Obsah článku
Lokalita Biela hora v Michalovciach je pre veľa ľudí spojená s lesom, pokojom a vzdialenejším výhľadom na mesto. Nový projekt IBV „Pod Bielou horou“ do tohto prostredia prináša väčšiu obytnú zónu rodinných domov. Nie ako satelitný „spací“ areál bez služieb, ale ako územie, ktoré má mať vlastnú infraštruktúru, zeleň a jasné pravidlá.
Tento text je pre dvoch ľudí zároveň: pre tých, ktorí zvažujú bývanie v tejto lokalite, aj pre tých, ktorí už v Stráňanoch a na Bielej hore bývajú a chcú vedieť, čo ich v najbližších rokoch čaká.
Kde presne to bude a aký je rozsah
Územie sa nachádza v severnej časti Michaloviec, v katastri Stráňany, nad existujúcou zástavbou rodinných domov, s prístupom z ulice SNP – z cesty, ktorú dnes ľudia poznajú ako „cesta na cvičisko“. Projekt je mimo dnešného kompaktného zastavaného územia, ale priamo naň nadväzuje.
Celkové riešené územie má približne 16,5 hektára. Z toho rozhodujúcu časť tvoria parcely určené na trvalé bývanie v rodinných domoch – spolu 169 domov:
- 159 samostatne stojacich rodinných domov
- 10 radových rodinných domov
Popri nich sa v území počíta aj s verejnou zeleňou, športovými plochami, občianskou vybavenosťou a rezervami pre parkovanie. Projekt teda nie je len geometria parciel a ciest, ale rámec, do ktorého sa môže prirodzene doplniť život – služby, zázemie pre deti, šport, oddych.
Aké domy tu môžu vyrásť
Investor pripravuje územie – rozvody, cesty, prípojky a parceláciu. Samotné domy si už bude riešiť každý majiteľ vo vlastnej réžii, ale v jasne nastavených regulatívoch. To je dôležité: nevznikne tu zmes úplne náhodných stavieb, no zároveň tu nie je „katalógová uniformita“.
V území sú štyri základné typy rodinných domov, ktoré sa líšia najmä výškou a veľkosťou parciel:
- Samostatne stojace domy typ A – 105 domov
- Samostatne stojace domy typ B – 32 domov
- Samostatne stojace domy typ C – 22 domov
- Radové rodinné domy – 10 domov
Parcely pri samostatne stojacich domoch sa pohybujú približne medzi 630 a vyše 1 100 m², pri radových domoch medzi 267 a 582 m². Všetky typy majú spoločné dve kľúčové čísla: maximálne 60 % pozemku môže byť zastavaných a minimálne 40 % musí zostať ako zeleň. To je dnes podstatný parameter – znamená to, že na pozemkoch musí zostať dosť priestoru pre trávniky, stromy, kry, záhony, nie iba betón, dlažba a stavba.
Typ B sú bungalovy (s výškou do 4 metrov), ostatné druhy domov môžu mať dve nadzemné podlažia a jedno podzemné, s maximálnou výškou 8 metrov po hrebeň.
Ulica, fasády, ploty: čo sa bude dať a čo nie
Jedným z častých problémov nových štvrtí je vizuálny chaos – domy nalepené na cestu, „pevnosti“ z betónových plotov, náhodná farebnosť a materiály. Tu sa tomu projekt snaží predísť jednoduchými, ale jasnými regulami.
Uličná čiara je daná vo vzdialenosti 6,5 metra od hranice pozemku. V praxi to znamená, že domy nebudú stáť priamo pri ceste, vznikne predzáhradka, priestor pre zeleň, stromy, menšie súkromie od ulice. Pred touto čiarou nebude možné stavať drobné objekty, garáže ani sklady.
Oplotenie je ďalší dôležitý prvok. Zakázané sú betónové ploty. Povolené budú: pletivo, živé ploty, drevené prvky alebo ich kombinácie.
Maximálna výška plotu je 1,5 metra a nesmie sa prekročiť. Cieľom je, aby ulica ostala vizuálne otvorená, zelená, nie koridor vysokých múrov.
Fasády sa odporúčajú v bielej a zemitých odtieňoch, s využitím omietok, dreva, tehlového muriva alebo prevetrávaných fasád. Nejde o striktný architektonický diktát, skôr o snahu držať sa civilného, nadčasového výrazu, ktorý nezošedivie ani „nezostarne“ po desiatich rokoch.
Strechy môžu byť šikmé aj ploché, pri plochých sú odporúčané vegetačné – zelené strechy. To zlepšuje mikroklímu, zadržiavanie vody, aj vizuálny dojem, keď sa na štvrť pozeráte z vyšších častí Bielej hory.
Zeleň a voda: 40 % ako minimum, nie maximum
Jednou z kľúčových ambícií územia je, aby bolo zelené nielen na papieri. Preto sú tu dva základné princípy:
- minimálne 40 % plochy každého pozemku musí byť zeleň
- dážďová voda zo striech sa nesmie odvádzať do splaškovej kanalizácie
K tomu sa pridáva využitie priepustných spevnených povrchov – napríklad parkovacie plochy musia byť z vodopriepustnej betónovej dlažby. Výsledkom je menšie prehrievanie územia v lete a lepšie vsakovanie dažďovej vody do pôdy.
Priamo v území sú plánované plochy verejnej zelene a športu. Ich presná podoba bude detailnejšie riešená v ďalšom stupni, ale už dnes je jasné, že nejde o „čistú parceláciu“ bez verejných priestorov. V kombinácii s povinným minimom zelene na súkromných pozemkoch to vytvára predpoklad, že táto štvrť nebude len ďalšou spevnenou plochou v krajine.
Doprava: prístup, cesty, MHD a parkovanie
Územie bude napojené z ulice SNP, ktorá je spojením medzi centrom a smerom na Zbudzu.
Navrhnutých je päť vjazdov z existujúcej komunikácie, vnútorné ulice sú dvojpruhové, obojsmerné, so šírkou vozovky 5,5 metra a jednostranným chodníkom širokým 1,5 metra. Medzi cestou a chodníkom bude pás zelene a inžinierskych sietí.
Cesty sú navrhnuté tak, aby po nich mohli bez problémov jazdiť hasiči a vozidlá odvozu odpadu. Na dvoch uliciach sa už v tejto fáze počíta s autobusovými zastávkami v oboch smeroch. Tým sa vytvára priestor na zavedenie alebo úpravu liniek MHD, keď sa štvrť začne reálne zaľudňovať.
Pri každom rodinnom dome musia byť minimálne dve parkovacie miesta priamo na pozemku. Pri 169 domoch to znamená približne 338 parkovacích miest, plus rezervy pre parkovanie pri budúcej občianskej vybavenosti. Nie je to výzva k ďalším trom autám na domácnosť, ale pragmatická reakcia na realitu dneška – ľudia autá majú a ak pre ne nie je priestor, problém sa prenesie na ulicu.
Inžinierske siete: komfort bez improvizácie
Často sa v nových lokalitách improvizuje – provizórne prípojky, slabé kapacity sietí, neskoršie dobudovávanie. Tu sa ide komplexne: v jednom čase sa pripravuje elektrina, voda, kanalizácie, verejné osvetlenie aj dažďové hospodárstvo.
Elektrina bude riešená z existujúcej vysokonapäťovej linky, ktorá sa stiahne do zeme a privedie do dvoch kioskových trafostáníc. Odtiaľ sa energia rozvedie káblami v zemi k jednotlivým domom. Žiadne nové lesy stĺpov, žiadne vzdušné vedenia cez pozemky.
Verejné osvetlenie bude moderné LED, s nižšou spotrebou energie, dobrou svetelnou účinnosťou a obmedzeným svetelným smogom. Pre bežného obyvateľa to znamená jednoduchú vec: večer bude dobre vidieť, ale svetlo nebude zbytočne „prepálené“ a rozhádzané.
Vodojem a vodovod: vlastný zdroj stability
Táto obytná zóna bude zásobovaná pitnou vodou z nového vežového vodojemu s objemom 150 m³. Vodojem bude napojený na popričný vodovod z vodojemu Biela hora, cez ktorý sa voda privádza do celej severnej časti mesta.
Vodojem má vlastnú prívodnú, akumulačnú a odkaľovaciu technológiu, je konštruovaný tak, aby zvládal seizmicitu regiónu a silný vietor.
Podstatné z pohľadu obyvateľa: tlak a dostupnosť vody budú stabilné a vodovodná sieť v území je navrhnutá ako zokruhovaná, čo zvyšuje spoľahlivosť aj pri lokálnych poruchách.
Kanalizácia: splašky zvlášť, dážď zvlášť
V území sa budujú dve oddelené kanalizačné siete:
- splašková kanalizácia – odvádza odpadové vody z domácností do existujúcej verejnej kanalizácie na ulici SNP,
- dažďová kanalizácia – slúži iba pre zrážkové vody z ciest a verejných plôch.
Dažďová voda zo striech domov sa musí riešiť na vlastnom pozemku – vsakovaním, retenčnými nádržami, sudmi a podobne. Toto je dôležitý princíp: kanalizácia nemá byť zbytočne zaťažená niečím, čo vie krajina prirodzene prijať a využiť.
Dažďová kanalizácia z ciest je vedená do štyroch vsakovacích systémov umiestnených v území. Tie sú dimenzované na konkrétnu intenzitu dažďa a budú ešte spresnené po hydrogeologickom posudku. Čiže aj v tomto prípade platí: nie „odtekať čo najrýchlejšie preč“, ale zadržať čo najviac vody priamo v území.
Zeleň, šport, služby: aby štvrť žila, nie len stála
Projekt počíta s tromi dôležitými druhmi plôch, ktoré dopĺňajú samotné bývanie:
- verejná zeleň – parky, trávnaté plochy, priestory na oddych,
- športové plochy – rezervy pre športoviská (ihriská, workout, bežecké či cyklo prvky – to je ešte otvorené a môže sa prispôsobiť reálnym potrebám),
- občianska vybavenosť – územie, kde v budúcnosti môžu vzniknúť menšie služby, ambulancie, zariadenia pre deti, komunitné priestory, prípadne menšie obchodíky či cirkevné a kultúrne objekty, podľa pravidiel územného plánu.
Takáto skladba zvyšuje šancu, že „Pod Bielou horou“ nebude len miesto, odkiaľ ráno všetci odchádzajú autom preč a večer sa vracajú späť. Vzniká priestor, aby časť každodenného života – prechádzka s deťmi, šport, drobné nákupy – ostala priamo v lokalite.
Čo si z toho odniesť, ak zvažujete bývanie „Pod Bielou horou“
Ak uvažujete nad kúpou pozemku v tejto lokalite, v skratke ide o:
- novú obytnú zónu rodinných domov pri lese Biela hora,
- relatívne veľké parcely s povinným minimom zelene,
- regulované prostredie – výšky, uličná čiara, typ plotov, odporúčaná farebnosť a materiály,
- kompletnú technickú infraštruktúru – vodovod s vlastným vodojemom, splaškovú aj dažďovú kanalizáciu, elektrinu v zemi, verejné osvetlenie, prístup pre MHD,
- premyslené hospodárenie s dažďovou vodou a priepustné povrchy,
- rezervy pre zeleň, šport a občiansku vybavenosť, ktoré môžu v čase vyrásť podľa potrieb obyvateľov.
„Pod Bielou horou“ je teda projekt, ktorý sa snaží spojiť výhody rodinného domu pri lese s infraštruktúrou mesta a s určitým poriadkom v tom, ako má štvrť vyzerať a fungovať. O detailoch konkrétneho domu bude rozhodovať každý vlastník sám, ale rámec územia je nastavený tak, aby sa v ňom dalo dlhodobo slušne bývať – a nie iba „prežiť“ medzi autami, plotmi a výmoľmi.
