Budimír – Pod Zeleným dvorom: nové bývanie pri Košiciach medzi mestom a prírodou

Miesto pre tých, ktorí chcú žiť pri meste, ale nie v meste.

Predstavte si, že bývate 10–15 minút od Košíc, ale keď večer otvoríte okno, počujete skôr les a vietor nad poľom než ruch sídliska. Presne medzi týmito dvomi svetmi vzniká nový obytný súbor Budimír – Pod Zeleným dvorom – na rozhraní Košickej hory a poľnohospodárskej krajiny, nad obcou Beniakovce.

Je to projekt pre ľudí, ktorí chcú bývať v dome alebo byte s vlastnou zeleňou, mať škôlku, potraviny a základné služby priamo „doma“ a zároveň sa nechcú vzdať dobrého napojenia na Košice či Prešov.

Kde presne projekt vzniká a čo to znamená v praxi

Územie leží v južnej časti katastra Budimír, nad Beniakovcami. Zo západu ho uzatvára les Košická hora, z juhu a severu polia a cestná sieť (I/20, D1), z východu naň nadväzuje už rozbehnutá prvá etapa – 32 rodinných domov.

Vzdialenosti:

• Košice: približne 12 km, veľmi dobré napojenie na diaľnicu D1 a Prešovskú cestu.
• Beniakovce: najbližšie domy sú od novej zástavby vzdialené cca 350 m, samostatný dom približne 150 m.

Územie je mierne svahovité, stúpa smerom k lesu. Pre obyvateľov to znamená:

• lepšie preslnenie domov a bytov,
• potenciál výhľadov smerom na Košice, Torysu či les,
• prirodzené odvádzanie vody zo zrážok dolu svahom – kombinované s vsakovacími riešeniami.

Čo vlastne v Budimíri vzniká

Nejde o „len ďalší satelit“, ale o celú novú štvrť s vlastnou infraštruktúrou a základnou vybavenosťou. V rámci územia s plochou viac ako 7 hektárov vzniknú:

• rodinné domy,
• viladomy (menšie bytové domy s výťahom),
• jeden samostatný bytový dom,
• polyfunkčný dom s bytmi a službami,
• materská škola,
• park a ihriská,
• kompletná inžinierska infraštruktúra (cesty, chodníky, vodovod, kanalizácia, ČOV, elektrina, optika).

Po dokončení tu bude 206 bytových jednotiek rôznych typov, od bungalovov s pozemkom až po menšie byty s balkónom.

Aké typy bývania tu budú

Projekt cieli na viacero skupín – rodiny s deťmi, páry, single aj starších ľudí, ktorí chcú pokojnejšie prostredie, ale nechcú byť „odrezaní od sveta“.

• samostatné rodinné domy – bungalovy aj dvojpodlažné domy,
• radové domy – pre tých, ktorí chcú vlastný dom a záhradu, ale úspornejšie,
• byty vo viladomoch – menšie domy s pár bytmi, výťahom a komornejšou atmosférou,
• byty v samostatnom bytovom dome – väčšie byty, často s predzáhradkami alebo terasami,
• byty v polyfunkčnej budove – od 1-izbových až po 4-izbové, so službami v prízemí.

Typy bytov a domov (stručne podľa kategórií):

• Rodinné domy: samostatné bungalovy, samostatné dvojpodlažné domy, radové prízemné domy, radové dvojpodlažné domy.
• Viladomy: 2-izbové, 3-izbové a 4-izbové byty.
• Bytový dom: 2-izbové, 3-izbové a 4-izbové byty.
• Polyfunkčná budova: 1-izbové, 2-izbové, 3-izbové a 4-izbové byty.

Rodinné domy: pre tých, čo chcú vlastný pozemok

Domy sú navrhnuté tak, aby dlhodobo dávali zmysel – energeticky, komfortom aj prevádzkou.

• nízkoenergetický štandard – masívne obvodové steny, silné zateplenie (min. 20 cm fasáda, masívne strešné izolácie), kvalitné okná s trojsklom,
• príprava na krb alebo kachle – komínové teleso v každom dome,
• vykurovanie a TÚV tepelným čerpadlom vzduch/voda,
• podlahové vykurovanie v celom dome, v kúpeľniach doplnené rebríkovými radiátormi,
• dažďová voda zo striech sa nespušťa do kanalizácie – vsakovanie na pozemku cez vrty,
• napojenie na vodovod, kanalizáciu, elektrinu a optiku (chráničky pripravené).

Pre majiteľov to znamená:

• nižšie náklady na energie,
• komfort bez radiátorov po stenách,
• lepšiu klímu v dome,
• menšiu závislosť od výkyvov cien energií.

Parkovanie pri domoch:

• štandardne 2 miesta na každý dom – buď kombinácia garáž + státie, alebo dve státia na pozemku.

Viladomy: niečo medzi rodinným domom a bytovkou

Viladomy sú navrhnuté pre ľudí, ktorí nechcú riešiť záhradu, ale nechcú ani bývať v anonymnom veľkom dome.

• každý viladom:
• má 3 nadzemné podlažia (tretie ustúpené – menej tieňa, ľahšia hmota),
• obsahuje 8 bytov:
• v prízemí dva 3-izbové byty s predzáhradkami,
• na 2. podlaží štyri 2-izbové byty s balkónmi,
• na 3. podlaží 4-izbový a 3-izbový byt s veľkými terasami,
• má výťah a schodisko v strede,
• má vlastné parkovacie miesta (spolu 56 pre všetky viladomy),
• pôsobí moderne, ale civilne – biela omietka, tehličkový obklad, tmavé akcenty.

Dispozície sú orientované tak, aby boli byty dobre presvetlené a aby denná zóna mala slnko čo najviac hodín počas dňa.

Bytový dom pri vstupe: menší, komorný, s väčšími bytmi

Na vstupe do lokality stojí menší bytový dom s 15 bytmi. Ide o vhodnú voľbu pre rodiny alebo páry, ktoré chcú byt, ale nechcú bývať v polyfunkčnej budove.

• Rozloženie:
• 1. podlažie – väčšie byty s predzáhradkami (2-, 3- a 4-izbové),
• 2. podlažie – kombinácia 2- a 3-izbových bytov s balkónmi/terasami,
• 3. podlažie – dva 4-izbové byty s veľkými terasami.

Dôležitá je ochrana súkromia – terasy a výhľady sú navrhnuté tak, aby sa nepozerali priamo do záhrad rodinných domov.

• Parkovanie: 24 parkovacích miest v bezprostrednej blízkosti domu.
• Vykurovanie opäť centrálnym tepelným čerpadlom.

Polyfunkčná budova: bývanie „nad službami“

Polyfunkčná budova je jadrom občianskej vybavenosti celej štvrte. V jej vnútri vznikne 54 bytov a na prízemí služby, ktoré výrazne znižujú nutnosť dochádzať „kvôli každému detailu“ autom.

• Byty:
• 6 jednoizbových,
• 36 dvojizbových,
• 6 trojizbových,
• 6 štvorizbových.

Každý byt má:

• balkón, terasu alebo vlastnú predzáhradku,
• skladovaciu kobku mimo bytu (praktické pre bicykle, sezónne veci).

• Strecha:
• intenzívna zelená strecha s plochou cca 2 400 m² – lepšia mikroklíma, zadržiavanie vody, menej prehrievania, krajší výhľad z okolitých domov.

• Služby:
• potraviny – na bežné nákupy,
• kaviareň/pekáreň – prirodzené miesto stretávania,
• menšia klinika a lekáreň – základná zdravotná starostlivosť priamo v lokalite.

• Parkovanie:
• 114 miest v podzemnej garáži,
• 8 miest na povrchu – pre klientov služieb a návštevy.

Architektonicky je budova členená tak, aby nevrhala zbytočné tiene a aby byty mali dostatok svetla aj smerom k východnej zástavbe.

Materská škola: škôlka, kam netreba dochádzať

Pri projekte často rozhoduje jedna vec – či budem musieť každé ráno sadnúť do auta a voziť deti cez pol mesta. Tu je odpoveď jasná: škôlka je súčasťou projektu.

Parametre:

• kapacita 4 triedy, približne 60 detí,
• dve nadzemné podlažia, vyššie ustúpené – aby škôlka objemovo nadviazala na rodinné domy,
• pôdorys v tvare L, ktorý formuje polouzavretý dvor – bezpečný školský dvor vo vnútri areálu,
• detské ihriská, zeleň, terasa, priestor pre sedenie, drobná záhradka.

Doprava:

• jednosmerný okruh s vjazdom a výjazdom – jednoduché „vyložiť – nastúpiť – ísť“,
• parkovanie pre rodičov priamo pri škôlke, aby sa nestála dopravná zápcha v celej štvrti.

Konkrétne hlukové pomery pri škôlke budú ešte podrobne posúdené samostatnou štúdiou, tak ako vyžaduje hygienik.

Doprava v štvrti – skôr pokojná zóna než tranzit

Celú lokalitu obsluhujú nové miestne komunikácie:

• približne 1,8 km nových ciest,
• obojsmerné úseky (funkčná trieda C3) so šírkou jazdných pruhov 3 m,
• doplnené o jednosmerné úseky pre vnútornú obsluhu,
• návrhová rýchlosť je 30 km/h – filozofia „obytná, nie pretekárska“ zóna.

• Peší pohyb:
• chodníky s minimálnou šírkou 1,5 m,
• prepojenie domov, viladomov, bytov, škôlky, parku a polyfunkčnej budovy,
• chodníky kombinované s vjazdmi pred domami tak, aby boli praktické aj pre kočíky či bicykle.

• Parkovanie:
• spolu 478 parkovacích miest, čo zodpovedá aktuálnej norme,
• parkovanie rozdelené podľa typov objektov (rodinné domy, viladomy, bytovky, škôlka, polyfunkcia, návštevníci),
• vonkajšie parkoviská riešené zatrávňovacími tvárnicami – menej asfaltu, lepší odtok a vsak vody, menšie prehrievanie v lete.

Technické riešenia a udržateľnosť

Voda a kanalizácia:

• pitná voda – dočasné napojenie na existujúci systém (vodný zdroj Starina), následne napojenie na budúci vodovod pre Beniakovce,
• každá budova má vlastnú vodovodnú prípojku,
• splašky sú odvádzané kanalizáciou do vlastnej mechanicko-biologickej ČOV v juhovýchodnej časti územia.

• Čistiareň odpadových vôd:
• navýšená kapacita na 750 ekvivalentných obyvateľov,
• zakryté kalové hospodárstvo a čistenie odvádzaného vzduchu – minimalizácia zápachu,
• prečistená voda je vedená do dažďovej kanalizácie a následne do rieky Torysa, približne 470 m od ČOV.

• Dažďová voda:
• zo striech rodinných domov – vsakovacie vrty priamo na pozemkoch,
• z ciest – dažďová kanalizácia s odlučovačmi ropných látok (23 kusov), následne odtok do Torysy.

• Elektrina a dáta:
• nové trafostanice pre obytnú časť aj polyfunkciu,
• nové kabeláže NN, verejné osvetlenie,
• predpríprava na optické pripojenie,
• domové rozvádzače dimenzované aj na tepelné čerpadlá, fotovoltiku či nabíjačky pre elektromobily.

Hluk a kvalita vnútorného prostredia

Projekt stojí v území, kde je v pozadí počuť diaľnicu a cesty I./III. triedy. Preto bola spracovaná hluková štúdia, ktorá posudzovala:

• dopravu na D1 a ceste I/20,
• miestne cesty v rámci projektu,
• parkovanie a technológiu (tepelné čerpadlá).

Výsledok:

• pri fasádach budov sú pri dodržaní navrhnutých konštrukcií splnené limity hluku pre kategóriu územia III (územie pri diaľnici/ceste I. triedy),
• obvodové konštrukcie dosahujú vzduchovú nepriezvučnosť približne 44–50 dB, pričom požadavka je 33 dB – teda s výraznou rezervou,
• kľúčové je kvalitné osadenie okien a detailov, aby sa dosiahlo to, čo je na papieri.

Zeleň a krajinný charakter

Dnes je väčšina územia orná pôda. Projekt prinesie do tejto plochy štruktúru:

• rodinné záhrady,
• verejnú zeleň,
• park a multifunkčné ihrisko,
• líniovú izolačnú zeleň po obvode.

Základné princípy:

• zachovanie severného pásu remízky – líniová zeleň ako biokoridor aj hluková bariéra,
• výsadba trojvrstvovej izolačnej zelene po okraji územia – stromy, kry, bylinné podrasťové vrstvy,
• dôraz na pôvodné druhy v rámci sadových úprav,
• zelená strecha na polyfunkcii,
• vedenie dažďovej vody do územia, nie preč z neho.

Výsledkom má byť kompaktná zelená štvrť – nie roztrúsené domy v poli.

Pre koho je toto územie vhodné

Pre budúcich obyvateľov:

• pre rodiny, ktoré chcú dom alebo väčší byt v pokojnejšom prostredí, ale nechcú sa vzdať dostupnosti Košíc,
• pre ľudí, ktorí vedia oceniť kombináciu: nové technológie, nízkoenergetický štandard, vlastná zeleň, škôlka a služby v pešej vzdialenosti,
• pre tých, ktorým je bližší menší viladom alebo bytový dom než veľké sídlisko.

Pre ľudí z okolia:

• prichádza nová infraštruktúra, škôlka a služby, z ktorých budú profitovať aj obyvatelia Beniakoviec a širšieho okolia,
• projekt na ornej pôde medzi obcou a lesom nezasahuje do chránených biotopov,
• severný pás zelene a nová výsadba zlepšia hlukové a vizuálne pomery smerom k cestám.