Obsah článku
Projekt individuálnej bytovej výstavby Rohozná je v prvom rade odpoveďou na to, že Brezno a jeho okolie dlhodobo hľadajú priestor pre normálne, „ľudské“ bývanie v rodinných domoch – nie sídlisko, nie satelit odrezaný od mesta, ale obytnú štvrť, ktorá má šancu fungovať ako živé susedstvo.
Cieľová skupina sú dve skupiny ľudí:
- budúci obyvatelia – najmä rodiny, ktoré chcú bývať v dome, ale nechcú sa vzdať zázemia mesta;
- ľudia, ktorí už dnes žijú v Rohoznej a okolí – zaujíma ich, čo sa v ich zázemí zmení, čo sa zlepší a čo bude dočasne komplikovanejšie.
Text nižšie je písaný pre obe skupiny – aby si vedeli predstaviť, čo presne má pri Rohoznej vzniknúť, ako to bude fungovať a čo z toho pre nich vyplýva.
Kde vlastne bude nové sídlisko rodinných domov
Nová obytná zóna vyrastie južne od cesty I/72, v lokalite Rohozná – Hájna hora, na dnešných lúkach a poľnohospodárskej pôde. Ide o územie mimo dnešnej súvislej zástavby, ale stále v prirodzenom dosahu Brezna.
Riešené územie má takmer 29 hektárov. V rámci nich vznikne:
- nová obytná štvrť rodinných domov,
- vlastná kompletná technická infraštruktúra (voda, kanalizácia, dažďová kanalizácia, elektrina),
- čistiareň odpadových vôd len pre túto lokalitu a okolie,
- dopravná infraštruktúra s priamym napojením na I/72,
- predsestor pre občiansku vybavenosť (obchod, služby, škôlka alebo komunitné centrum – podľa budúcich investorov).
Pre ľudí z okolia to znamená, že dnešné lúky južne od Rohoznej už nebudú „prázdny priestor“, ale stane sa z nich regulérna mestská štvrť – so všetkými dopadmi, pozitívami aj dočasnými obmedzeniami počas výstavby.
Aké domy tu majú vyrásť a ako bude štvrť pôsobiť
V území je naplánovaných 209 samostatne stojacich rodinných domov, každý s jednou bytovou jednotkou. Predpokladaný počet obyvateľov je približne 730 ľudí.
Pozemky sú pomerne veľkorysé – priemerne okolo 1 000 m² (vo väčšine prípadov 950–1050 m²). To znamená, že človek nekupuje len „placku na dom a parkovanie“, ale reálnu záhradu.
Regulatívy sú nastavené tak, aby:
- dom nezabral viac než 30 % plochy pozemku,
- najmenej 40 % zostalo ako zeleň.
Architektonicky majú mať domy vidiecky, ale kultivovaný charakter
- maximálne 2 nadzemné podlažia (prízemie + obytné podkrovie),
- sedlové strechy so sklonom 30–40°, keramická/betónová škridla alebo imitácia šindľa,
- farby striech: červené, sivé, tmavé, zemité;
- fasády skôr svetlé – biela, sivá, jemné zemité odtiene.
Domy majú byť osadené 6 m od ulice, aby vznikla predzáhradka a priestor na parkovanie pred domom. Medzi domami má zostať minimálne 7 m. Štít domov je orientovaný do ulice, čo vytvorí čitateľný, jednotný uličný profil a vidiecky charakter bez pocitu nahusteného sídliska.
Oplotenia do ulice musia byť priehľadné a nižšie (do 1,6 m). Vyššie plné ploty sú prípustné len medzi záhradami, ideálne ako živé ploty. Cieľom je, aby ulice nepôsobili ako koridor medzi nepriehľadnými múrmi, ale ako otvorený, zelený priestor.
Každý dom má počítať minimálne s dvomi parkovacími miestami na vlastnom pozemku, čo je dôležité aj z pohľadu obyvateľov okolia – minimalizuje sa parkovanie po uliciach.
Energia, moderné prvky a verejné osvetlenie
Projekt počíta s tým, že mnohí budú chcieť riešiť energiu moderne:
- odporúča sa umiestnenie fotovoltiky či solárnych kolektorov na strechy,
- strechy sú tvarované tak, aby bola možná dobrá orientácia panelov na juh, juhovýchod alebo juhozápad.
Celé územie bude mať novú elektrickú sieť a dve trafostanice. Verejné osvetlenie bude LED (teplé spektrum 3000 K, nie studené „modré“ svetlo), so stožiarmi pri hranici pozemkov. Ide o dôležitý detail aj pre ľudí, ktorí bývajú v Rohoznej dnes – osvetlenie nebude pôsobiť ako „diaľničný reflektor“, ale skôr ako mestská ulica.
Aká občianska vybavenosť sa plánuje
V strede územia je rezervovaná plocha cca 7 000 m² na občiansku a technickú vybavenosť. Z pohľadu budúcich obyvateľov ide o priestor, kde môže vzniknúť:
- menší obchod s potravinami a drobnými službami,
- zariadenie typu škôlka alebo detské centrum,
- komunitný dom, zdravotné stredisko, športové či voľnočasové zázemie – bude záležať na konkrétnom investorovi a potrebách územia.
Dôležité je, že:
- objekt nebude „moloch“ – zastavanosť je limitovaná, podmienkou je min. 40 % zelene,
- počítajú sa s cca 80 parkovacími miestami, vrátane miest pre ZŤP,
- pri tejto vybavenosti bude aj autobusová zastávka, čo má význam pre deti, starších ľudí aj tých, ktorí nechcú byť odkázaní len na auto.
Pre okolie to znamená, že časť služieb, ktoré dnes treba hľadať v meste, sa priblíži priamo k Rohoznej.
Doprava – ako sa bude jazdiť a čo sa zmení
Kľúčová zmena je v napojení územia na hlavnú cestu I/72.
Dnes vedie k Rohoznej účelová komunikácia z I/72. Po realizácii novej križovatky bude:
- prístup do novej IBV riešený novou stykovou križovatkou na I/72,
- stará cesta v napojení na I/72 zrušená ako priame napojenie,
- k existujúcim domom pri I/72 povedie samostatná účelová cesta.
Súčasťou riešenia bude:
- rozšírenie I/72 o zastávkové pruhy (autobusové zálivy v oboch smeroch),
- spoločný chodník pre chodcov a cyklistov šírky 3 m – prepojený na plánovanú cyklotrasu Brezno – Mýto pod Ďumbierom,
- spevnenie brehov a oporné múry pri toku Rohozná tak, aby sa minimalizoval zásah do koryta a súkromných pozemkov.
Nová prístupová cesta k IBV Rohozná bude mať takmer 700 m. Bude to normálna miestna komunikácia so šírkou dvoch jazdných pruhov a chodníkom pre peších. Vedená je v území, ktoré je dnes záplavové – cesta bude teda výškovo zdvihnutá a doplnená priekopami a priepustmi tak, aby sa zlepšil odtok vôd a obmedzilo rozlievanie vody po lúkach.
V samotnej štvrti vznikne takmer 5 km miestnych ulíc so šírkou 6 m, jednostranným chodníkom a zeleným pásom. Počítajú s tým, že pri každom dome budú dve parkovacie miesta na pozemku.
Z hľadiska dopravnej záťaže:
- v rannej špičke sa počíta s cca 125 prejazdmi z a do územia,
- popoludní s cca 199 prejazdmi.
Podľa dopravno-kapacitného posúdenia bude aj v horizonte roku 2046 križovatka I/72 – nová miestna cesta fungovať s dostatočnou rezervou (krátke čakanie, bez kolabovania premávky).
Pre dnešných obyvateľov Rohoznej to znamená nárast dopravy v okolí napojenia, ale nie v rozsahu, ktorý by znamenal dopravný kolaps. Výhodou je bezpečnejší prístup k hlavnej ceste, chodník a cyklo prepojenie, ako aj autobusová zastávka bližšie k obytnej zóne.
Zeleň a krajina – ako sa územie zmení
Tento projekt síce mení lúky a ornú pôdu na obytnú zónu, ale regulatívy sú nastavené tak, aby sa nezmenil ráz územia na „betónovú plochu“:
- izolačná zeleň: viac než 15 000 m²,
- verejná zeleň: vyše 14 000 m²,
- zeleň pri občianskej vybavenosti: min. 2 800 m²,
- záhrady pri rodinných domoch: minimálne 86 000 m² (z toho časť aj ako stromy, kroviny, kvitnúce výsadby).
Zásadou má byť využívanie domácich druhov – lipy, javory, jasene, ovocné stromy, vŕby a jelše pri vodných tokoch, smrek, smrekovec, doplnkovo borovica. Pri parkoviskách má platiť štandard: minimálne jeden strom na štyri parkovacie miesta.
Z pohľadu mikroklímy ide o dôležitý moment. Veľké pozemky, povinný podiel zelene, izolačné pásy pri cestách a vodných tokoch, spolu s retenčnými nádržami a trávnatými plochami, robia z tejto štvrte skôr „záhradné mesto“ než klasické sídlisko.
Okresný úrad stanovil aj podmienky pre ochranu mokradí a lučných biotopov – napríklad povinnosť udržať nezastavaný pás pri bezmennom toku (min. 20 m) a rešpektovať ochranné pásma vodných tokov.
Voda: pitná, odpadová, dažďová
Územie bude mať kompletný nový vodovod v okruhovom systéme, napojený na existujúci vodojem Podkoreňová. Počíta sa s viac než 5 km vodovodných potrubí, 209 prípojkami pre domy a jednou prípojkou pre občiansku vybavenosť.
Voda pre približne 730 obyvateľov (a služby) je dimenzovaná s rezervou, priemerná denná spotreba vychádza na približne 122 m³ denne.
Splašky z domov a z občianskej vybavenosti pôjdu novou splaškovou kanalizáciou (takmer 4,6 km potrubí) do novej čistiarne odpadových vôd Rohozná III. To je zásadná informácia aj pre ľudí z okolia – nejde o to, aby sa domy pripájali na starú infraštruktúru, ale o nový, samostatne dimenzovaný systém.
ČOV Rohozná III
Čistiareň bude severne od IBV, v samostatnom areáli. Kapacitne zvládne približne 1 200 ekvivalentných obyvateľov – čo pokrýva nielen novú IBV, ale aj možnosť zapojiť existujúce domy v okolí.
Použitá bude moderná mechanicko-biologická technológia s granulovanou aeróbnou biomasou, ktorá:
- potrebuje menšie nádrže,
- má nižšiu spotrebu energie,
- produkuje menej kalu,
- umožňuje veľmi účinné odstránenie fosforu a dusíka bez masívneho použitia chémie.
Vyčistená voda pôjde do toku Rohozná a musí spĺňať aktuálne legislatívne limity. Prevádzkovateľom bude mesto Brezno – t. j. nejde o „súkromnú ČOV za humnom“, ale o mestskú infraštruktúru.
Dažďová voda
Územie je po tejto stránke navrhnuté pomerne zodpovedne:
- vznikne samostatná dažďová kanalizácia (okolo 4,3 km potrubí),
- územie je rozdelené na tri celky, každý s odlučovačom ropných látok a retenčným jazierkom,
- jazierka budú zatrávnené, s vodomilnými rastlinami – zabezpečia spomalenie odtoku a čiastočné prirodzené čistenie.
Z pozemkov rodinných domov pôjdu vody buď do dažďovej kanalizácie, alebo si ich môžu vlastníci časť zadržiavať v nádržiach pri dome (závlaha, úžitková voda).
Pre ľudí v okolí je dôležité, že projekt neráta s dramatickým odvedením dažďových vôd „preč z územia“, ale s ich zachytávaním, spomalením a postupným vypúšťaním. V kombinácii s úpravou prístupovej cesty v záplavovom území by to malo znížiť riziko náhleho rozlievania prítokov Rohoznej po lúkach.
Hluk a ovzdušie – ako sa zmení kvalita života
Dnes hluk v území tvoria najmä cesta I/72 a železnica. Akustická štúdia ukázala, že existujúce hodnoty sú pod legislatívnymi limitmi – cez deň, večer aj v noci.
Po realizácii projektu a náraste dopravy by mali hodnoty zostať v rámci povolených limitov. Dopravné množstvá, ktoré IBV vygeneruje, nie sú také, aby zásadne zhoršili situáciu – a to ani v dlhšom časovom horizonte.
Treba počítať s tým, že počas výstavby (najmä I. etapy – napojenie na I/72 a prístupová cesta) bude hluk a prašnosť dočasne vyššia – najmä pre päť existujúcich domov pri I/72 a trasy stavebnej techniky. Ide však o časovo obmedzenú fázu.
Rozptylové výpočty pre PM10, PM2,5, NO2, CO a VOC naznačujú, že aj po vybudovaní IBV by malo zostať ovzdušie v kategórii „dobrá kvalita“. Výpočty sú konzervatívne – počítajú so staršou emisnou normou áut (Euro IV), kým v praxi bude v roku 2046 pravdepodobne viac elektromobilov a modernejších spaľovacích motorov.
V území nevznikajú nové väčšie stacionárne zdroje znečistenia – mimo malej ČOV, ktorá má z pohľadu ovzdušia zanedbateľný dopad.
Časový plán: kedy sa čo udeje
Projekt je rozdelený na tri etapy:
I. etapa (2025 – 2027)
Vybuduje sa križovatka na I/72, prístupová cesta, čistiareň odpadových vôd a základná technická infraštruktúra (vodovod, kanalizácie, elektrina, osvetlenie) pre Rohoznú III.
Predpoklad: infraštruktúra by mala byť v prevádzke približne od roku 2028.
II. etapa (2028 – 2035)
Výstavba domov vo vetvách A–G, teda v prvej časti územia. Prví obyvatelia sa môžu nasťahovať približne od roku 2030. V praxi pôjde o postupný proces – ulica po ulici.
III. etapa (2032 – 2040)
Druhá časť územia – vetvy 1–7. Nasťahovanie ďalších obyvateľov v rokoch približne 2033 a ďalej.
Pre ľudí, ktorí už v Rohoznej žijú, to znamená dlhšie obdobie, kedy sa v území bude stavať, no zároveň nie nárazovú výstavbu všetkého naraz.
Súlad s územným plánom a podmienky úradov
Projekt je v súlade s novým územným plánom mesta Brezno (VZN 01/2025). Ten v tejto lokalite počíta s plochami pre:
- rodinné domy,
- občiansku vybavenosť, šport a verejnú zeleň,
- dopravnú a technickú infraštruktúru.
Okresný úrad Brezno rozhodol, že projekt sa nemusí posudzovať v plnom procese EIA, ale stanovil podmienky napríklad na:
- ochranu mokraďí a lučných biotopov,
- respektovanie pásma minimálne 20 m od bezmenného toku,
- ochranu pobrežných pásiem Rohoznej a ďalších tokov,
- vykonanie podrobného inžiniersko-geologického prieskumu kvôli stabilite svahov,
- dendrologické posudky, náhradnú výsadbu a rekultiváciu dotknutých plôch.
Rozhodnutie je právoplatné od 30. 6. 2025.
Čo to v skratke znamená pre budúcich obyvateľov
- Bývanie v rodinnom dome na väčšom pozemku, s regulatívmi, ktoré chránia kvalitu prostredia – žiadne „pretlačené“ domy bez odstupov.
- Zeleň ako povinná súčasť – záhrady, stromoradia, izolačná zeleň a retenčné jazierka.
- Kompletná infraštruktúra – vodovod, kanalizácie, ČOV, elektrina, LED verejné osvetlenie, chodníky, parkovanie, cyklo prepojenie.
- Rezerva na občiansku vybavenosť a autobusová zastávka priamo v štvrti.
- Možnosť využitia obnoviteľných zdrojov (fotovoltika, solárne kolektory) bez toho, aby narušili jednotný charakter územia.
Čo to znamená pre ľudí, ktorí v Rohoznej a okolí žijú dnes
- Zmení sa charakter južnej časti – z lúk sa stane obytná zóna, pribudnú nové ulice, osvetlenie a doprava.
- Vznikne nová križovatka na I/72, chodník a cyklotrasa, čo zvýši bezpečnosť a prehľadnosť v úseku.
- Zlepší sa vodohospodárske riešenie územia – nové kanalizácie, retenčné nádrže a ČOV.
- Počas výstavby treba rátať s vyšším hlukom, prašnosťou a pohybom stavebnej techniky, najmä pri napojení na I/72 a prístupovej ceste.
- V dlhodobom horizonte môže občianska vybavenosť v novej štvrti zjednodušiť každodenný život – služby a zastávka budú bližšie.
Ak budeš chcieť, môžeme tieto informácie rozpracovať aj samostatne vo forme dvoch textov – jeden vyslovene pre záujemcov o kúpu pozemku alebo domu (čo môžu a nemôžu stavať, aké sú regulatívy, aké sú benefity a limity) a druhý pre súčasných obyvateľov Rohoznej (konkrétne dopady na dopravu, hluk, zeleň a krajinu).
