Zdedili ste byt, v ktorom ešte býva starý rodič? Alebo riešite situáciu, že chcete kúpiť byt, ale jeho predajca si potrebuje zabezpečiť, že v ňom môže zostať až do konca života? Doživotné užívanie je právny inštitút, ktorý umožňuje vlastníkovi bytu predať ho a zároveň v ňom naďalej bývať. V tomto článku sa dozviete, ako to funguje, čo to znamená pre predávajúceho aj kupujúceho, a na čo si dať pozor.
Čo je doživotné užívanie
Doživotné užívanie (odborne ususfructus) je vecné právo, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu užívať cudziu nehnuteľnosť až do svojej smrti. Znamená to, že niekto môže vlastniť byt, ale iná osoba v ňom má právo bývať.
Najčastejšie scenáre, kde sa stretávate s doživotným užívaním:
- Rodič predáva byt deťom a chce v ňom zostať bývať
- Starší človek predáva byt cudziemu za nižšiu cenu výmenou za možnosť dožiť v ňom
- Dedičstvo – byt ste zdedili, ale rodič alebo niekto iný má zapísané doživotné užívanie
Za päť rokov spolupráce s klientmi som riešil desiatky prípadov, kde ľudia kupovali byty s doživotným užívaním a vôbec nevedeli, do čoho idú. Videli lacnejšiu cenu, kúpili, a potom zistili, že byt nemôžu užívať ani prenajímať. V najhoršom prípade čakali 20 rokov, kým oprávnená osoba zomrela.
Ako funguje doživotné užívanie pri predaji
Keď predávate byt s doživotným užívaním, prenášate vlastníctvo na kupujúceho, ale právo užívania ostáva vám alebo tretej osobe. V praxi to vyzerá takto:
Predávajúci (s doživotným užívaním)
- Už nie je vlastníkom bytu
- Má právo v byte bývať až do svojej smrti
- Má právo byt užívať tak, ako predtým (opravy, drobné úpravy)
- Nemusí platiť kúpnu cenu späť
- Nemôže byt predať – nevlastní ho
- Nemôže byt prenajať bez súhlasu vlastníka (ak nie je dohodnuté inak)
Kupujúci (vlastník)
- Je vlastníkom bytu – má ho zapísaný v katastri
- Nemôže byt užívať – v ňom býva oprávnená osoba
- Nemôže byt prenajať – užívanie patrí inej osobe
- Nemôže byt predať (teoreticky áno, ale kto kúpi byt, ktorý nemôže užívať?)
- Platí dane z nehnuteľnosti
- Môže mať povinnosť hradiť väčšie opravy (podľa zmluvy)
Vidíte ten paradox? Vlastník nič z bytu nemá, ale platí daň. Oprávnená osoba vlastníctvo nemá, ale byt v plnej miere užíva.
Prečo predávať s doživotným užívaním
Z pohľadu predávajúceho
Hlavný dôvod je finančná núdza pri zachovaní strechy nad hlavou. Starší ľudia často potrebujú peniaze na lieky, starostlivosť, alebo jednoducho na prežitie. Byt je jediný majetok, ale predať ho a ísť do nájmu? To je riziko – čo ak im nájom po roku zvýšia? Čo ak ich majiteľ vyhodí?
Doživotné užívanie zabezpečuje strechu nad hlavou až do smrti, a zároveň poskytuje finančné prostriedky. Je to kompromis – dostanete menej peňazí než pri bežnom predaji, ale máte istotu bývania.
Z pohľadu kupujúceho
Hlavný dôvod je nižšia cena. Byty s doživotným užívaním sa predávajú za 30-60% trhovej hodnoty – podľa veku a zdravotného stavu oprávnenej osoby. Mladší kupujúci, ktorí nemajú hotovosť na plnú kúpnu cenu, môžu takto získať nehnuteľnosť lacnejšie.
Druhý dôvod je rodinný – deti kupujú byt od rodiča, aby im zabezpečili dôchodok, a zároveň vedia, že byt po smrti zdedia. Je to forma medzigeneračného presunu majetku.
Jeden môj klient kúpil byt od 92-ročnej pani za 45% trhovej hodnoty. Pani žila ešte ďalších 8 rokov. Keby čakal s kúpou bytu na klasickom trhu, ušetrené peniaze by už dávno preinvestoval do nájmu. Nakoniec sa mu to oplatilo, ale 8 rokov čakal.
Aká je cena bytu s doživotným užívaním
Cena závisí od veku a zdravotného stavu oprávnenej osoby. Čím mladší a zdravší, tým nižšia cena. Čím starší a chorľavejší, tým vyššia cena.
Orientačný prepočet:
- 90+ rokov: 70-80% trhovej hodnoty
- 80-89 rokov: 50-70% trhovej hodnoty
- 70-79 rokov: 40-60% trhovej hodnoty
- 60-69 rokov: 30-50% trhovej hodnoty
- menej než 60 rokov: 20-40% trhovej hodnoty
Nie je to presná veda – záleží aj na zdravotnom stave, rodinnej anamnéze (ak rodičia žili dlho, pravdepodobne aj oprávnená osoba), životnom štýle. Kupujúci riskuje, že oprávnená osoba bude žiť dlho a byt nezíska do užívania desaťročia.
Praktický príklad
Byt má trhovú hodnotu 100-tisíc eur. Predáva ho 75-ročná pani v dobrom zdravotnom stave. Realistická cena je 50-55-tisíc eur.
Ak pani žije ešte 10 rokov, kupujúci ušetril cca 4-5-tisíc eur ročne oproti hypotéke na plnú sumu. Ak pani žije 25 rokov (dožije sa 100), kupujúci vlastne byt kúpil takmer za plnú cenu, len postupne zaplatil v forme čakania.
Právne náležitosti a zápis do katastra
Doživotné užívanie musí byť zapísané v katastri nehnuteľností, inak nie je platné voči tretím osobám. Znamená to, že musíte:
- Uzatvoriť písomnú zmluvu – najlepšie formou notárskej zápisnice
- Podať návrh na vklad do katastra – doživotné užívanie sa zapíše do listu vlastníctva v časti C (ťarchy)
- Počkať na rozhodnutie katastra – doživotné užívanie nadobudne účinnosť dňom zápisu
Zmluva musí obsahovať:
- Identifikáciu oprávnenej osoby – kto má doživotné užívanie (meno, priezvisko, rodné číslo)
- Identifikáciu nehnuteľnosti – presná adresa, súpisné číslo, LV číslo
- Rozsah užívania – či ide len o právo bývať, alebo aj prenajímať, vykonávať úpravy
- Povinnosti stran – kto hradí energie, dane, opravy, fond opráv
Časté chyby:
- Nezapísať do katastra – doživotné užívanie nie je platné voči tretím osobám (nový vlastník môže žiadať vystahovaním)
- Nešpecifikovať rozsah – vznikajú spory, či oprávnená osoba môže byt prenajímať, robiť rekonštrukcie
- Nepodmieniť zánik – doživotné užívanie trvá až do smrti, nie je možné ho jednostranne zrušiť
Čo platí oprávnená osoba a čo vlastník
Toto je častý zdroj sporov. Zákon to nerieši úplne jasne, preto je nevyhnutné dohodnúť v zmluve.
Obvyklé rozdelenie (ak nie je dohodnuté inak):
Oprávnená osoba (tá, čo v byte býva) platí:
- Energie – elektriku, plyn, vodu, kúrenie
- Bežné udržiavacie práce – maľovanie, drobné opravy (kohútik, zámok)
- Fond opráv – mesačný príspevok do fondu bytového domu
Vlastník (kupujúci) platí:
- Daň z nehnuteľnosti – je to jeho vlastníctvo
- Väčšie opravy a rekonštrukcie – výmena okien, kotla, podláh (ak nie je dohodnuté inak)
- Poistenie bytu – povinnosť vlastníka
V praxi je však možné dohodnúť akékoľvek rozdelenie. Napríklad oprávnená osoba môže platiť všetko vrátane dane výmenou za vyššiu kúpnu cenu. Alebo vlastník môže platiť všetko vrátane energií výmenou za nižšiu kúpnu cenu.
Jeden prípad z mojej praxe: Dcéra kúpila byt od matky s doživotným užívaním. Dohodli sa, že matka neplatí nič – ani energie, ani fond opráv. Dcéra to vnímala ako formu starostlivosti o rodičku. Po 5 rokoch však dcéra prišla o prácu a mesačné náklady 150 eur ju začali ťažiť. Zmluva nebola jasná, vznikol konflikt. Riešili to roky.
Predaj bytu, ktorý ste zdedili s doživotným užívaním
Časté: Zdedili ste byt po príbuznom, ale niekto iný má v ňom doživotné užívanie. Čo teraz?
Možnosti:
1. Počkať, kým oprávnená osoba zomrie
Najjednoduchšie, ale najdlhšie. Po smrti oprávnenej osoby sa doživotné užívanie automaticky zrušuje. Musíte požiadať kataster o výmaz ťarchy z listu vlastníctva. Potom môžete byt predať, prenajať, užívať ako každý iný vlastník.
2. Predať byt s doživotným užívaním
Môžete predať vlastníctvo niekomu inému, doživotné užívanie ostáva. Cena bude nízka (podľa veku oprávnenej osoby). Kupujúci riskuje, že čaká dlho. Ťažko sa hľadá kupujúci na takýto variant.
3. Dohodnúť sa s oprávnenou osobou na zrušení
Oprávnená osoba môže súhlasiť so zrušením doživotného užívania – obyčajne výmenou za finančné vyrovnanie alebo náhradné bývanie. Toto riešenie je najrýchlejšie, ale najnákladnejšie.
Dohodli ste sa? Potom:
- Uzatvoríte dohodu o zrušení doživotného užívania (notárska forma odporúčaná)
- Podáte návrh na výmaz ťarchy z katastra
- Po výmaze môžete byt predať za plnú cenu
4. Vymeniť byt
Oprávnená osoba súhlasí s presťahovaním do iného bytu (menšieho, lacnejšieho, v inom meste) a vzdá sa doživotného užívania. Vy kúpite alebo prenajmete náhradný byt, oprávnená osoba sa presťahuje, doživotné užívanie sa zruší. Vaše náklady: cena/nájom náhradného bytu + náklady na presťahovanie.
Daňové a finančné aspekty
Daň z príjmu pri predaji
Ak predávate byt s doživotným užívaním, platia rovnaké pravidlá ako pri bežnom predaji:
- Po 5 rokoch vlastníctva – bez dane
- Pred 5 rokmi – daň z rozdielu medzi predajnou a kúpnou cenou
Doživotné užívanie nemá na daň žiadny vplyv. Dôležité je, kedy ste nadobudli vlastníctvo, nie kedy zaniklo doživotné užívanie.
Hypotéka na byt s doživotným užívaním
Banky nerady financujú byty s doživotným užívaním. Dôvod je jednoduchý: Ak klient prestane splácať, banka zabavuje byt. Ale byt s doživotným užívaním nemôže predať – nikto ho nekúpi. Banka je na tom podobne zle ako kupujúci – má vlastníctvo, ale nemôže ho ekonomicky využiť.
Niektoré banky to akceptujú, ak:
- Oprávnená osoba je veľmi vysokého veku (85+) a očakávaná dĺžka života je krátka
- Kúpna cena je tak nízka, že loan-to-value je pod 50% (banka riskuje menej)
- Oprávnená osoba súhlasí s vzdaním sa doživotného užívania v prípade exekúcie
V praxi: Ak potrebujete hypotéku, doživotné užívanie je veľký problém.
Na čo si dať pozor ako kupujúci
Vek a zdravotný stav oprávnenej osoby – Požadujte lekársku správu, zistite rodinnú anamnézu (koľko rokov žili rodičia, starí rodičia). Nekupujte naslepo.
Presné vymedzenie rozsahu užívania – Má oprávnená osoba právo prenajímať byt? Robiť stavebné úpravy? Prijímať návštevy na dlhšie obdobie? Ak nie je v zmluve, môžete skončiť v spore.
Rozdelenie nákladov – Kto platí čo. Zapíšte presne do zmluvy. Inak budete riešiť spory celé desaťročia.
Zdravotné poistenie a dôchodok oprávnenej osoby – Ak predpokladáte, že oprávnená osoba bude žiť dlho, počítajte s tým, že byt do užívania nedostanete.
Možnosť predčasného zániku – Dohodnite si v zmluve situácie, kedy doživotné užívanie zanikne skôr – napríklad ak oprávnená osoba pôjde natrvalo do domova dôchodcov, do nemocnice, alebo sa dobrovoľne odsťahuje.
Jedna klientka kúpila byt od zdravej 70-ročnej pani za 50% ceny. Pani žila ešte 22 rokov. Klientka sa medzičasom vydala, mali deti, potrebovali väčší byt. Byt s doživotným užívaním nemohla predať (nikto by ho nekúpil), nemohla v ňom bývať. 22 rokov platila daň z nehnuteľnosti za byt, ktorý jej nič neprinášal.
Praktické rady pre predávajúceho
Neakceptujte prvú ponuku naslepo – Váš byt má hodnotu aj s doživotným užívaním. Priveľa ľudí akceptuje prvú ponuku zo strachu, že iná nepríde. Porovnajte viacero ponúk.
Poraďte sa s právnikom – Doživotné užívanie je komplikované právne. Zmluva musí byť precízna, inak skončíte v sporoch. 100 eur za advokáta je investícia, nie náklad.
Zapíšte všetko do zmluvy – Kto platí čo, čo smieš robiť, čo nesmieš, kedy zanikne právo, čo sa stane pri extrémnych situáciách. Čím podrobnejšie, tým lepšie.
Zvážte alternatívy – Doživotné užívanie je nevratné. Nemôžete ho zrušiť, ak zmeníte názor. Zvážte aj iné možnosti: predaj s nájomnou zmluvou, predaj s výhradou spätnej kúpy, rodinná dohoda s deťmi.
Zabezpečte sa finančne – Peniaze z predaja investujte rozumne, nie do rizikových vecí. Budú vás živiť do konca života. Neprepadnite panike a neminúte ich za rok.
Najčastejšie otázky
Môžem zrušiť doživotné užívanie, ak zmením názor?
Nie jednostranne. Doživotné užívanie zanikne až smrťou oprávnenej osoby, alebo dohodou oboch strán. Ak ste vlastníkom a chcete sa zbaviť ťarchy, musíte sa dohodnúť s oprávnenou osobou – obyčajne za finančné vyrovnanie.
Môže oprávnená osoba prenajať byt?
Len ak je to výslovne uvedené v zmluve. Inak nie – právo doživotného užívania je osobné a neprenášateľné.
Čo sa stane, ak oprávnená osoba natrvalo odíde do domova dôchodcov?
Záleží na zmluve. Ak to nie je špecifikované ako dôvod zániku, doživotné užívanie trvá naďalej – aj keď oprávnená osoba reálne v byte nebýva.
Zdedím byt, keď oprávnená osoba zomrie?
Ak ste vlastníkom, po zániku doživotného užívania máte plné vlastnícke práva vrátane užívania. Nemusíte nič dediť – už byt vlastníte, len ste ho nemohli užívať.
Musím platiť daň z nehnuteľnosti, aj keď byt neužívam?
Áno. Daň z nehnuteľnosti platí vlastník, nie užívateľ. Ak ste vlastníkom bytu s doživotným užívaním, ste daňovníkom.
Dá sa doživotné užívanie presunúť na inú nehnuteľnosť?
Nie automaticky. Musela by sa uzatvoriť nová dohoda medzi všetkými stranami a zapísať do katastra. V praxi zložité a zriedkavé.
Doživotné užívanie je právny nástroj, ktorý môže byť výhodný pre obe strany – ak vedia, do čoho idú. Ako predávajúci zabezpečíte strechu nad hlavou, ako kupujúci získate nehnuteľnosť lacnejšie. Ale obe strany risujú a musia byť pripravené na dlhodobý záväzok.
Zvažujete predaj alebo kúpu bytu s doživotným užívaním? Kontaktujte ma – pomôžem vám pripraviť zmluvu, posúdiť riziká, a vyhnúť sa najčastejším chybám, ktoré ľudia robia.
