Obsah článku
Obec Žehňa pri Prešove stojí pred zmenou, ktorá sa dotkne každého, kto tu býva alebo o bývaní v dedine uvažuje. Nejde o jeden konkrétny projekt, ale o aktualizovaný územný plán – teda o rámec, ktorý povie, kde sa môžu stavať domy, kde škola, kde služby a čo sa v obci určite stavať nebude.
Cieľ je pomerne jasný: pripraviť priestor pre mierny rast z dnešných zhruba 1 300 na asi 1 800 obyvateľov, zvládnuť tlak na pozemky (aj vďaka blízkosti Prešova a priemyselného parku Záborské), kultivovať rómsku osadu a postupne dobudovať cesty, vodu, kanalizáciu a občiansku vybavenosť. A to všetko bez toho, aby sa z dediny stal priemyselný areál – s ťažkými fabrikami, veľkou skládkou alebo diaľnicou za oknom sa v dokumente vôbec nepočíta.
Kľúčové fakty v číslach
Územný plán sa týka celého katastra Žehne s rozlohou 1 674 hektárov. Obec mala v roku 2021 spolu 1 277 obyvateľov, pričom cieľom je približne 1 800 obyvateľov do roku 2040. Rozvoj je nastavený tak, aby preferoval bývanie v rodinných domoch, nie ťažký priemysel ani veľké logistické areály.
Dôležitou témou je riešenie rómskej osady „Pri Balke“, kde sa rozvojová plocha výrazne znižuje z približne 30 975 m² na asi 5 570 m² – na úroveň už existujúcich domov. Voda pre obec má byť zabezpečená napojením na skupinový vodovod z vodnej nádrže Starina (Drienov–Mirkovce–Žehňa), pričom prameň Stavenec zostáva záložným zdrojom.
V oblasti odpadových vôd plán počíta s vlastnou obecnou ČOV pri Drienovskom potoku a s rozvodom kanalizácie v obci bez napojenia na Záborské. Vzniknúť má aj základná škola pre 1.–9. ročník, ktorej poloha sa mierne posúva na sever. Dokument zároveň jasne hovorí, že s ťažkým priemyslom ani veľkou skládkou v katastri obce sa nepočíta.
Lokalita a charakter územia
Žehňa leží pri krajskom meste Prešov a v dosahu priemyselného parku Záborské. Priťahuje tak ľudí, ktorí chcú bývať mimo mesta, ale s rozumnou dochádzkou do práce. Doteraz však dedina narážala na limity – chýbali pozemky vhodné na výstavbu, technická infraštruktúra aj kompletné školstvo (najmä druhý stupeň ZŠ).
Nový územný plán rieši celé katastrálne územie: jadrovú časť obce, miestnu časť Dúbrava, Stavenec, areál bývalého muničného skladu, aj okolie rómskej osady a vodných zdrojov. Dôležité je, že v území nie sú ani sa neplánujú diaľnice, hlavné železničné trate či veľké hlučné alebo prašné prevádzky. Rozvoj je nastavený v „obecnej mierke“ – s rodinnými domami, školou, službami a poľnohospodárskou krajinou v okolí.
Kde a aké bývanie pribudne
Nový plán je postavený takmer výlučne na rodinných domoch. Presná podoba štvrtí a domov príde až v ďalších stupňoch projektovej dokumentácie, teraz sa určujú hlavne lokality, kde je možné stavať, a základné podmienky.
Dúbrava – juhovýchod a severne od cesty III/3446
Miestna časť Dúbrava dostane priestor na nové rodinné domy na juhovýchode aj severne od cesty III/3446, medzi Dúbravou a jadrom obce. Mení sa aj schéma ulíc a miestnych komunikácií tak, aby nevznikli roztrúsené solitéry, ale ucelené ulice alebo menšie obytné štvrte. Pre budúcich obyvateľov to znamená nové stavebné pozemky a lepšie dopravné prepojenie Dúbravy s centrom dediny.
Dúbrava – západ
Na západ od dnešnej zástavby (parcela KNC 324/11) sa predlžuje už navrhnutá miestna komunikácia a rozširuje sa koridor existujúcej cesty napojenej na III/3446 o chodník. Kľúčová je práve bezpečná trasa pre peších – cesta zostáva, ale obyvatelia získajú oddelený chodník. Pre rodiny s deťmi je často bezpečný peší pohyb dôležitejší než samotná šírka vozovky.
Dúbrava – sever
Na parcelách 344/4, 344/5, 345/13, 345/4, 345/5 a 345/16 sa otvára priestor pre ďalšie rodinné domy. Keďže lokalita zasahuje do ochranného pásma cintorína, toto pásmo sa upravuje (zmenšuje), aby tu vôbec mohlo vzniknúť bývanie. Podmienkou výstavby je povinný hydrogeologický prieskum, ktorý overí stabilitu svahu a podmienky podzemnej vody.
Plán zároveň zakazuje, aby tu vznikali len doplnkové objekty v podobe garáží a skladov bez domov – ide o plnohodnotnú obytnú zónu, nie „zadné dvory“ existujúcich domov.
Dúbrava – Pri cintoríne
V lokalite pri cintoríne (parcela KNC 213) sa rovnako umožní výstavba rodinných domov, opäť so zmenou ochranného pásma cintorína a s riešením dopravného prístupu. Ide o zónu v bezprostrednom kontakte s existujúcou obcou, čo pomáha tomu, aby Žehňa rástla kompaktne a nešírila sa náhodným smerom do krajiny.
Dúbrava – severozápad ako perspektívna lokalita
Na severozápade sa otvára tzv. perspektívna urbanizačná lokalita – územie pre ďalšie rodinné domy, ktoré sa bude dať využiť len pri splnení podmienky kvalitného cestného aj pešieho prístupu. Bez rozumnej cesty a chodníka sa tu stavať nebude. Cieľom je predísť slepým koncom s niekoľkými domami „v poli“ a vytvoriť skôr ďalšiu plnohodnotnú ulicu napojenú na obec.
Areál bývalého muničného skladu
Areál bývalého muničného skladu bol v minulosti vnímaný najmä ako rekreačné územie. Nový plán umožňuje popri rekreácii aj výstavbu rodinných domov, takže môže vzniknúť menší, pokojnejší obytný súbor mimo hlavnej časti obce.
Podmienkou rozvoja je vybudovanie technickej infraštruktúry prakticky od nuly, najmä vodovodu a kanalizácie. Predpokladá sa napojenie na systémy Petrovian alebo Záborského, ale bez priameho vypúšťania odpadových vôd do kanalizácie Záborského, ktorú táto obec odmietla. Bývanie tu teda bude vhodné skôr pre ľudí, ktorí rátajú so špecifickými podmienkami sietí.
Záhrady západne od staršej zástavby
V jadrovej časti obce sa mení využitie viacerých záhrad a „ostatných plôch“ západne od staršej zástavby na pozemky pre rodinné domy. V praxi to znamená zahustenie centra: nové domy budú priamo nadväzovať na existujúce ulice, nie v odľahlých lokalitách. Takýto prístup zvyšuje ponuku pozemkov bez toho, aby sa dedina zbytočne rozťahovala do otvorenej krajiny.
Stavenec – sever a juh
V lokalite Stavenec sa plánuje výstavba rodinných domov na severe aj juhu. Zároveň sa veľmi dôsledne chráni vodárenský zdroj Stavenec a trasy verejného vodovodu. Návrh funkčného využitia a priestorového usporiadania sa upravuje tak, aby sa pozemky využili efektívne, no neohrozila sa kvalita vody.
Pre budúcich majiteľov pozemkov to znamená, že tu môžu vznikať domy v prostredí blízko vodného zdroja, ale s prísnymi pravidlami, kde a ako môžu objekty stáť.
Zástavba pri vodojeme
Mení sa aj funkčné využitie územia pri vodojeme Žehňa I. a jeho priestorové usporiadanie. Zohľadňuje sa aktuálna parcelácia aj trasa prívodného potrubia. Ak tu niekedy vznikne zástavba alebo menšie zariadenia, budú musieť rešpektovať infraštruktúru pitnej vody, aby sa predišlo kolíziám typu dom postavený priamo nad kľúčovými sieťami.
Rozšírenie pri rómskej osade Pri Balke
Rozvoj pri rómskej osade sa po podrobnejších posúdeniach výrazne zredukoval. Pôvodne uvažovanú veľkú rozvojovú plochu (zhruba 30 975 m²) nahradil menší rozsah len na území s existujúcou nelegálnou zástavbou – približne 5 570 m². Dôvodom je jednak ochrana chráneného vtáčieho územia Slanské vrchy (Natura 2000), jednak ochrana vodných zdrojov.
Cieľ je realistický: zlegalizovať a urbanisticky usporiadať už postavené domy, zabrániť ďalšiemu živelnému šíreniu osady do chráneného územia a postupne doplniť základnú infraštruktúru – asfaltovú cestu, verejné osvetlenie, vodu a v budúcnosti prípadne kanalizáciu.
Pre ľudí žijúcich v osade to znamená šancu posunúť sa smerom k štandardnejším, legálnym podmienkam bývania. Pre ostatných obyvateľov obce ide o koncepčný prístup k riešeniu situácie namiesto doterajšieho „zatvárania očí“.
Bývanie pri plánovanej základnej škole
V lokalite pri plánovanej škole sa mení pôvodný scenár: namiesto bytových domov sa uprednostňujú rodinné domy. Areál školy pre 1.–9. ročník sa posúva severnejšie a časť pôvodnej plochy školy sa mení na pozemky pre rodinné domy a záhrady.
Vzniknúť má bežná rodinnodomová štvrť v pešej dostupnosti novej školy. Pre rodiny s deťmi je to výrazná výhoda – denné dochádzanie do školy môže prebiehať pešo, bez každodenného vozenia detí autom do inej obce.
Občianska vybavenosť a služby
Územný plán nerieši len nové parcely na bývanie, ale aj zázemie služieb, ktoré sú pre fungujúcu obec nevyhnutné. Kľúčovými prvkami sú vlastná základná škola a bežné lokálne služby, ktoré znižujú závislosť na dochádzaní do mesta.
Základná škola 1.–9. ročník
Obec dlhodobo počíta s vlastnou základnou školou pre prvý aj druhý stupeň. Aktuálne zmeny v územnom pláne najmä doladujú jej polohu a vzťah k okolitej zástavbe. Posunutie areálu o niečo na sever uvoľní časť územia pre rodinné domy.
Ak sa škola zrealizuje v plánovanej podobe, Žehňa nebude odkázaná na dochádzanie detí do iných obcí na druhý stupeň. To výrazne zvyšuje atraktivitu lokality pre mladé rodiny a dáva logiku plánovanému rozvoju bývania v jej blízkosti.
Servis motorových vozidiel pri cintoríne
Na parcelách 89/1, 90 a 91 oproti cintorínu sa umožňuje vznik autoservisu. Ide o menšiu podnikateľskú prevádzku, ktorá môže vytvoriť niekoľko pracovných miest a zároveň miestnym ušetrí cesty do mesta pri bežných opravách a servise áut.
Podmienkou je vhodné umiestnenie a dodržanie dostatočných odstupov od rodinných domov, aby hluk a pohyb áut čo najmenej rušili okolité bývanie.
Voda, kanalizácia a odpady
Technická infraštruktúra patrí medzi rozhodujúce podmienky, aby sa územný plán mohol naplno naplniť. Žehňa dnes naráža najmä na limity miestnych prameňov a chýbajúcej kanalizácie.
Pitná voda a vodné zdroje
Doterajšie miestne pramene majú svoje limity – niektoré sú čiastočne ohrozené činnosťami v rómskej osade, prameň 4 sa nevyužíva a prameň Stavenec zostáva záložným zdrojom. Preto sa rozvoj obce má opierať o napojenie na skupinový vodovod z vodnej nádrže Starina (projekt „Prívod vody z VN Starina, vodovod Drienov–Mirkovce–Žehňa“).
Pre existujúcich aj nových obyvateľov to znamená perspektívne stabilný a kvalitný zdroj pitnej vody, ktorý nie je tak citlivý na lokálne zásahy v území.
Kanalizácia a odpadové vody
Žehňa zatiaľ nemá verejnú splaškovú kanalizáciu. Územný plán preto počíta s vybudovaním obecnej čistiarne odpadových vôd pri Drienovskom potoku a so sieťou rozvodov kanalizácie v celej obci.
Možnosť napojiť sa tlakovou kanalizáciou na Záborské a ČOV v Prešove bola odmietnutá, takže obec si bude musieť vybudovať vlastný kanalizačný systém. V areáli bývalého muničného skladu je zodpovedajúca kanalizácia vyslovene podmienkou akejkoľvek väčšej výstavby – bez nej by tu nebolo možné zabezpečiť štandardné podmienky bývania.
Odpadové hospodárstvo
Územný plán nepočíta s regionálnou skládkou v katastri Žehne – takýto zámer bol odmietnutý. Areál medziskladu živočíšnych produktov zostáva zachovaný, ale jeho premena na kafilériu sa nepodporuje.
Pre nové obytné zóny platí povinnosť zabezpečiť primeranú dochádzkovú vzdialenosť k zberným miestam triedeného odpadu. Zároveň sa má územné usporiadanie nastaviť tak, aby sa nelegálne skládky neoplatilo zakladať – pomôcť majú jasne určené funkcie územia, čitateľný systém komunikácií a lepšia kontrola.
Doprava, chodníky a cyklotrasy
V Žehni vedú cesty III. triedy, takže dopravné zaťaženie a hluk sú prirodzene nižšie ako pri hlavných ťahoch. S rastúcim počtom obyvateľov však narastie aj počet áut a potreba bezpečného pohybu peších a cyklistov.
Pri nových lokalitách územný plán trvá na vyhovujúcom prístupe autom, bezpečnom pešom prístupe k zastávkam verejnej dopravy a postupnom dopĺňaní chodníkov. Príkladom je rozšírenie koridoru cesty v časti Dúbrava – západ o samostatný chodník pre peších.
Pri cyklistike sa ráta s napojením na širšie regionálne trasy a s tým, že po cestách budú jazdiť nielen klasické bicykle, ale aj elektrobicykle, cargo bicykle či elektrokolobežky. Konkrétne nabíjacie stanice dokument nerieši, ale opiera sa o predstavu kvalitných ciest, parkovísk a odstavných plôch, na ktoré sa dá v ďalších projektoch nadviazať.
Príroda a chránené územia
Katastrálne územie Žehne zasahuje do viacerých chránených území, najmä do chráneného vtáčieho územia Slanské vrchy a prírodnej rezervácie Mirkovská kosatcová lúka. Aj preto došlo k výraznému zmenšeniu rozvojovej plochy pri rómskej osade – približne na pätinu pôvodne uvažovanej výmery.
Územný plán nepovoľuje ťažký priemysel ani veľké energetické zariadenia, ktoré by krajinu a prírodu výrazne zaťažili. Ochranné pásma vodných zdrojov (Stavenec, vodojemy, pramene) sú premietnuté do regulácie výstavby – určujú, kde a za akých podmienok sa môže stavať.
V praxi by to malo znamenať, že aj po rozvoji zostane Žehňa dedinou s relatívne pokojnou krajinou naokolo – s lúkami, poľami a lesmi, ktoré nebudú pohltené fabrikami alebo veľkými logistickými halami.
Bezpečnosť bývania – geológia a zdravie
V jadrovej časti obce sa nachádzajú svahové deformácie, teda miesta, kde by pri nevhodne založených stavbách mohli nastať problémy so zosuvmi. Dokument preto vyžaduje inžinierskogeologický prieskum pre všetky nové obytné lokality. Územia s aktívnymi zosuvmi sú z možnosti výstavby rovno vylúčené.
Pre budúcich majiteľov domov to síce znamená jednu povinnosť navyše na začiatku, ale znižuje to riziko nepríjemných prekvapení po nasťahovaní.
Celé územie obce je v pásme nízkeho až stredného radónového rizika. Pri výstavbe budú preto nevyhnutné štandardné technické opatrenia – vhodné izolácie a odvetranie podzemných častí budov, aby sa radón nedostal v škodlivých koncentráciách do interiérov. Ide o bežnú požiadavku v mnohých slovenských obciach.
Na pozitívnej strane je, že obec je plynofikovaná a po napojení na stabilný vodovod a vybudovaní kanalizácie by mala mať solídny základ zdravotne bezpečného prostredia, bez väčších priemyselných znečisťovateľov v bezprostrednej blízkosti.
Čo územný plán znamená pre Žehňu do roku 2040
Ak sa plán podarí postupne naplniť, Žehňa by sa mala do roku 2040 posunúť z dnešných približne 1 300 na asi 1 800 obyvateľov. Ide o mierny, ale systematicky pripravený rast, ktorý prinesie viac rodinných domov v Dúbrave, Staveneci, pri vodojeme, v bývalom muničnom sklade aj v centre obce.
Centrum bude hustejšie, ale urbanisticky prehľadnejšie – časť doterajších záhrad zmení funkciu na obytnú zónu a vytvorí logickejšiu štruktúru ulíc. S tým sa spája postupné dobudovanie vodovodu, kanalizácie, ciest a chodníkov, ako aj vznik vlastnej základnej školy 1.–9. ročníka, ktorá výrazne zmení každodenný život rodín s deťmi.
Lepšie podmienky v rómskej osade by mali ísť ruka v ruke s ochranou prírody a vodných zdrojov. Na druhej strane viac obyvateľov prinesie viac áut, väčší pohyb v obci, vyšší tlak na obecný rozpočet a potrebu dotiahnuť infraštruktúru skôr, než sa územie úplne zastavia. Územný plán tieto veci rámcovo rieši, ale o výsledku rozhodne poradie a kvalita reálnej výstavby.
Záver
Žehňa nastavuje svoj rozvoj triezvo a dlhodobo: bez veľkých fabrík a skládok, s postupným dopĺňaním rodinných domov, školou v pešej dostupnosti, autoservisom ako lokálnou službou a so snahou zlepšiť podmienky v rómskej osade.
Rozhodujúce je, že nové obytné zóny nie sú len náhodne vyznačené v poli – pri každej sa rieši prístup, voda, kanalizácia, geológia aj vplyv na prírodu. Pre tých, ktorí dnes bývajú v Prešove a hľadajú pokojnejšie, ale stále dobre dostupné prostredie, alebo už v Žehni bývajú a uvažujú o vlastnom dome, dáva takto nastavený územný plán istotu, kde sa bude dať stavať, čo v susedstve určite nevyrastie a akým smerom sa dedina bude v najbližších rokoch meniť.
Zdroj: Zmeny v UP Žehňa
