Zažili sme to na vlastnej koži, keď sme kedysi predávali byt najskôr neexkluzívne a bez makléra. Byt sa zapáčil známym zo susedného vchodu a boli ním takí očarení, že ho chceli kúpiť. Na peniaze však museli čakať.
Nám sa priebežne ozývali makléri, skúšali sa dostať na obhliadku so svojimi klientami, ale my sme ich vždy odbili, že už máme vážnych záujemcov. Tí síce nepodpísali rezervačnú zmluvu a ani nezaplatili rezervačný poplatok, ale uisťovali nás, že ho do 2 týždňov kúpia.
Z dvoch týždňov boli štyri, zo štyroch šesť.
Nakoniec sa vyjadrili, že sa im zdá byt príliš drahý a od kúpy odstúpili.
Ako sa hovorí – síce sme stratili takmer 1,5 mesiaca, ale bolo to aspoň obdobie plné nervozity a stresu…
Čas plynul a byt nebol stále predaný.
Prečo je rezervačná zmluva dôležitá?
Rezervačná zmluva znamená istotu. Tento dokument radikálne zvyšuje pravdepodobnosť úspešného dokončenia predaja nehnuteľnosti niekomu, kto o ňu prejavil záujem.
Nie je to len kus papiera, ktorý si hocikto hocikedy môže rozmyslieť a od kúpy odstúpiť. Pred jeho podpisom sa musí kupujúca aj predávajúca strana poriadne rozhýbať a začať celkom vážne vybavovať všetky potrebné veci na úspešnú kúpu/predaj nehnuteľnosti.
Dôležitou súčasťou zmluvy je totiž aj zaplatenie rezervačného poplatku rádovo v tisícoch EUR (podľa hodnoty nehnuteľnosti) a to si už dotyčný záujemca musí byť teda naozaj istý, že na to má a nehnuteľnosť kúpi.
Ak by od rezervačnej zmluvy odstúpil z iných než zmluvne prijateľných dôvodov, o tieto peniaze príde.
Istotu má predávajúci – že nehnuteľnosť predá za dohodnutú cenu a dohodnutých podmienok. Záujemca už nemôže len tak prísť a povedať si: “Našiel som si inú, krajšiu nehnuteľnosť a tú vašu nekúpim.”
Alebo sa začať vykrúcať, že on inde videl podobný byt lacnejší a teda chce nejakú zľavu.
Rezervačná záloha by prepadla ako kompenzácia za stratený čas a náklady spojené s rezerváciou nehnuteľnosti.
Cieľom rezervačnej zmluvy nie je záujemcu nútiť do nevýhodnej pozície a rizika.
Naopak – predávajúci a aj jeho maklér, ktorý ho zastupuje, potrebujú vedieť na čom sú. Záujemcovia si totiž nezriedka želajú nehnuteľnosť kúpiť, ale ešte neurobili nič preto, aby sa im to aj naozaj podarilo. Nepreverili si v banke financovanie napríklad.
Predávajúci potrebujú vedieť či sa má nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a organizovať obhliadky – alebo už stačí len počkať kým záujemca vybaví financovanie a predaj sa úspešne dokončí.
Istotu má kupujúci – správne nastavená rezervačná zmluva je zárukou aj pre kupujúceho, že vlastník nehnuteľnosť nepredá nikomu inému. A tiež, že dá nehnuteľnosť do takého právneho stavu, aby to čo ponúkal na predaj aj naozaj predávané bolo (dodatočný zápis čiernych stavieb, vyriešenie nevysporiadaných vecí…) a banka to akceptovala.
Pretože aj ten má v prípade porušenia rezervačky záväzok zaplatiť pokutu vo výške rezervačného poplatku – pretože aj kupujúcemu mohli časom ujsť iné príležitosti na dobrú kúpu inej nehnuteľnosti.
Rezervačná zmluva teda zvyšuje istotu oboch strán, šetrí všetkým čas a peniaze a znižuje mieru stresu a neistoty v prvých fázach transakcie.
Je veľká chyba zháňať rezervačnú zmluvu na poslednú chvíľu
To je pritom obvyklý stav transakcií, ktoré sa dejú bez prítomnosti seriózneho makléra. Predávajúci ani kupujúci nie sú obvykle na transakciu dostatočne odborne ani administratívne pripravení.
Kto predáva svoju nehnuteľnosť na vlastnú päsť zriedkakedy dovidí ďalej než po publikovanie inzercie na internete. Pričom tá najdôležitejšia časť transakcie sa začne odohrávať až potom – po nájdení vážneho záujemcu. A to je práve čas na kvalitne spracovanú rezervačnú zmluvu.
Lepenie rezervácie na poslednú chvíľu najlepšie stiahnutím nejakej univerzálnej rezervačnej zmluvy z internetu (ušetríme ešte aj za právnika) je približné rovnaké ako nemať rezervačnú zmluvu žiadnu.
Záver
Nehovorím, že je to nevyhnutene problém.
Ak záujemca na poslednú chvíľu od kúpy odskočí, alebo predávajúci predá niekomu inému a nikomu to nevadí, tak fajn.
Niekomu možno predaj neponáhľa a pri klesajúcom trhu mu možno nevadí, že predá neskôr za menej.
Alebo ak niekto kupuje – nemusí mu vadiť, že stratil čas a bude musieť hľadať ďalej niečo iné.
Obvykle to však niekoho poriadne naštve, pretože si už rozbehol veci, odriekol alternatívy, tešil sa, ale nakoniec všetko padlo.
V ideálnom svete by to vyzeralo asi takto – vážny záujemca ani nemusí rezerváciu skladať, jednoducho sa pripraví Kúpna zmluva, podpíše sa a peniaze sa vyplatia.
Zmluvy sa však robia do “zlých” časov – keď sa niečo pokazí – na čo sa dá odvolať?
Kto, kedy a za koľko sa k čomu zaviazal?
Kde skontrolujeme, ako sme mysleli veci povedané pred dvomi týždňami, alebo mesiacom ak nie sú zachytené písomne?
Kto nesie zodpovednosť a za čo?
Pre hladký a bezstresový predaj alebo kúpu nehnuteľnosti je rezervačná zmluva veľmi dôležitá.
Predaj nevisí len tak vo vzduchu. Je minimalizovaný stres z nejasností. Všetky strany vedia čo, kde, kedy a za koľko.
A všetci sa k tomu zaviažu svojim podpisom.
