Obsah článku
Na svahu nad kúpeľným parkom a jazerom Baračka sa chystá pomerne výrazná zmena. Ochranný les medzi cestou III/1893 a horným lesom sa má postupne premeniť na terasovú vilovú štvrť s kultúrno-kongresovým centrom. Pre ľudí, ktorí majú radi Trenčianske Teplice, kúpele a pokoj v lese, je to územie, ktoré bude buď lákať na bývanie a rekreáciu – alebo vzbudzovať otázky, čo to urobí s kúpeľným mestom a jeho prírodou.
Projekt „Kultúrno-spoločenské a vzdelávacie zariadenie a rezidenčné vily Baračka“ má dve tváre: jednak novú kultúrnu a kongresovú zónu, ktorá dnes v meste chýba, a zároveň rezidenčné vily vyššieho štandardu v prudkom svahu s výhľadom na park, jazero a mesto. Popri tom sa rieši aj náročná téma – stabilita svahu, ochrana liečivých prameňov a biotopov v okolí.
Kľúčové fakty v číslach
V území má vzniknúť 22 rezidenčných víl, respektíve menších apartmánových domov, doplnených o 3 objekty kultúrno-spoločenského a vzdelávacieho (kongresového) zariadenia. Spolu pôjde približne o 148 lôžok ubytovania (cca 60 v kultúrno-vzdelávacom zariadení a cca 88 vo vilách).
Kapacita kultúrnych priestorov sa odhaduje na približne 220 návštevníkov a počas prevádzky by tu malo pracovať približne 21 zamestnancov. Súčasťou projektu je aj nová miestna komunikácia dĺžky okolo 755 metrov, napojená na cestu III/1893 novou stykovou a okružnou križovatkou.
V časti Omšenia má byť maximálne 15 % zastavanosti. V časti Trenčianskych Teplíc je stanovený index zastavanosti najviac 0,6 a index zelene minimálne 0,3. K významným krajinárskym prvkom patria aj dve nové prírodné jazierka s plochou približne 100–300 m² a hĺbkou 0,2–1,2 m, ktoré budú slúžiť ako liahniská obojživelníkov aj ako prvky zachytávajúce dažďovú vodu.
Lokalita a charakter územia
Územie leží na prudkom svahu (30–40°) nad kúpeľným parkom a jazerom Baračka, na rozhraní katastra Trenčianskych Teplíc a obce Omšenie. V nadmorskej výške približne 286–331 m n. m. tu dnes nájdeme ochranný bukový les s výraznou pôdoochrannou funkciou. Nad týmto lesom sa tiahne rozsiahle regionálne biocentrum, pod ním kúpeľný park, jazero, Parkhotel na Baračke a rodinné domy pri ceste III/1893.
Z pohľadu samosprávy a územných plánov nejde o spontánnu výstavbu v „divokom“ lese, ale o územie, ktoré je dlhodobo vedené ako rozvojové pre kúpeľnú rekreáciu, kultúru a služby. Zmena však bude viditeľná: namiesto súvislého lesného svahu sa objaví terasová zástavba, komunikácia, oporné múry, nové vodné plochy a upravené svahové plochy.
Čo v projekte vznikne a ako sa tam bude žiť
Projekt sa má realizovať v dvoch fázach. Najprv prídu na rad „neviditeľné“ práce – terénne úpravy, oporné múry, komunikácia a inžinierske siete. Až na takto pripravenom území vzniknú v druhej fáze samotné budovy.
Hlavnú časť novej štvrte tvoria 22 rezidenčné vily, respektíve menšie apartmánové domy. Pôjde o vilovú rekreačnú zónu vyššieho štandardu, kde terasové osadenie domov v prudkom svahu umožní atraktívne výhľady na kúpeľný park, jazero Baračka a mesto. Zástavba nebude bloková ani príliš hustá, skôr pôjde o izolované objekty v zeleni s povinným minimálnym podielom vegetácie.
Dopĺňať ich budú tri objekty kultúrno-spoločenského a vzdelávacieho zariadenia. V praxi pôjde o kongresové a kultúrne centrum s ubytovaním, ktoré ponúkne priestory pre konferencie, školenia a semináre, menšie kongresy a firemné akcie, koncerty, výstavy a umelecké podujatia, ako aj sprievodné programy kúpeľného mesta počas sezóny.
Ubytovanie v týchto objektoch má kapacitu približne 60 lôžok, kultúrne priestory približne 220 návštevníkov. V kombinácii s vilami tak na kopci nad parkom vznikne nová kultúrno-kongresová a rekreačná zóna, ktorá má doplniť súčasnú sieť hotelov v centre Trenčianskych Teplíc.
V každodennej prevádzke tu budú vedľa seba fungovať dva svety: tichší rytmus kúpeľného parku a lesa a živšie dianie okolo konferencií, koncertov a spoločenských akcií. Rezidenčné vily sú dimenzované skôr na druhé bývanie, víkendové a rekreačné pobyty alebo pre hostí, ktorí chcú byť blízko kúpeľov, no mimo najrušnejšej časti mesta.
Urbanistický rámec a hustota zástavby
Z urbanistického hľadiska je územie na strane Trenčianskych Teplíc definované ako polyfunkčná kúpeľná zóna (PKS). Dôraz je na dočasné ubytovanie v hoteloch, penziónoch a vilách, doplnkové služby, obchod a kultúrno-spoločenské funkcie.
Regulatívy určujú maximálny index zastavanosti 0,6 a minimálny index zelene 0,3. Podlažnosť môže dosiahnuť až štyri nadzemné podlažia pri terasovej zástavbe, pričom objekty majú byť izolované a svojím tvarom aj osadením kopírovať svah.
V časti na území obce Omšenie platí ešte prísnejší limit – maximálne 15 % zastavanosti a povinnosť spracovať územný plán zóny. Tieto pravidlá by mali zabezpečiť, že aj po premene ochranného lesa na kúpeľno-rekreačnú štvrť zostane územie relatívne vzdušné a zelené.
Doprava a parkovanie
Dnes sa na svah nad Baračkou autom prakticky nedá rozumne dostať a nová výstavba by bez komunikácie a oporných múrov nebola možná. Projekt preto počíta s novou miestnou obslužnou komunikáciou dĺžky približne 755 metrov, ktorá bude napojená na cestu III/1893 novou stykovou križovatkou a na konci zakončená okružnou križovatkou na otáčanie a rozptyl dopravy.
Sklony komunikácie sa budú pohybovať približne od 2 do 11,9 %, teda budú prispôsobené horskému terénu. Chodníky budú spádované smerom ku komunikácii a dažďová voda sa bude zachytávať do uličných vpustov.
Bezpečnosť a stabilita územia súvisí aj s navrhnutými opornými a zárubnými múrmi, ktoré majú mať do približne 5 metrov výšky, najmä severovýchodne nad komunikáciou. Drenáže a odvodňovacie žľaby majú zabezpečiť, aby zrážková voda nevybiehala nekontrolovane na štátnu cestu.
Presný počet parkovacích miest dokumentácia na tejto úrovni nešpecifikuje, z charakteru projektu však vyplýva, že každý objekt bude mať vlastné parkovanie a obslužné plochy. Nová komunikácia zároveň zlepší prístup pre zásobovanie a servisné vozidlá, sanitky a hasičov a pre peších, ktorí sa dostanú nad úroveň dnešnej cesty a ďalej k lesným chodníkom.
Pre obyvateľov okolia to prinesie viac áut na vstupe do Teplíc zo strany Baračky, najmä pri väčších akciách v kultúrnom centre. Na druhej strane by nová križovatka a organizácia dopravy mali prispieť k plynulejšej a bezpečnejšej premávke v porovnaní s dnešným chaotickým parkovaním pri ceste.
Voda, energie a technická infraštruktúra
Súčasťou projektu je kompletné technické vybavenie územia. Počíta sa so splaškovou kanalizáciou, ktorá odvedie odpadové vody na vhodné čistenie, a s dažďovou kanalizáciou s horskými vpustmi, spevnenými žľabmi a priekopami. Cieľom je, aby sa maximálna časť zrážkovej vody zachytila v území a nestekala nekontrolovane na cestu.
Vodovod zabezpečí napojenie na verejný systém. Navrhnutá je elektroprípojka vysokého napätia, trafostanica a rozvody nízkeho napätia, ako aj verejné osvetlenie a slaboprúdové rozvody pre internet, kamerový systém a riadenie osvetlenia. Konkrétny typ vykurovania a energetických technológií zatiaľ definovaný nie je, infraštruktúra však bude pripravená na vyšší technický štandard.
V rámci manažmentu vôd majú dôležitú úlohu nové prírodné jazierka a drenáže za opornými múrmi. Pomáhajú znižovať riziko zosuvov a vytvárajú rezervu vody, ktorú bude možné v budúcnosti využiť na zavlažovanie zelene.
Príroda, ekológia a ochranné opatrenia
Dotknuté územie má z ekologického hľadiska vysokú hodnotu. Nachádzajú sa tu biotopy európskeho významu, ako vápnomilné bukové lesy či penovcové prameniská, a zároveň výskyt chránených rastlín a živočíchov. Ide aj o migračné trasy obojživelníkov a srnčej zveri.
Celé územie patrí do ochranných pásiem II. a III. stupňa prírodných liečivých zdrojov a do kúpeľného územia. Každý zásah musí byť preto nastavený tak, aby neohrozil výdatnosť ani kvalitu kúpeľných prameňov a obmedzil zásahy do cenných biotopov na nevyhnutné minimum.
Prírodné jazierka ako biotopy a vodozádržné prvky
Nad novou cestou majú vzniknúť dve prírodné vodné plochy rôznej veľkosti, približne 100–200 m² a do 300 m², s hĺbkou 0,2–1,2 m. Nebude sa tu vysádzať rybí osádka, aby mali priestor žaby, mloky a ďalšie vodomilné druhy. Jazierka budú mať plytké slnečné úseky, prírodné brehy z kameňa, štrku, dreva a ílu a mokraďovú vegetáciu.
Plnia tri funkcie naraz: ekologickú, keď slúžia ako liahniská a biotopy pre obojživelníky; vodozádržnú, keď zachytávajú dažďovú vodu zo svahov a pomáhajú územiu zvládať extrémne zrážky; a krajinotvornú, keď dotvárajú prírodný charakter budúcej štvrte. Počíta sa aj s informačnými tabuľami o obojživelníkoch, ktoré môžu mať edukačný efekt pre návštevníkov.
Migračné prechody a zábrany pre obojživelníky
Bez dodatočných opatrení by nová cesta predstavovala pre žaby a ďalšie obojživelníky smrteľnú bariéru. Preto sú navrhnuté tunelové priepusty popod komunikáciu – pri penovcovom pramenisku, v strede svahu pri eróznej ryhe a na severovýchodnom okraji v hlbokom záreze.
Popri ceste budú navádzacie steny a ploty z materiálov s nízkou tepelnou vodivosťou a s ochranným lemom, ktorý bráni obojživelníkom dostať sa na vozovku. Úlohou týchto prvkov je smerovať žaby a iné druhy k bezpečným podchodom a k jazierkam. Výsledkom má byť menej zrazených žiab na ceste, čo prospieva prírode aj komfortu návštevníkov.
Manažment svahu a vegetácie
Keďže ide o svah s výraznou pôdoochrannou funkciou, dôležitý je aj spôsob manipulácie s terénom. V územiach migračných trás sa má minimalizovať používanie ťažkej techniky, aby sa obmedzilo poškodenie pôdy a biotopov.
Podmienky kladú dôraz na maximálne možné zachovanie vzrastlých stromov, ktoré neprekážajú stavbe, a na rozsiahle rekultivácie po skončení výstavby. Počíta sa so sadovníckymi úpravami, doplnením vegetácie a vytvorením ochranných a izolačných pásov zelene, najmä v 30-metrovom páse pri hranici lesa, kde nebudú budovy.
Prírodný charakter svahu sa zmení – súvislý les nahradia terasy, múry a stavby. Ak však bude terasovanie rozumné a regulatívy zelene dodržané, výsledok môže pôsobiť skôr ako kompaktná lesná vilaštvrť než ako holý svah so zopár stromami.
Občianska vybavenosť v projekte a v okolí
Priamo v projekte vzniknú kultúrno-spoločenské a vzdelávacie priestory, zázemie pre stravovanie v podobe reštaurácie či kaviarne a služby pre hostí a rezidentov, ako recepcie, wellness a technické zázemie.
V bezprostrednom okolí už dnes funguje 18-hektárový kúpeľný park s jazerom, promenádami a oddychovými zónami, kúpeľné domy, termálne kúpalisko a wellness zariadenia. V susedstve sa nachádza Parkhotel na Baračke a v meste základná občianska vybavenosť – obchody, služby, zdravotníctvo, škola a MHD.
Nový projekt tak nenaplánuje izolovanú osadu v lese, ale funkčne rozširuje existujúce kúpeľné mesto smerom do svahu nad parkom.
Ekonomický a spoločenský prínos
Kapacity ubytovania a kultúrnych priestorov naznačujú vznik niekoľkých desiatok stabilných aj sezónnych pracovných miest. Pôjde o pozície v hotelierstve a gastronómii, údržbe a správe objektov, ako aj v kultúrno-organizačných profesiách.
Hostia hotelov, rezidenčných víl a účastníci kongresov alebo kultúrnych podujatí prinesú dopyt po službách v celých Trenčianskych Tepliciach. Posilnia reštaurácie a kaviarne, obchody a drobné služby, kúpeľné procedúry a wellness, ale aj taxislužby, MHD a ďalšiu dopravu.
Na druhej strane, vyšší počet návštevníkov znamená viac áut, väčší tlak na parkovanie a sezónne zvýšenie ruchu, najmä pri väčších akciách v kongresovom centre. Časť tohto diania sa presunie z centrálnej kúpeľnej zóny vyššie do svahu, čo môže pomôcť rozložiť záťaž, no úplne ju neodstráni.
Ako môže vyzerať bežný deň v novej štvrti
Predstava budúceho fungovania územia je pomerne konkrétna. Ráno človek vyjde z vily na terase a pozrie sa na hmlu nad kúpeľným parkom a jazerom Baračka. Po raňajkách prejde pár minút pešo k jednému z kultúrno-vzdelávacích objektov, kde prebieha konferencia, školenie alebo koncertné skúšky.
Popoludní zíde dolu popri parku do centra kúpeľov na procedúru alebo kávu na promenáde. Večer sa vráti hore – či už autom po novej ceste, alebo pešo cez svah – a z terasy sleduje rozsvietené mesto a odrazy svetiel na hladine jazera. Bývanie v tejto štvrti tak kombinuje oddych v prírode s kultúrnym programom, ktorý nie je samozrejmosťou v každom kúpeľnom meste.
Dôležité obmedzenia a otázniky
Ak niekto uvažuje, čo projekt znamená pre bývanie či rekreáciu, mal by poznať aj limity, ktoré sú s územím spojené. Nachádza sa totiž v ochranných pásmach prírodných liečivých zdrojov, kde sú zakázané činnosti, ktoré by mohli ohroziť kúpeľné pramene – napríklad úniky ropných látok alebo neodborné zásahy do podložia.
Ide tiež o bývalý ochranný les. Záber lesných pozemkov síce bol povolený, ale s podmienkou, že sa neohrozí stabilita susedných lesov. Zásahy sú viazané na súhlas orgánov ochrany prírody a na kompenzačné opatrenia v podobe náhradných biotopov, jazierok a migračných prechodov pre faunu.
V časti na území obce Omšenie navyše platí záväzný limit 15 % zastavanosti a požiadavka na spracovanie územného plánu zóny, ktorý presnejšie určí, kde a ako sa môže stavať. To všetko zvyšuje nároky na prípravu aj realizáciu stavieb.
Záver
Na svahu nad kúpeľným parkom a jazerom Baračka má vzniknúť nová kúpeľno-rekreačná a kultúrno-kongresová štvrť s 22 rezidenčnými vilami a tromi kultúrno-vzdelávacími objektmi. Prinesie nové ubytovanie vyššieho štandardu, priestory pre konferencie a kultúrne podujatia, novú prístupovú cestu a inžinierske siete. Zároveň však zásadne zmení doteraz súvislý lesný svah na terasovú zástavbu.
Projekt je podmienený množstvom ekologických a geotechnických opatrení – od ochrany liečivých prameňov a stability svahu až po náhradné biotopy pre obojživelníky a manažment dažďovej vody. Ak sa ich podarí v praxi dodržať, môže vzniknúť relatívne zelená lesná vilaštvrť úzko prepojená s kúpeľným mestom. Pre budúcich obyvateľov a hostí to znamená atraktívne miesto na pobyt medzi kúpeľným mestom a lesom; pre okolie viac života, kultúrnych podujatí a ekonomickej aktivity – a zároveň aj väčšiu zodpovednosť za citlivé zaobchádzanie s týmto územím.
