Ako predať byt?

Cesty, ktorými sa ako majiteľ bytu pri jeho predaji môžete vydať sú v zásade dve:

1. Môžete si predávať byt sami
2. Oslovíte na sprostredkovanie predaja bytu realitného makléra

Skôr však než sa na jednu z týchto ciest vydáte – je dôležité položiť si nasledovné otázky:

Mám dostatok voľného času a nervov venovať sa predaju bytu?

Predaj bytu na prvý pohľad vyzerá jednoducho.

Odfotiť izby, zavesiť na internet, a potom už len odomykať dvere záujemcom.

Počítajte však s tým, že ako laik budete samotnému predaju musieť venovať obrovské množstvo času.

Ak nemáte dostatočné znalosti ako celú transakciu nastaviť optimálne, a budete si musieť ešte veci zisťovať, prípadne sa učiť na vlastných chybách, môže to trvať aj viac než 100 hodín.

V tom je zahrnutý všetok čas, ktorý je potrebný na upratanie nehnuteľnosti, kvalitné nafotenie bytu, spracovanie kvalitných textov pre inzerciu aby to malo nejakú úroveň, výber a spracovanie fotografií, či príprava pôdorysu.

Potom pripočítajte hodiny strávené cenovou analýzou (ak chcete skutočne nastaviť realistickú cenu), obhliadkami (deň máte hneď rozbitý a nemôžete sa venovať iným aktivitám), telefonátmi, koordináciou obhliadok, vedením evidencie, kto je kto a či je to potenciálne zaujímavý klient, alebo nie.

Prípadne sa niekto ohlási a nepríde, ale vy už máte deň rozbitý. Alebo opakované obhliadky s rovnakými záujemcami, či veselí obhliadkoví turisti.

A potom to ešte len príde – nájdete perspektívneho záujemcu. Čo teraz?

Je potrebné spraviť kvalitnú rezervačnú zmluvu. Ak bude nekvalitná a niečo sa skomplikuje stratíte mesiac aj viac a celý predaj môže vyjsť navnivoč.

Spúšťate znovu inzerciu, znovu obhliadky.

Predpokladajme však, že všetko pôjde ako po masle a dôjde na termín podpisu Kúpnej zmluvy. Tu môže nastať iks ďalších dôvodov, ktoré to celé skomplikujú – a teraz nemám na mysli len čas.

• Kedy požiadať o predčasné splatenie úveru?
• Kedy má byť ktorá časť kúpnej ceny vyplatená tak, aby ste nezostali bez nehnuteľnosti aj bez peňazí na účte?
• Prečo kupujúci požadujú notársku úschovu a mám s tým súhlasiť?
• Prečo mi ponúkajú vysokú časť ceny mimo zmluvy? Je to problém?
• Čo som sľuboval na obhliadke že v byte zostane, ale teraz som si to rozmyslel a chcem si to vziať so sebou?
• Mám im dovoliť sa nasťahovať, alebo aspoň nasťahovať veci hneď po rezervačnej zmluve ak je byt prázdny?
• Kedy odovzdať byt?
• Kedy podať kúpne zmluvy na kataster?

Odrazu stojíte pred psychicky náročnými situáciami, kedy môže celý obchod padnúť, alebo kedy čelíte nervóznemu kupujúcemu, ktorý na Vás tlačí, ale vy neviete čo máte robiť. To môže byť pre niekoho veľmi stresujúce.

Všetko je však ok, ak si na to trúfate a ste psychicky odolní vy aj vaša rodina.

Mám technické prostriedky na vytvorenie kvalitnej fotografie, prípadne video prehliadky bytu?

Nie je nič horšie ako nafotený rozhádzaný byt, cez zacapkaný objektív mobilu, zo zlého uhla a rozmazané a krivé zábery.

Na druhej strane kvalita dnešných štandardných smartfónov na vytvorenie pekných fotiek postačuje. V rukách trochu zdatného fotografa to naozaj stačí. Ale dnes už sú ľudia zvyknutí aj na to, že sa po nehnuteľnosti môžu poprechádzať online.

Kvalitná kamera, ktorá dokáže zachytiť a sprístupniť 3D obhliadku nehnuteľnosti na vysokej úrovni však stojí tisíce eur.

Iste, môžete si povedať že to netreba – my makléri však vieme, že verné zobrazenie nehnuteľnosti Vám môže ušetriť zbytočné obhliadky a teda aj čas a otázky, čo, kde a v akom stave v byte je.

Kvalitne spracovaná prezentácia pekného bytu môže jeho predajnú cenu aj navýšiť, pretože pritiahne solventnejších klientov, ktorých by nekvalitné fotografie odradili.

Ak teda idete fotiť sami, dbajte na nasledovné:

1. Dôkladná príprava: Pred fotografovaním nehnuteľnosti venujte čas upratovania a odstráneniu (poschovávaniu) osobných vecí. Minimalizujte neporiadok a pripravte priestor tak, aby bol čistý a pekný.
2. Správne osvetlenie: Využívajte dostupné denné svetlo a zabezpečte, aby boli všetky miestnosti dostatočne osvetlené. Ak je potrebné a možné, doplňte osvetlenie pomocou lampičiek alebo iných svetelných zdrojov.
3. Zaostrenie a čistota snímok: Venujte dostatočnú pozornosť zaostreniu fotografií a zabezpečte, aby boli čisté a ostré. Vyhnite sa rozmazaným snímkam, ktoré vytvárajú dojem nepekného bytu.
4. Vyberte vhodný uhol pohľadu: Dôkladne si vyberte optimálny uhol, ktorý najlepšie zachytí priestor a jeho potenciál. Experimentujte s rôznymi uhlami, aby ste získali najlepší výsledok.
5. Použite kvalitnú techniku: Ak je to možné, využite kvalitný fotoaparát alebo mobilný telefón s dobrým fotoaparátom. Kvalitná technika pomôže zachytiť detaily a farby nehnuteľnosti presne, pôsobivo a verne.
6. Upravený exteriér: Nezabudnite aj na exteriér nehnuteľnosti. Upravte exteriér, odstráňte neporiadok a zabezpečte, aby bol príťažlivý pre potenciálnych záujemcov.
7. Dokumentujte dostatočne: Urobte dostatočný počet fotografií na dokumentáciu nehnuteľnosti. Zachyťte všetky dôležité miestnosti a významné detaily, ktoré pomôžu záujemcom lepšie si predstaviť nehnuteľnosť.
8. Po fotografovaní spracujte fotografie tak, aby ste zlepšili ich kvalitu, ak je to potrebné a vhodné. Vyhnite sa však nerealistických úpravám – ak záujemca príde na obhliadku a byt na neho urobí celkom iný dojem, než mal z fotiek bude sklamaný – pripravujete o čas jeho aj seba.

Viem si spraviť cenovú analýzu konkurenčných ponúk?

Iste, každého napadne naklikať si na webe zoznam bytov v rovnakej kategórii, zoradiť od najdrahšieho po najlacnejší a svoju vlastnú predajnú cenu navýšiť ešte aspoň o 10% (lebo veď váš byt je ten najkrajší).

A na trhu predávajúceho to naozaj môže fungovať. Aj keď cenu nastavíte zle, síce predávate o pár mesiacov dlhšie, ale trh vás s cenou dobehne a nakoniec to nejako predáte.

Ak je však trh obrátený a kraľuje kupujúci, môžete čakať mesiace aj roky.

Je tiež veľký rozdiel, v akej lokalite máte byt, či má balkón, pivnicu, parkovanie, garáž, rekonštrukciu (a na akej úrovni). Je veľký rozdiel naceniť 3i byt 95 m2 a 3i byt 65 m2.

Môžete sa tomu celému vyhnúť, že jednoducho nastavíte nejakú cenu a uvidíte.

To môže znamenať, že tak skoro nepredáte, alebo predáte pod cenu, pripravíte sa o pár tisíc a ani si to nevšimnete.

Ak v tomto potrebujete pomôcť – som tu pre Vás na bezplatné nacenenie nehnuteľnosti.

Viem si spracovať kvalitný marketing na internete a sociálnych sieťach?

Tie najdôležitejšie realitné weby inzerciu spoplatňujú. Bez problémov zaplatíte SMS-kou, po čase Vám však inzerát zmizne. Treba to sledovať, a dbať na to, aby Vaša ponuka bola viditeľná stále, zvlášť ak ste sa vedome rozhodli, že máte čas a budete predávať dlho.

Sponzorovanie inzerátu má minimálny efekt. Ak máte zlú cenu alebo prezentáciu, nepomôže že budete svietiť na prvom mieste.

Ak sú ľudia vážne rozhodnutí, že chcú kúpiť byt, veľmi poctivo si prejdú všetky inzeráty. Určite sa dostanú aj k tomu, ktorý je na konci. Pozerajú odpredu-odzadu, či náhodou niečo nové nepribudlo, zvažujú a premýšľajú.

Zaobstaranie bytu nie je obvykle impulzívny nákup, kde ohúrite reklamným sloganom v sponzorovanom inzeráte.

Mám obchodné kompetencie a schopnosti na vyjednávanie so záujemcami o byt?

Sú ľudia, ktorí majú obchodovanie v krvi.

Dokážu vyjednávať, nenechajú sa zaskočiť ani prekvapiť. Odolajú požiadavkám na zníženie ceny, lebo vedia akú má ich byt cenu a čo si môžu dovoliť.

Alebo naopak, vedia prezentovať nehnuteľnosť tak, že zľavu si záujemca ani nedovolí vypýtať a rád ho zoberie za cenu, ktorá je v inzeráte.

Sú však aj ľudia, ktorí nemajú potrebný cit pre obchod, ani schopnosť odolať obchodným praktikám druhej strany. Prípadne sami nevedia vyvinúť potrebnú aktivitu, ak v uzatvorení obchodu už naozaj chýba doladiť len malé detaily.

Sú majitelia, ktorí záujemcov pri obhliadkach dokážu žiaľ aj odradiť (zbytočnou úprimnosťou a poukazovaním na nepodstatné negatíva, svojim správaním, tým čo povedia, alebo aj tým ako niečo nepovedia).

Pritom ak by byt ponúkal kvalitný obchodník – maklér – už by bol predaný.

Preto ak ste sa rozhodli byt predávať sami, vyhnite sa nasledovným chybám:

1. Nedostatočná príprava: venujte čas a úsilie na prípravu pred vyjednávaním. Je dôležité mať dôkladné informácie o byte, jeho hodnote a trhových podmienkach, aby ste mohli efektívne vyjednávať.
2. Nesprávne stanovenie ceny: Nadhodnotenie alebo podhodnotenie ceny bytu môže mať negatívny vplyv na vyjednávanie. Je dôležité mať realistickú predstavu o hodnote bytu, ale zároveň poznať jeho výnimočnosť, vďaka ktorej sa môže predať za viac než podobné byty.
3. Nedostatok flexibility: Je dôležité byť pripravený na rôzne scenáre a mať alternatívy, ktoré môžu zlepšiť vašu pozíciu pri vyjednávaní a zvýšiť tak pravdepodobnosť predaja za dobrú cenu. Nedostatok pružnosti pri vyjednávaní a odmietanie kompromisov môže viesť k zablokovaniu vyjednávacieho procesu. Je dôležité byť otvorený pre riešenia výhodné pre obe strany, hľadanie spoločných záujmov a pružne sa prispôsobiť potrebám a možnostiam oboch strán.
4. Nesprávne porozumenie potrebám záujemcu: Je dôležité aktívne počúvať a skúmať potreby záujemcov a prispôsobiť ponuku a argumenty tak, aby čo najviac reflektovali jeho očakávania.
5. Nedostatok komunikácie: Nedostatočná a neefektívna komunikácia so záujemcami môže spôsobiť nedorozumenia a narušiť vyjednávací proces. Je dôležité jasne, zrozumiteľne a pravidelne komunikovať, zodpovedať všetky otázky a vysvetliť všetky podstatné skutočnosti, ktoré s bytom a samotnou transakciou súvisia.
6. Nedostatočné vyhodnotenie potenciálnych záujemcov: Nereálne očakávanie a nedostatočné vyhodnotenie potenciálnych záujemcov o byt môže viesť k strate predajne príležitosti. Je dôležité identifikovať skutočný záujem a potenciál záujemcov a vybrať nielen toho, kto ponúka najviac, ale toho, pri ktorom je pravdepodobnosť uzatvorenia obchodu najvyššia, najbezpečnejšia a najrýchlejšia.
7. Emocionálne zapojenie: Vkladanie príliš veľa emócií a osobných preferencií do vyjednávania môže ovplyvniť rozhodovacie procesy. Je dôležité zachovať profesionálny prístup a rozhodovať na základe faktov a dát.

Dodržiavanie týchto odporúčaní a vyhnutie sa spomenutým chybám môže viesť k úspešnému vyjednávaniu a predaju bytu, aj keď ste sa ho rozhodli predávať sami.

Dokážem si zaobstarať zmluvnú dokumentáciu k predaju bytu?

Stiahnuť vzorové zmluvy z internetu je to najjednoduchšie, ale je to obrovské riziko.

Každý predaj je individuálny a musíte vedieť čo v zmluve musí byť. Nestačí len opísať údaje z katastra, a napísať za koľko sa byt predáva.

Viete nastaviť jednotlivé kroky predajnej transakcie správne?

Len výnimočne budete mať totiž kupujúceho s peniazmi na účte, ktorí Vám ich do 2 dní po podpise Kúpne zmluvy pošle na účet.

Väčšina kupujúcich potrebuje hypotekárny úver a pri ňom je potrebné riešiť záložné právo. Kúpna cena sa vtedy vypláca v niekoľkých častiach, v rôznych termínoch, na rôzne účty…

Nakoniec zrejme aj tak budete musieť osloviť právnika, ktorý Vám ich pripraví. Vyberte si ale takého, ktorý ich robí často, aj oni sa totiž špecializujú na rôzne oblasti a ak má byť Kúpna zmluva na prevod bytu kvalitná, je potrebné aby s nimi mal dostatočné skúsenosti.

Je to ako s lekármi – všetci študovali medicínu, ale zubárovi si asi nedáte operovať koleno. Právnik realitnej kancelárie tieto veci robí denne, špecializuje sa, a preto takú zmluvu urobí rýchlejšie a kvalitnejšie.

Vy mu musíte poskytnúť všetky podstatné informácie o celej transakcii – aká suma, kedy, na aký účet – majú byť prevedené tak aby všetko klaplo ako má.

Viem čo je potrebné vykonať na katastri pre úspešný prevod vlastníctva k bytu?

Kúpnu zmluvu vám teda vytvoril právnik, ale tam to nekončí.

Aby sa to, na čom ste sa s kupujúcim dohodli v zmluve, premietlo aj do úradných záznamov o majiteľoch nehnuteľností, teda do katastra, je potrebné kúpnu zmluvu vložiť do katastra, k čomu je potrebný sprievodný dokument, ktorý sa nazýva – Návrh na vklad. Ten Vám tiež musí pripraviť právnik.

A to je takmer všetko. Pre dokončenie celej transakcie ešte bude potrebné:

• nakúpiť kolky v automate na katastri, (alebo sa dohodnúť na elektronickom podaní s notárom/právnikom)
• vložiť Kúpne zmluvy na podacom oddelení katastra ((v správnom čase, obvykle až po vyplatení celej sumy)
• pripraviť si Preberací protokol k bytu
• odovzdať byt novému majiteľovi
• prepísať všetky energie na nového majiteľa
• zrušiť svoje trvalé bydlisko v predanom byte, alebo dome

Záver

Bežný človek, ktorý predaj nehnuteľnosti ešte nikdy neorganizoval a nepozná celý postup ide do rizika. Netvrdím, že je nemožné predať svoju nehnuteľnosť sám, ale je to veľmi náročné a stresujúce.

Ak ste teda na väčšinu vyššie uvedených otázok odpovedali nie – určite využite služby sprostredkovania predaja cez realitného makléra.

Ak ste však odpovedali na väčšinu uvedených otázok áno – pokojne predávajte aj sami.