odľahčiť centrum od tranzitnej dopravy.
Treťou témou je železnica a hluk. Na trati Nové Mesto nad Váhom – Vrbovce sa ráta so zvýšením traťovej rýchlosti z 80 na 90 km/h, takže pri plánovaní bývania blízko trate bude nutné posudzovať hluk a vibrácie a neumiestňovať byty do pásiem s prekročenými hodnotami.
Územný plán konkrétne počty parkovacích miest neurčuje, tie budú predmetom jednotlivých projektov. Keďže však ide najmä o nové zóny, predpokladá sa riešenie parkovania v rámci pozemkov – pri bytových aj rodinných domoch. Najmä v zónach Z1 a Z3 bude musieť byť doprava a statická doprava riešená systematicky, nie len parkovaním „po krajnici“.
Voda, energia a odpady: technické zázemie rozvoja
Dažďová voda a záplavové riziká
Mesto nemení zásadne koncepciu zásobovania vodou a kanalizácie, ale spresňuje podmienky tak, aby nové zóny nespôsobili problémy. Povinné je vyznačenie záplavových čiar Q100 (storočná voda) a dôraz sa kladie na to, aby sa dažďová voda v prvom rade vsakovala.
Počíta sa s využívaním vsakovacích objektov, retenčných nádrží či dažďových záhrad a jazierok. Vypúšťanie dažďovej vody do kanalizácie má byť až poslednou možnosťou. Pre budúcich obyvateľov to znamená menšie riziko lokálnych záplav a menší tepelný ostrov – viac zelene a pomalší odtok vody pri intenzívnych dažďoch.
Energetika a kapacity sietí
Z pohľadu elektriny je mesto napojené na trafostanicu 110/22 kV a kapacita vedení aj trafostaníc je s rezervou. Fotovoltická elektráreň v lokalite Z7 posilní lokálnu výrobu elektriny. Vysokotlakové plynovody a regulačné stanice majú približne 20 % rezervu.
Vykurovanie zostane kombináciou individuálneho a centrálneho, pričom v niektorých kotolniach je ešte rezerva. Orgán ochrany ovzdušia odporúča pri nových obytných zónach preferovať obnoviteľné zdroje, najmä pri výrobe tepla. Zmeny kapacít v rámci ZaD 1/2023 sú celkovo hodnotené ako zvládnuteľné, kľúčové budú konkrétne projekty – napríklad voľba medzi plynovou kotolňou, tepelnými čerpadlami alebo solárnymi panelmi.
Odpadové hospodárstvo pri nových zónach bývania
Pri nových bytových lokalitách, najmä v Novej Myjave (Z1) a pri Jablonskej/Viestovej (Z3), platí požiadavka vyčleniť priestor pre stojiská kontajnerov na triedený zber – papier, plast, sklo, bioodpad aj elektroodpad.
Cieľom je, aby kontajnery neboli len „niekde v rohu“, ale aby boli systematicky súčasťou projektu, dostatočne blízko pre pohodlné používanie, no zároveň s rešpektom k hluku, zápachu a pohľadom z okien.
Zeleň, životné prostredie a zdravie obyvateľov
Zmeny v územnom pláne posúvajú podiel zelene v obytných zónach smerom nahor. V Novej Myjave (Z1) sa zvyšuje podiel zelene a minimálne 30 % plochy musí zostať nezastavaných. Medzi Jablonskou a Viestovou (Z3) platí rovnaká minimálna hranica pre bytové domy, pri rodinných domoch v Turej Lúke (Z4) je to tiež 30 % a na kopaniciach U Vlčkov (Z5) až 55 % zelene.
Pri novom polyfunkčnom areáli Z2 je izolačná zeleň povinným prvkom, ktorý má oddeliť výrobu a služby od obytných území. Fotovoltická elektráreň Z7 má nízku zástavanosť a umožňuje zachovať poľnohospodársku činnosť v kombinácii s panelmi.
Mapa radónového rizika zaraďuje Myjavu do stredného rizika, takže pri nových stavbách sa musia použiť vhodné stavebno-technické opatrenia proti prenikaniu radónu – napríklad kvalitné izolácie a vetranie.
Pri lokalitách Z1, Z3 a Z4 sa budú detailne posudzovať hlukové pomery, aby sa byty neumiestňovali do pásiem s nadlimitným hlukom, infrazvukom či vibráciami. V areáloch s možnou starou environmentálnou záťažou (napríklad pri armatúrke či na skládke galvanických kalov Holičov vrch) je pred novým využitím požadovaný geologický prieskum.
Aj kvôli týmto podmienkam došlo k vypusteniu Z6 z bytovej funkcie – aby nevznikla štvrť v susedstve priemyselného zdroja znečistenia bez jasných podkladov o vplyvoch na zdravie.
Estetika, pamiatky a výškové limity
Nová Myjava má ambíciu byť modernou mestskou štvrťou so zmysluplnými verejnými priestormi – menšími námestiami, promenádami a aktívnym parterom budov s kaviarňami a službami. Vyššiu zástavbu má dopĺňať zeleň vo vnútroblokoch aj pri uliciach.
V celom meste sa musí pri väčších stavbách počítať s tým, že pamiatkari môžu požadovať archeologický výskum, najmä v lokalitách s predpokladom historických nálezov. Osobitné obmedzenia prináša heliport pri nemocnici – v jeho ochrannom pásme môže byť výška nových budov limitovaná, čo je dôležité vedieť pri plánovaní vyšších bytoviek.
Bežný deň v Novej Myjave: bývanie, služby a doprava po novom
Predstavme si človeka, ktorý býva v jednom z bytov v Novej Myjave. Ráno zíde výťahom dolu a priamo v prízemí domu má malú pekáreň alebo kaviareň. Do práce ide autobusom – zastávka je pár krokov od vchodu, autobusy zastavujú v zálivovom pruhu, takže pri nastupovaní nehrozí stres z obchádzajúcich áut.
Po práci prejde pešo cez vnútroblokový dvor, kde deti behajú medzi stromami – už nie po asfalte starej stanice, ale na ihrisku a v tráve. Na menší nákup zájde do obchodu v parteri vedľajšieho domu, k lekárovi alebo na úrad sa dostane pešo či na bicykli po určenej trase.
Večer si môže sadnúť na terasu kaviarne orientovanej k ulici, ale s rozumným odstupom od premávky. Zároveň je to stále Myjava – mestská štvrť priamo napojená na centrum, nie anonymné sídlisko na okraji.
Záver: čo zmeny územného plánu znamenajú pre budúcich obyvateľov
Myjava si týmito zmenami územného plánu upratuje priestor na nasledujúce roky – jasne určuje, kde pribudnú byty, kde rodinné domy, kde zostane priemysel a kam sa posunie energetika. Pre bežného človeka je dôležité, že vzniká potenciál pre stovky nových bytov a desiatky rodinných domov.
Nová Myjava a úpravy pri Jablonskej/Viestovej prinesú mestské bývanie s lepšou vybavenosťou, Turá Lúka a U Vlčkov ponúknu skôr komornejšie a „zelenejšie“ bývanie. Priemysel a výroba sa sústreďujú do jasne definovaných zón s povinnou izolačnou zeleňou a energetiku posilní fotovoltická elektráreň bez nových emisií do ovzdušia. Rizikové bývanie pri armatúrke (Z6) sa zastavilo skôr, než by mohol vzniknúť problém.
V platnosti zostávajú pomerne prísne limity na hluk, znečistenie a radón, ktoré budú kontrolovať konkrétne projekty. Ak niekto uvažuje o kúpe pozemku alebo bytu v Myjave, oplatí sa pozrieť, v ktorom zo sektorov Z1, Z3, Z4 alebo Z5 sa nachádza – a čo tam územný plán povoľuje. Práve to určí, aká bude v budúcnosti tvár jeho ulice aj celej štvrte.
