Základné princípy oceňovania
Spomínam si na jeden prípad, uprostred obce, keď majiteľ veľkého domu, ktorý postavil a priebežne rozširoval svojimi vlastnými rukami sa pevne držal hodnoty zo znaleckého posudku. Trh však hovoril niečo iné – a ja som mu to otvorene povedal aj ukázal v analýze. Po pol roku bez jediného vážneho záujemcu musel cenu znížiť o 30%. To je presne ten moment, kedy oceníte dobrého makléra, ktorý pozná reálnu situáciu na trhu.
Oceňovanie nehnuteľnosti je ako varenie – aj ten najlepší recept pokazíte, ak neodhadnete správne množstvo ingrediencií. A verte mi, presolená polievka je stále lepšia ako presolená cena nehnuteľnosti! Každá nehnuteľnosť je jedinečná a jej hodnotu ovplyvňuje nespočetné množstvo faktorov.
Pri oceňovaní sa stretávame s troma základnými metódami:
- porovnávacou – prehľadáte si inzeráty na webe
- výnosovou – vypočítate si ROI (návratnosť investície)
- nákladovou
Porovnávacia metóda je najčastejšie používaná pri bytoch a rodinných domoch, zatiaľ čo výnosová metóda nachádza uplatnenie pri komerčných nehnuteľnostiach.
Vedeli ste, že existuje tzv. ‚susedský efekt‘? Ak sa v okolí predá jedna nehnuteľnosť za dobrú cenu, ostatní majitelia zvyknú zvýšiť svoje očakávania. Je to ako domino – stačí jedna dobrá transakcia a celá štvrť sa prebudí!
Skúste sa teraz na chvíľu zastaviť a popremýšľať – čo robí vašu nehnuteľnosť výnimočnou? Možno je to niečo, čo považujete za samozrejmé, ale pre kupujúceho to môže byť kľúčové. Toto poznanie vám pomôže pri stanovení realistickej ceny.
Faktory ovplyvňujúce cenu
Na jednej obhliadke mi pani, ktorá chcela predávať krásny 4-izbový byt v Piešťanoch s výhľadom na park hovorí: „Však to je ako Central Park v New Yorku!”.
No, nie celkom – ale jej nadšenie ma inšpirovalo k tomu, ako tento benefit správne odprezentovať v inzeráte. Problém bol, že takých bytov tam bolo veľa a aj za lepšie ceny.
Viem, a každý maklér vám to potvrdí, že päť hlavných cenových faktorov je:
- poloha
- technický stav
- veľkosť
- dispozičné riešenie
- vybavenosť
Každý z nich má rôznu váhu v závislosti od typu nehnuteľnosti a cieľovej skupiny kupujúcich.
Pri komplexnom hodnotení je potrebné zohľadniť aj širší kontext okolia – dostupnosť služieb, dopravnú infraštruktúru, hlučnosť, ale aj sociálno-demografické charakteristiky susedstva. Všetky tieto aspekty vytvárajú celkovú hodnotu nehnuteľnosti.
V posledných rokoch sa do popredia dostáva aj faktor energetickej efektívnosti. Je fascinujúce sledovať, ako sa mení vnímanie hodnoty nehnuteľnosti v závislosti od jej energetickej náročnosti – čo bolo kedysi druhoradé, dnes môže byť kľúčovým predajným argumentom. A ja sa tomu vôbec nedivím. Má to totiž priamy a výrazný dopad na peňaženku kupujúceho.
Pamätajte, že oceňovanie nie je len o číslach – je to príbeh vašej nehnuteľnosti. A dobrý príbeh si vždy nájde svojho čitateľa… alebo v tomto prípade kupujúceho!
Úloha znaleckých posudkov
Znalecký posudok predstavuje oficiálny dokument s významnou váhou pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti. Jeho vypracovanie je nevyhnutné pri mnohých právnych úkonoch, najmä pri dedičskom konaní či súdnych sporoch.
Pri vypracovaní znaleckého posudku sa používa štandardizovaná metodika vychádzajúca z vyhlášky Ministerstva spravodlivosti. Znalci musia zohľadniť množstvo technických parametrov, od konštrukčného riešenia až po opotrebenie jednotlivých prvkov stavby.
Je zaujímavé sledovať, ako sa vyvíjala úloha znaleckých posudkov v čase. Od striktne technického dokumentu sa postupne stali komplexnejším nástrojom, ktorý sa snaží zachytiť aj menej hmatateľné aspekty hodnoty nehnuteľnosti.
Vedeli ste, že rozdiel medzi znaleckou a trhovou hodnotou môže v niektorých lokalitách dosiahnuť až 30-40%? Tento rozdiel je zvyčajne výraznejší v lukratívnych lokalitách a pri nehnuteľnostiach s jedinečnými charakteristikami.
Pre maximálnu objektivitu odporúčam kombinovať znalecký posudok s ďalšími metódami oceňovania. Pamätajte, že znalecký posudok je len jedným z nástrojov pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti.
Trhové dáta od realitného makléra
Realitní makléri, ak majú oni sami, alebo kancelária pre ktorú pracujú už niečo za sebou, disponujú svojimi databázami skutočne realizovaných transakcií. Tieto dáta sú ako zlatá baňa informácií – ukazujú nám, čo sa reálne predáva a za koľko.
Pri práci s trhovými dátami je kľúčové správne filtrovanie a interpretácia. Nie každá realizovaná transakcia je vhodným porovnávacím vzorkom – treba zohľadniť špecifiká každej nehnuteľnosti a okolnosti predaja.
Fascinujúce je sledovať, ako sa vďaka digitalizácii a umelej inteligencii mení práca s trhovými dátami. To, čo kedysi trvalo týždne manuálneho výskumu, dnes dokážeme analyzovať v priebehu niekoľkých minút.
Ale späť k predajným cenám – skúste sa teraz zamyslieť – koľko podobných nehnuteľností sa vo vašom okolí predalo za posledný rok? Aká bola ich cena? Tieto informácie vám pomôžu lepšie pochopiť hodnotu vašej nehnuteľnosti.
Pre efektívne využitie trhových dát odporúčame sledovať vývoj cien minimálne za posledných 6-12 mesiacov a zamerať sa na skutočne realizované transakcie, nie len na inzerované ceny. A hlavne – dôverujte skúseným maklérom, ktorí majú prístup k týmto cenným informáciám.
