Kupovali ste byt pred rokom alebo dvoma a teraz sa zmenila vaša životná situácia? Možno vám pribudol člen rodiny, zmenili ste prácu, alebo jednoducho potrebujete iný byt. Predaj bytu do 5 rokov od kúpy prináša špecifické daňové povinnosti, ktoré mnohých prekvapujú. V tomto článku sa dozviete, kedy presne musíte platiť daň, ako sa počíta, a hlavne – kedy sa jej dá vyhnúť.
Prečo je práve 5 rokov kľúčový míľnik
Päťročná hranica nie je náhodné číslo. Zákon o dani z príjmov stanovuje, že príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak od jej nadobudnutia uplynulo viac ako 5 rokov. Predávate skôr? Vtedy sa predajná cena mínus kúpna cena považuje za príjem, z ktorého musíte odviesť daň.
Za päť rokov spolupráce s klientmi som videl desiatky prípadov, kedy ľudia vôbec netušili o tejto povinnosti. Kupovali byt za 80-tisíc eur, po troch rokoch ho predali za 95-tisíc, a zrazu zistili, že majú daňovú povinnosť vo výške niekoľkých tisíc eur. Z tých 15-tisíc eurového zisku museli odviesť 19% alebo 25% daň – podľa výšky celkového ročného príjmu.
Kedy presne začína a končí päťročná lehota
Odpočítavanie päťročnej lehoty začína dňom nadobudnutia nehnuteľnosti. To nie je deň, keď ste podpísali zmluvu, ani keď ste zaplatili peniaze – je to deň, keď sa vaše vlastníctvo zapísalo do katastra nehnuteľností.
Praktický príklad z mojej praxe
Klienti podpísali kúpnu zmluvu 15. marca 2020. Notárska úschova sa vyplatila 20. marca. Ale návrh na vklad do katastra bol podaný až 5. apríla a vlastnícke právo sa zapísalo 22. apríla 2020. Päťročná lehota teda skončí až 23. apríla 2025 – nie v marci, ako pôvodne predpokladali.
Tento detail je mimoriadne dôležitý, pretože predaj o mesiac skôr môže znamenať daňovú povinnosť vo výške niekoľkých tisíc eur. Vždy si overte presný dátum zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľností – nájdete ho v liste vlastníctva.
Výnimky, kedy daň neplatíte ani pred uplynutím 5 rokov
Zákon pozná niekoľko situácií, keď predáte byt skôr a daň vám nevznikne. Výnimky zahŕňajú predaj v rámci dedičského konania, darovanie príbuzným v priamom rade (rodičia, deti, vnúčatá), alebo ak ste byt získali bezodplatne (napríklad dedením či darovaním) a predávate ho. V týchto prípadoch sa totiž päťročná lehota počíta od nadobudnutia pôvodným vlastníkom, nie od vášho nadobudnutia.
Dôležité: Výnimka oslobodenia pri 2 rokoch nepretržitého bývania s trvalým pobytom už na Slovensku neplatí (bola zrušená k 1.1.2011). Od decembra 2024 je pripravený návrh novely, ktorá by túto výnimku mohla obnoviť od 1.1.2025, avšak k dátumu publikácie tohto článku ešte nie je schválená.
Ako sa počíta daň z predaja
Základ dane tvoří rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou. Do kúpnej ceny však môžete zahrnúť aj preukázateľné náklady súvisiace s kúpou – právne služby, províziu realitky, dane a poplatky. Rovnako si môžete odpočítať náklady na rekonštrukciu, ak ich viete preukázať faktúrami.
Konkrétny výpočet
Kupili ste byt za 85-tisíc eur. Zaplatili ste realitku 3 825 eur (4,5%), notárovi 400 eur, katastru 66 eur. Investovali ste do novej kúpeľne a kuchyne 12-tisíc eur (máte faktúry). Po troch rokoch predávate za 102-tisíc eur.
Výpočet:
- Predajná cena: 102 000 €
- Kúpna cena: 85 000 €
- Náklady na kúpu: 4 291 € (realitka + notár + kataster)
- Náklady na rekonštrukciu: 12 000 €
- Základ dane: 102 000 – 85 000 – 4 291 – 12 000 = 709 €
Pri sadzbe dane 19% zaplatíte daň približne 135 eur. Výrazne menej, než keby ste nezahrnuli rekonštrukčné náklady – vtedy by daň bola takmer 2 300 eur.
Čo ak vlastním byt kratšie než 5 rokov a chcem predať
Jednou z najčastejších otázok, ktoré klienti kladú: “Bývam v byte, ktorý som kúpil pred dvoma rokmi. Musím platiť daň?” Podľa aktuálnej legislatívy (platnej k decembru 2024) odpoveď je: áno, daňová povinnosť vám vznikne, pretože základná podmienka oslobodenia je 5 rokov vlastníctva.
Výnimka o 2 rokoch trvalého pobytu, ktorá platila do roku 2010, bola zrušená. Od 1.1.2025 sa pripravuje jej možné obnovenie formou novely zákona o dani z príjmov, ale k decembru 2024 ešte nie je schválená. Preto ak predávate byt vlastnený kratšie ako 5 rokov, musíte rátať s tým, že príjem z predaja zdaníte – pokiaľ neplatí niektorá z iných zákonných výnimiek (dedičstvo, darovanie).
V praxi to znamená, že pri zmenách životnej situácie (narodenie dieťaťa, rozvod, sťahovanie za prácou) musíte zvážiť, či je pre vás výhodnejšie počkať do uplynutia 5 rokov, alebo predať a akceptovať daňovú povinnosť.
Čo ak sa mi zmení životná situácia
Život je nepredvídateľný. Možno ste kupovali byt s partnerom, rozišli ste sa, a teraz ho chcete predať. Alebo vám ponúkli prácu v inom meste. Prípadne vám pribudlo do rodiny a potrebujete väčší byt.
V každom z týchto prípadov máte niekoľko možností. Môžete počkať, kým uplynie päťročná lehota – ale to nie je vždy reálne. Alebo môžete predať a akceptovať daňovú povinnosť – často je to stále výhodnejšie než platiť úver na byt, v ktorom už nechcete bývať.
Pri rozhodovaní vám pomôže jednoduchý výpočet: Spočítajte si potenciálnu daň. Porovnajte ju s nákladmi, ktoré budete mať, ak byt ponecháte (úver, energie, údržba, daň z nehnuteľnosti). Často zistíte, že predaj sa oplatí aj s daňovou povinnosťou, pretože mesačné náklady vás stoja viac.
Praktické rady, ak predávate skôr než za 5 rokov
Zbierajte všetky faktúry. Každá preukázaná investícia do bytu znižuje základ dane. Nová kúpeľňa, podlahy, okná, zateplenie – všetko sa ráta.
Overte si presný dátum zápisu vlastníctva. Požiadajte o výpis z katastra nehnuteľností (cez kataster.sk online, stojí 12 eur). Nájdete tam presný dátum, od kedy sa začína odpočítavať lehota.
Poraďte sa s daňovým poradcom. Pri predaji bytu do 5 rokov musíte podať daňové priznanie. Daňový poradca vám pomôže správne zahrnúť všetky náklady a využiť všetky výnimky.
Nesnažte sa to obísť. Finančná správa má prístup ku všetkým prevodom vlastníctva v katastri. Nepriznanie príjmu z predaja bytu je daňový únik, ktorý vás môže stáť oveľa viac než samotná daň.
Najčastejšie otázky
Môžem predať byt skôr ako za 5 rokov bez dane?
Podľa aktuálnej legislatívy (december 2024) len v obmedzených prípadoch – pri predaji v rámci dedičského konania alebo darovaní príbuzným v priamom rade. Výnimka o 2 rokoch trvalého pobytu, ktorá platila do 2010, už nie je účinná. Je len v návrhu novely od 1.1.2025, ktorá zatiaľ nie je schválená.
Kedy začína bežať päťročná lehota?
Od dátumu zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nie od podpisu zmluvy alebo zaplatenia kúpnej ceny.
Aké náklady si môžem odpočítať od základu dane?
Všetky preukázateľné náklady súvisiace s kúpou (provízia realitky, notárske poplatky, katasterské poplatky) a náklady na rekonštrukciu a zlepšenie bytu (musíte mať faktúry).
Koľko percent daň platím?
Príjem z predaja bytu sa pripočíta k vášmu celkovému ročnému príjmu. Podľa celkovej výšky príjmu zaplatíte 19% (do 48 300 eur základu dane ročne pre rok 2024) alebo 25% (nad túto sumu).
Čo ak som byt zdedil a teraz ho chcem predať?
Pri dedení sa päťročná lehota počíta od nadobudnutia pôvodným vlastníkom (tým, od koho ste zdedili), nie od vášho nadobudnutia dedením.
Musím platiť daň, ak predám s menším ziskom alebo stratou?
Nie. Ak ste predali byt lacnejšie než ste ho kúpili (vrátane všetkých nákladov), daňová povinnosť vám nevznikne. Stratu si však nemôžete odpočítať od iných príjmov.
