Základná dokumentácia
Pamätáte si ten moment, keď ste prvýkrát držali v rukách list vlastníctva k svojej nehnuteľnosti? Teraz nastal čas pripraviť všetky potrebné papiere pre nového majiteľa.
Pri predaji nehnuteľnosti je list vlastníctva (LV) absolútnym základom. Tento dokument musí byť aktuálny a bez tiarch. Prečo, keď predsa viete čo vlastníte a je to tak desiatky rokov? Pretože skutočnosť môže byť iná a ani o tom netušíte – mŕtvi spoluvlastníci, zabudnuté vecné bremená, pamitakové zóny, ktoré obmedzujú nakladanie s nehnuteľnosťou… Ideálne je mať k dispozícii aj katastrálnu mapu, ktorá presne vymedzuje hranice nehnuteľnosti a zobrazuje jej umiestnenie v priestore. Tieto dokumenty sú ako rodný list vašej nehnuteľnosti – hovoria o jej identite, histórii a právnom stave,
Podľa správy Adobe, až 90% realitných maklérov sa stretáva s problémami spojenými s dokumentáciou svojich klientov. Tieto problémy môžu zahŕňať oneskorené alebo neúplné dokumenty, čo vedie k zdržaniu transakcií, právnym sporom či finančným stratám.
Je to ako keď si balíte kufor na dovolenku – lepšie je zbaliť o jednu vec navyše, než potom zistiť, že vám niečo chýba. V prípade predaja nehnuteľnosti je každý dokument ako kúsok skladačky, bez ktorého nebude obraz kompletný.
Vytvorte si samostatný priečinok (fyzický aj digitálny) pre všetky dokumenty súvisiace s predajom. Každý dokument si naskenujte a uložte v digitálnej forme. Táto dvojitá istota sa vám môže neskôr veľmi hodiť a jednoduchšie sa zdieľa so záujemcami, ktorí chcú vašu nehnuteľnosť kúpiť.
Zmluvné dokumenty
Rezervačná zmluva predstavuje prvý krok k úspešnému prevodu vlastníctva. Ide o dokument, ktorý právne zaväzuje obe strany k budúcemu predaju a kúpe nehnuteľnosti. Štandardne sa spája so zložením rezervačného poplatku, ktorý zvyčajne tvorí 3-5% z kúpnej ceny.
Je fascinujúce sledovať, ako sa mení psychológia predávajúcich a kupujúcich počas dohadovania rezervačnej zmluvy. Z idylickej zhody na predaji nehnuteľnosti zrazu dôjde na tvrdé vyjednávanie – kedy a koľko peňazí bude zaplatených a čo bude skôr peniaze, alebo vlastníctvo? Kedy bude nehnuteľnosť odovzdaná a čo v nej presne zostane?
Vedeli ste, že množstvo rezervačných zmlúv obsahuje chyby, ktoré by mohli spôsobiť problémy pri následnom prevode? Najčastejšie ide o nepresné označenie nehnuteľnosti alebo nejasné podmienky odstúpenia od zmluvy.
Kúpna zmluva je kráľovnou medzi dokumentmi. Musí obsahovať všetky náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a presne špecifikovať predmet predaja, kúpnu cenu aj podmienky prevodu. Musí byť jasná, spravodlivá a chrániť obe strany.
Než podpíšete akúkoľvek zmluvu, nechajte si ju skontrolovať právnikom, resp. si zožeňte kvalitného realitného makléra. Je to investícia v stovkách eur, ktorá vás môže ochrániť pred stratou v tisícoch eur.
Finančné dokumenty
V oblasti finančného vysporiadania máme dve hlavné cesty – notársku úschovu alebo vinkuláciu v banke. Každá má svoje špecifiká, výhody aj nevýhody, ale obe slúžia rovnakému účelu – zaistiť bezpečný prevod peňazí medzi kupujúcim a predávajúcim.
Viete že na Slovensku sú zakázané sú platby v hotovosti prevyšujúce 15 000 eur?
Daňové priznanie k dani z príjmov je potrebné podať do konca marca nasledujúceho roka po predaji (ak nejde o oslobodený príjem). Oslobodenie od dane je možné pri splnení podmienky dvojročného bývania v nehnuteľnosti bezprostredne pred predajom.
Ako realitný expert s dlhoročnou praxou vám prezradím, že správne nastavenie platobných podmienok je často kľúčovým faktorom úspešného predaja. Najmä pri väčších transakciách je dobré rozdeliť platbu na viacero častí a každú zabezpečiť vhodným právnym nástrojom.
Vytvorte si jednoduchú tabuľku s časovou osou, kde si poznačíte všetky termíny – od podpisu rezervačnej zmluvy, cez zloženie kúpnej ceny do úschovy, až po prevod vlastníctva a podanie daňového priznania. Budete mať lepší prehľad a nič vám neunikne.
