Predaj bytu nie je len o zavesení inzerátu na portál a dohodnutí si obhliadky. Za úspešným predajom stojí množstvo dokumentov, ktoré musí mať predávajúci pripravené – a ktoré vedia celý proces značne urýchliť, alebo naopak spomaliť.
V samostatnom článku som rozobral právne kroky pri predaji akejkoľvek nehnuteľnosti – pozemku, domu, bytu. Dnes sa však pozrieme konkrétne na špecifiká predaja bytu, pretože tento typ nehnuteľnosti so sebou nesie niekoľko dôležitých „papierových“ detailov, ktoré si veľa ľudí neuvedomí – až do momentu, keď ich o ne požiada banka alebo advokát kupujúceho.
Dokumenty týkajúce sa bytového domu
Nie každý si uvedomuje, že pri predaji bytu nestačí len list vlastníctva a pôdorys. Kupujúci si nekupuje len byt – vstupuje aj do spoločenstva vlastníkov, do istého režimu hospodárenia, a do rozbehnutého kolotoča platieb. Preto chce (a mal by) vedieť, ako sa dom spravuje, či je tam dlh, koľko sa odvádza na fond opráv a či sú pravidlá nastavené rozumne.
Potvrdenie správcu o nedoplatkoch
Tento papier sa bežne vybavuje až pred podpisom zmluvy. Ide o oficiálne potvrdenie, že voči správcovi domu nemáte žiadne nedoplatky – ani na službách, ani na fonde opráv.** **Jeho platnosť je obvykle 30 dní.
Vyúčtovanie služieb
Vždy odporúčam mať pripravené aspoň posledné ročné vyúčtovanie – niekedy aj predposledné, ak bol veľký skok v nákladoch. Pomáha to kupujúcemu zorientovať sa, koľko v praxi zaplatí mesačne, a čo všetko sa v dome platí – od vody cez výťah až po upratovanie.
Stav fondu opráv
Toto číslo býva často podceňované. Kupujúci sa naň nezvyknú pýtať, hoci má priamy vplyv na výšku mesačných zálohových platieb v budúcnosti. Ak je fond opráv prázdny a dom si pýta rekonštrukciu, náklady sa zvyknú preniesť na vlastníkov formou mimoriadnych vkladov alebo zvýšených preddavkov. Naopak, slušný zostatok je signálom, že dom má rezervu a správa funguje rozumne.
Vlastnícke špecifiká, ktoré sa často prehliadajú
Byt nikdy nejde samostatne – vždy s podielom na spoločných priestoroch, chodbách, výťahu, pozemku pod domom. Kupujúci si tým pádom kupuje aj spoluvlastnícke práva a určité povinnosti. Ak tieto podiely nie sú správne uvedené v zmluve, môžu nastať problémy.
Podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu
Znie to ako formalita, ale nie je. Kupujúci má právo vedieť, že nebude len „nájomníkom svojho bytu“, ale aj spoluvlastníkom pivnice, kočikárne, chodby. V zmluve preto musí byť tento podiel správne uvedený a uvedený aj v liste vlastníctva.
Zmluva s bytovým družstvom (ak ide o družstevný byt)
Toto je úplne iný príbeh. Ak predávate družstevný byt, nejde o prevod vlastníctva, ale o prevod členských práv a povinností. A to je právne i zmluvne iný proces. Väčšina družstiev má na to vlastný postup – formuláre, podmienky, poplatky. Ak si nie ste istý, informujte sa priamo na bytovom družstve.
Pri predaji bytu teda ide o viac než len o „predaj priestoru“. Predávate aj podiel na dome, spoluzodpovednosť za jeho údržbu, vstup do režimu pravidiel. Správne pripravené dokumenty vám ušetria čas, nervy aj budúce nedorozumenia.
Ak chcete mať istotu, že máte všetko v poriadku – ozvite sa. Mám za sebou desiatky predaných bytov a viem, čo si kde vypýtať, koho osloviť a čo si dať podpísať.
Niektoré veci vyriešime za deň. Iné, ak sa zanedbajú, vedia celý proces predĺžiť o týždne.
