Je to neustále sa opakujúci príbeh – ľudia zdedia po predkoch poľnohospodársku pôdu, chcú ju predať a majú nereálne očakávania. Otvoria si katastrálnu mapu a študujú, kdeže sa len tie ich parcely nachádzajú.
Ak vidia čo i len poľnú cestu neďaleko, už sa im v hlave vynárajú plány, koľko rodinných domov by sa tam tak asi dalo postaviť. Alebo aspoň chatiek. Alebo čokoľvek iné, čo by sa tam dalo robiť a mohlo by cenu ich poľnohospodárskej pôdy aspoň trochu navýšiť.
Obsah článku
Vlastníte ornú pôdu – čo s tým?
Na druhej strane, takáto túžba je prirodzená a ťažko ju niekomu vyčítať.
Ak má byť cena za m2 len necelé euro, mozog sa tomu akosi prirodzene bráni… Predať napríklad hektár poľnohospodárskej pôdy len za 9000€? Pričom aj z toho môžu poplatky zhltnúť 5-10%.
Keď sa postavíte na hranicu pozemku s takou rozlohou – vyzerá obrovský.
A 9000€ za také niečo? Veď to sa zdá skoro ako zadarmo.
Ťažko sa prijíma predstava, že by mohla mať orná pôda aj päťdesiat, šesťdesiat, alebo 90-násobne nižšiu cenu než je cena stavebného pozemku.
A tak pozemok nechajú ležať ľadom. Veď …. možno niekedy…. čo ak?
Aká pôda je poľnohospodárska?
Poľnohospodárska pôda je taký typ pôdy, ktorá má potenciál produkovať poľnohospodárske plodiny. V katastri nehnuteľností je evidovaná na liste vlastníctva ako orná pôda, záhrady a trvalé trávne porasty, chmeľnice, vinice a ovocné sady.
Takéto vlastníctvo parcely s ornou pôdou, trvalým trávnym porastom, alebo iným typom pôdy môže majiteľ zužitkovať viacerými spôsobmi:
- bude na nej sám pestovať poľnohospodárske plodiny
- prenajme ju firme, ktorá za prenájom, alebo inú formu odplaty bude túto pôdu obhospodarovať rozumným spôsobom
- predá ju
V tomto článku sa chcem zamerať na tretiu možnosť – čo je všetko potrebné vziať do úvahy pri určovaní ceny poľnohospodárskej pôdy pri jej predaji?
Faktory zvyšujúce cenu poľnohospodárskej pôdy pri predaji
Keď sa rozhodnete predať svoju poľnohospodársku pôdu, je potrebné zvážiť všetky faktory, ktoré na jej cenu vplývajú. Ktoré to sú?
- Lokalita: pôda v blízkosti miest alebo v oblastiach s vysokou koncentráciou poľnohospodárskych podnikov býva drahšia ako pôda v odľahlejších oblastiach.
- Kvalita pôdy: pôda s vyššou úrodnosťou a lepšími agrotechnickými vlastnosťami je drahšia ako pôda s nižšou kvalitou.
- Tvar, rozmiestnenie a veľkosť: veľké, ucelené, rovné pozemky s tvarom vhodným pre efektívne obrábanie sú cennejšie ako roztrúsené menšie parcely nepravidelných tvarov
- Dostupnosť infraštruktúry: pôda v blízkosti ciest, elektrickej siete a vodovodu môže byť drahšia ako pôda v odľahlejších oblastiach.
- Prítomnosť poľnohospodárskych výrobných zariadení: pozemky s prítomnosťou stavieb, ako sú sklady, hospodárske budovy, atď. môžu byť drahšie ako pozemky bez týchto zariadení.
- Konkurencia na trhu s poľnohospodárskou pôdou: ako v každom trhu, aj na trhu s poľnohospodárskou pôdou sa ceny menia v závislosti od dopytu a ponuky.
Ktoré faktory naopak znižujú cenu poľnohospodárskej pôdy?
Existujú však aj určité vplyvy, ktoré môžu cenu poľnohospodárskej pôdy znížiť. Zohľadnením týchto faktorov môžete triezvejšie nastaviť cenu predaja a vyhnete sa tak zbytočnej frustrácii z čakania na kupujúceho, ktorý nikdy nepríde:
- pozemky s menšinovým podielom
- trvalé trávne porasty
- veľmi malé, alebo ťažko prístupné parcely
- pozemky znehodnotené eróziou, alebo znečistením
- pozemky zaťažené nevýhodnou nájomnou zmluvou bez možnosti jej vypovedania v rozumnom čase
Kedy má poľnohospodárska pôda potenciál stať sa stavebným pozemkom?
Či sa poľnohospodárska pôda stane v blízkej budúcnosti stavebným pozemkom úzko súvisí s prvým spomenutým faktorom – s lokalitou. Čím bližšie k zastavanému územiu obce alebo mesta sa pôda nachádza tým je pravdepodobnosť vyššia.
Ale pozor! Neplatí to automaticky.
Sú poľnohospodárske pozemky, kde tak skoro výstavba plánovaná nebude a pritom sa môžu nachádzať blízko obce. O situácii je dobré sa informovať u starostu, resp. na príslušnom úrade.
Alfou a omegou je v tomto prípade územný plán obce, či mesta. Z neho sa dá vyčítať ktorým smerom sa plánuje výstavba, prípadne aj aký je výhľad do budúcnosti.
Ako môžem spraviť z poľnohospodárskej pôdy stavebnú parcelu?
Ak aj nie je Váš pozemok v oblasti, v ktorej sa môže stavať, existuje cesta ako to zmeniť.
Je možné požiadať na stavebnom úrade o zmenu územného plánu. K tejto zmene sa však musia vyjadriť všetky zúčastnené strany (rôzne odbory, občania obce, …) a nakoniec ho musí schváliť aj obecné zastupiteľstvo.
Preto je vždy dobré vopred si preveriť reálnosť takéhoto zámeru. Ideálne je mať po ruke aj schopného „vybavovača“. Teda človeka, ktorý sa v problematike vyzná, pozná miestne vzťahy, vyplvy a názory lokálnej komunity. Vie vopred odhadnúť, či je plán spraviť v nejakej oblasti z poľnohospodárskej pôdy stavebné parcely reálny, alebo je to cesta zarúbaná.
Je to naviac beh na dlhú trať, celý proces môže trvať od niekoľko mesiacov až po niekoľko rokov a stáť nemalé prostriedky (vypracovanie projektu na zmenu územného plánu, poplatky za vyňatie pôdy pôdneho fondu, žiadosti a podobne).
Preto je niekedy najjednoduchšie poľnohospodársku pôdu predať v takom stave v akom je. Ale komu ju predať?
Kto kupuje poľnohospodársku pôdu?
Krátka odpoveď: Poľnohospodári, alebo investori.
Poľnohospodárske firmy – farmy, miestni poľnohospodári
Tieto spoločnosti majú záujem o prenájom, alebo kúpu poľnohospodárskej pôdy. Ak si to môžu dovoliť, radšej ju kúpia, ale poľnohospodárskej pôdy je toľko, že je pre ich potreby jednoduchšie ju prenajať.
Na Slovensku to funguje tak, že často za pôdu ani žiadny nájom neplatia, takže majitelia nemajú zo svojich pozemkov vôbec nič.
Ekoturizmus
Spoločností, ktoré sa špecializujú na ekoturistiku je málo, ale patrí sa ich spomenúť.
Je to jeden zo spôsobov ako s úctou k prírode využiť ornú pôdu, alebo trvalé trávne porasty bez toho, aby boli zastavané bytovkami alebo domami.
Takéto firmy majú záujem o kúpu poľnohospodárskej pôdy, s cieľom ponúknuť jedinečné zážitky v prostredí voľnej prírody, ďalej od ľudských obydlí. Zameriavajú sa na návštevníkov, ktorí hľadajú niečo iné než tradičné dovolenkové destinácie, ako sú pláže a zábavné parky.
Takéto podnikateľské projekty však obvykle nie sú zlaté bane a teda aj cena, ktorú môžu za pôdu ponúknuť nie je astronomická. Nemôže sa rovnať cene za stavebný pozemok ani náhodou.
Stojí však možno za pokus urobiť si prieskum a osloviť ich, či náhodou o kúpu nemajú záujem.
Investičné spoločnosti a developeri
Investičné firmy premýšľajú v dlhodobom horizonte. Môžu mať záujem o kúpu veľkých pozemkov s cieľom ich prenajať, alebo počkať a neskôr predať so ziskom.
Zvyčajne hľadajú oblasti, ktoré majú potenciál rozvoja, napríklad oblasti v blízkosti obytných oblastí alebo dopravných spojení.
Developeri môžu mať záujem o kúpu poľnohospodárskej pôdy s cieľom premeniť ju na stavebné parcely. Môžu mať svoje kontakty a informácie zo zákulisia vďaka ktorým vedia viac než bežní ľudia.
Je však naivné myslieť si, že kúpia od Vás ornú pôdu za cenu čo i len čiastočne podobnú cene stavebného pozemku. Ekonomika investície nepustí.
Kým z odľahlej role vznikne vôbec nejaký stavebnú pozemok, minú sa desiatky tisíce eur na geologický prieskum, cesty, siete a podobne. Investor berie na seba riziko. Pri otvorení stavby môže naraziť na archeologické artefakty, a to plánovaný horizont návratnosti investície predĺži a teda predraží.
Poraďte sa s realitným maklérom
Predaj poľnohospodárskej pôdy môže byť zložitý a časovo náročný proces. Je dôležité poznať podmienky na miestnom trhu, územné plány a ďalšie relevantné faktory, aby sa maximalizovali výnosy z predaja.
Zároveň je potrebné cenu nastaviť realisticky a predísť tak nedorozumeniam.
Rovnako dôležitá je konzultácia so skúseným realitným maklérom, ktorý dobre pozná danú oblasť. Môže vám poskytnúť prehľad o potenciálnych kupujúcich a poradiť, ako vašu poľnohospodársku pôdu predať čo najlepšie.
