Obsah článku
Ako predať byt s hypotékou?
Bežný Slovák si môže kúpiť nehnuteľnosť za 14 svojich ročných platov. Preto sa často rozhodneme pri kúpe pre hypotéku. A tak je množstvo bytov na Slovensku zaťažených záložným právom v prospech banky a teda kúpených nie v hotovosti, ale s pomocou peňazí banky vďaka hypotekárnemu úveru.
Čo však robiť ak sa situácia zmení a byt je potrebné predať? Tých dôvodov, ktoré môžu majiteľa priviesť k predaju bytu s hypotékou je niekoľko:
- sťahovanie sa za prácou
- narodenie dieťaťa a potreba väčšieho priestoru na bývanie
- riešenie ťažkej finančnej situácie – potreba vyplatenie dlhov a vyhnutie sa exekúcii
- zmena životného štýlu – napríklad dôchodcovia, ktorí chcú viacgeneračný dom vymeniť za bezbariérový byt
- rozvod a potreba rozdeliť spoločný majetok
Postup pri predaji bytu s hypotékou
Postup predaja je spočiatku rovnaký ako pri byte bez hypotéky.
Je potrebné dobre sa pripraviť, spracovať profesionálnu inzerciu, zvoliť správnu predajnú a marketingovú stratégiu.
Po nájdení záujemcu je potrebné informovať ho o záložnom práve v prospech banky, čo si zrejme aj sám všimne na liste vlastníctva.
Jeho peniaze budú teda, aspoň z časti, použité na splatenie dlhu banke.
Ale čo robiť a ako to celé zorganizovať? Kedy požiadať banku o vyplatenie? Kedy, na aké účty a aké sumy majú splatené tak, aby to celé bolo bezpečné?
Aby sa nestalo, že kupujúci vyplatí peniaze predávajúcemu, ktorý s peniazmi “ujde” a síce mu byt predá, ale aj so záložným právom na krku?
Alebo aby predaj neprebehol skôr než peniaze prídu banke a on sa tak zbaví hypotéky?
Dôležité je nastaviť celý proces tak, aby časovo všetko prebehlo hladko:
- Kvalitná rezervačná zmluva
- Zloženie rezervačnej zálohy
- Uistenie sa kedy budú mať kupujúci všetky potrebné prostriedky k dispozícii (niektorí kupujúci napríklad čakajú na peniaze zo stavebného sporenia, z predaja inej nehnuteľnosti, od rodiny)
- Požiadanie banky o vyčíslenie zostatku úveru s takým dátumom vyplatenia aby kupujúci stihol previesť peniaze za vyplatenie úveru na účet banky.
- Podpis kúpnej zmluvy so správne nastavenými termínmi, sumami a číslami účtov na vyplatenie hypotéky a ostatných častí kúpnej ceny na účty predávajúcich (alebo do notárskej úschovy, prípadne s vinkuláciou v banke)
- Kontrola vyplácania jednotlivých častí kúpnej ceny
- Vklad kúpnych zmlúv na kataster
- Kontrola zaslania kvitancie bankou na kataster, prípadne individuálne zabezpečenie tohto úkonu
Čo je kvitancia? Odborne povedané – je to potvrdenie veriteľa, že dlžník uhradil svoju finančnú pohľadávku. Povedané laicky – banka potvrdí, že hypotéka bola vyplatená a teda že kataster môže zmazať záložné právo.
Ale čo ak aj kupujúci kupuje môj byt na hypotéku?
V takom prípade je to ešte komplikovanejšie a je potrebné byť ešte viac pozorný a chápať všetky súvislosti, čo, kde a kedy má prebehnúť tak, aby počas celej transakcie nikto neniesol zbytočne veľké riziko.
Pretože celý proces sa dá nastaviť buď intuitívne, na slepo, a potom so zaťatými zubami čakať že “to nejako celé dopadne”, alebo sa nastaví jasne a transparentne a vy môžete kľudne spávať, kým to celé prebehne.
S vedomím, že viete, alebo že máte kvalitného makléra, ktorý presne vie čo robí a vie Vám to aj zrozumiteľne vysvetliť.
Ktoré kroky sú naviac pri transakcii s dvomi hypotékami?
Kupujúci bude potrebovať spracovať ku kupovanému bytu znaleckú posudok. To je ideálne urobiť ihneď po podpise Rezervačnej zmluvy. Samozrejme za predpokladu, že má už svoju finančnú kapacitu dostatočne preverenú s finančným sprostredkovateľom, alebo v banke.
Svojej banke tiež bude musieť predložiť kúpne zmluvy a tá na ich základe spracuje jeho hypotekárnu zmluvu tak, aby peniaze boli odoslané buď priamo na účet banky predávajúceho na vyplatenie jeho hypotéky, alebo na účet kupujúceho, ktorý sám tieto prostriedky prevedie.
V tomto momente tiež predávajúci, aj keď ešte nebude mať svoje peniaze na účte, bude musieť súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho. Banka kupujúceho totiž skôr peniaze nikomu nepošle.
A tak bude mať chvíľu byt zaťažených dvomi záložnými právami – v prospech jeho banky a v prospech banky kupujúceho.
To sa však celé rozuzlí v momente, keď dôjde k presunom peňazí za vyplatenie hypotéky predávajúceho. Vtedy jeho banka odošle kvitanciu na kataster a z listu vlastníctva zmizne prvé, staršie záložné právo a na prvé v poradí sa presunie záložné právo banky kupujúceho.
Jedna hypotéka zanikne – hypotéka predávajúceho a druhá vznikne – hypotéka kupujúceho.
Ak si nie ste istý, že zvládnete ustrážiť aby pri takejto komplikovanej transakcii všetko prebehlo hladko a ak chcete pokojne spávať, neváhajte využiť služby realitného makléra, ktorému dôverujete.
A ak takého ešte nemáte – zavolajte mi a porozprávajte mi o svojej situácii. Úspešne som realizoval množstvo takýchto transakcií, dokonca aj oveľa komplikovanejších (vysporiadanie BSM po rozvodoch). Rovnako ako mojim klientom, rád pomôžem aj vám.
