Záložné právo je jeden z najdôležitejších pojmov, s ktorým sa pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku stretne takmer každý. Ide o právny nástroj, ktorý chráni banku ako veriteľa v prípade, že dlžník prestane splácať úver. Pre kupujúcich aj predávajúcich je dôležité rozumieť tomu, ako záložné právo funguje a aký má vplyv na transakcie s nehnuteľnosťami.
Čo je záložné právo
Záložné právo je vecné právo, ktoré zaťažuje nehnuteľnosť a slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V praxi to znamená, že ak vlastník nehnuteľnosti nesplní svoj záväzok voči veriteľovi, veriteľ má právo domáhať sa uspokojenia svojej pohľadávky z výťažku predaja tejto nehnuteľnosti.
Najčastejšie sa stretávame so záložným právom pri hypotekárnych úveroch. Banka vám požičia peniaze na kúpu bytu alebo domu a výmenou získa záložné právo k tejto nehnuteľnosti. Toto právo zostáva zapísané v katastri nehnuteľností počas celej doby splácania úveru a zanikne až po jeho úplnom splatení.
Záložné právo sa líši od vecného bremena. Zatiaľ čo vecné bremeno obmedzuje vlastníka v užívaní nehnuteľnosti, záložné právo nezasahuje do bežného užívania. Môžete v byte bývať, prenajímať ho alebo ho upravovať. Nemôžete ho však predať bez toho, aby ste vyrovnali záväzok voči banke.
Ako funguje záložné právo pri nehnuteľnostiach
Záložné právo môže vzniknúť dvoma spôsobmi. Najčastejšie ide o zmluvné záložné právo, ktoré vzniká na základe dohody medzi veriteľom a dlžníkom. Pri hypotéke podpisujete záložnú zmluvu súčasne s úverovou zmluvou. Táto zmluva musí mať formu notárskej zápisnice.
Druhým typom je zákonné záložné právo, ktoré vzniká priamo zo zákona v určitých situáciách. Príkladom je záložné právo developera k predanej bytovej jednotke, kým kupujúci nesplatí celú kúpnu cenu.
Aby bolo záložné právo účinné voči tretím osobám, musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Zápis vykoná katastrálny odbor na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť notársku zápisnicu o zriadení záložného práva. Bez tohto zápisu by záložné právo nebolo právne vymáhateľné voči novému vlastníkovi nehnuteľnosti.
Práva a povinnosti záložného veriteľa
Záložný veriteľ má predovšetkým právo na prednostné uspokojenie svojej pohľadávky z výťažku predaja záloženej nehnuteľnosti. Ak dlžník prestane platiť úver, banka môže požiadať o súdne exekučné konanie a domáhať sa predaja nehnuteľnosti.
Dôležité je, že záložný veriteľ nemôže svojvoľne zasiahať do užívania nehnuteľnosti. Nemôže vám zakázať v byte bývať ani ho prenajímať. Rovnako nemôže nehnuteľnosť predať bez súdneho konania. Záložné právo je len zabezpečovací nástroj, nie vlastnícke právo.
Ak je na jednej nehnuteľnosti zapísaných viacero záložných práv, uplatňuje sa pravidlo priority podľa poradia zápisu. Prvá zapísaná banka má prednostnú pozíciu a pri výťažku z predaja sa uspokojí ako prvá. Až po nej nasledujú ďalší veritelia podľa poradia.
Záložné právo pri hypotéke
Pri hypotekárnom úvere vystupuje ako záložný veriteľ banka alebo iná finančná institúcia, ktorá vám poskytla úver. Záložné právo je základnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Banka si týmto spôsobom zabezpečuje, že v prípade vašej platobnej neschopnosti nezostane bez možnosti vymáhať dlžnú sumu.
Výška záložného práva je spravidla vyššia ako samotná výška úveru. Banka si do záložnej zmluvy započítava aj budúce úroky, poplatky a prípadné náklady súvisiace s vymáhaním. Nie je neobvyklé, že záložné právo je o 30 až 50 percent vyššie ako poskytnutý úver.
Záložné právo trvá počas celej doby splácania hypotéky. To môže byť 20, 25 alebo dokonca 30 rokov. Po celú túto dobu zostáva zápis v katastri nehnuteľností aktívny. Zanikne automaticky až po úplnom splatení úveru a vykonaní výmazu z katastra.
Výmaz záložného práva
Výmaz záložného práva je potrebné vykonať vždy, keď dôjde k úplnému splateniu hypotekárneho úveru. Automaticky sa nevymaže. Je na vás ako na vlastníkovi, aby ste iniciovali tento proces. Bez výmazu zostáva záložné právo formálne zapísané v katastri, aj keď už banka nemá žiadnu pohľadávku.
Po splatení poslednej splátky úveru vám banka zašle potvrdenie o splnení záväzku a súhlas s vymazaním záložného práva. Tento dokument je nevyhnutný pre katastrálny odbor. Niektoré banky zabezpečujú výmaz samy, iné túto zodpovednosť prenechávajú klientovi.
Proces výmazu je relatívne jednoduchý. Na katastrálny odbor podáte návrh na výmaz záložného práva spolu s príslušnými dokumentmi. Potrebujete list vlastníctva, súhlas banky s vymazaním a doklad o zaplatení správneho poplatku. Katastrálny odbor následne vykoná výmaz, čo trvá spravidla niekoľko týždňov.
Vplyv záložného práva na predaj nehnuteľnosti
Záložné právo výrazne ovplyvňuje možnosti predaja nehnuteľnosti. Predať nehnuteľnosť so záložným právom je možné, ale s určitými obmedzeniami. Banka musí dať súhlas s prevodom a spravidla požaduje, aby sa z kúpnej ceny najprv vyrovnal zostatok úveru.
V praxi to vyzerá tak, že kúpna cena sa neprevedie priamo vám ako predávajúcemu, ale časť smeruje na účet banky na splatenie zvyšku hypotéky. Až po vyrovnaní záväzku banka vydá súhlas s vymazaním záložného práva. Kupujúci tak získa nehnuteľnosť nezaťaženú žiadnymi právami.
Existuje aj možnosť prevzatia hypotéky kupujúcim. V takom prípade nový vlastník vstupuje do vašej pozície dlžníka a preberá na seba záväzok splácať zostávajúcu časť úveru. Táto varianta je však menej častá, pretože vyžaduje súhlas banky a kupujúci musí spĺňať úverové podmienky.
Pri investičných nehnuteľnostiach alebo pri spekulatívnom predaji je dôležité vopred napočítať, či vám kúpna cena pokryje zostatok hypotéky aj náklady spojené s predajom. V opačnom prípade musíte rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov, aby banka uvoľnila záložné právo.
Čo si treba zapamätať o záložnom práve
- Záložné právo je zabezpečovací nástroj banky pri hypotéke, ktorý jej umožňuje vymáhať dlžnú sumu z predaja nehnuteľnosti
- Musí byť zapísané v katastri nehnuteľností, aby bolo právne účinné voči tretím osobám
- Nezasahuje do bežného užívania nehnuteľnosti, v byte môžete normálne bývať alebo ho prenajímať
- Výška záložného práva je spravidla vyššia ako samotná výška úveru kvôli budúcim úrokom a poplatkom
- Po splatení hypotéky je potrebné aktívne požiadať o výmaz záložného práva z katastra
- Predaj nehnuteľnosti so záložným právom je možný, ale vyžaduje súhlas banky a vyrovnanie zvyšku úveru
- Pri viacerých záložných právach záleží na poradí zápisu pri uspokojovaní veriteľov
- Záložné právo zanikne až po úplnom splatení úveru a vykonaní výmazu z katastra nehnuteľností
Pochopenie záložného práva je kľúčové pre každého, kto plánuje kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku alebo predávať nehnuteľnosť, ktorá je ešte zaťažená úverom. Ak máte akékoľvek pochybnosti alebo potrebujete pomoc s realitnou transakciou, neváhajte sa na mňa obrátiť.
