Obsah článku
Projekt MUŠKÁT II – II. etapa vyrastie na konci Trnavskej ulice v Pezinku, v pokračovaní dnešného Muškátu I a Muškátu II – I. etapy. Je určený pre ľudí, ktorí chcú bývať v meste, ale preferujú pokojnejší okraj, zeleň a pešie prostredie bez áut pod oknami. Rovnako je dôležitý aj pre súčasných obyvateľov Muškátov – mení totiž ich bezprostredné okolie.
Text nižšie je napísaný tak, aby ste si vedeli bez „projektantskej reči“ predstaviť, čo konkrétne vznikne, ako to bude fungovať a čo to prinesie do lokality.
Kde a v akom rozsahu sa bude stavať
Stavba vznikne na dnes nezastavanej ploche na konci Trnavskej ulice, medzi existujúcou obytnou zástavbou Muškátu a cestou II/502 smer Pezinská Baba.
Územie má spolu 14 175 m², z toho:
- 2 165 m² zaberú samotné domy,
- 5 620 m² budú spevnené plochy (cesty, chodníky, parkovanie),
- 6 390 m² tvorí zeleň (približne 45 % plochy, čo je na bytový projekt pomerne veľa).
Projekt je v súlade s územným plánom mesta (obytné územie – bytové domy, max. 4 nadzemné podlažia). Nejde teda o výnimku ani o „prehustené“ územie oproti tomu, s čím mesto rátalo.
Čo sa postaví – budovy a funkcie
Vzniknú tri samostatné objekty:
- bytový dom A1
- bytový dom A2
- polyfunkčný bytový dom B pri Trnavskej ulici v tvare písmena L
Všetky tri budovy majú 4 nadzemné podlažia a jedno ustúpené podlažie. Spolu v nich bude 90 bytov a niekoľko nebytových priestorov.
V projekte vzniknú:
- 1-izbové byty
- 2-izbové byty
- 3-izbové byty
- 4-izbové byty
Okrem toho:
- 1 nebytový apartmán v dome A1,
- 4 prenajímateľné priestory v parteri domu B (služby, kaviareň, menší obchod, ateliér a pod.),
- 2 spoločné komunitné priestory pri vstupoch do A1 a A2,
- materská škôlka pre 60 detí v prízemí domu B, orientovaná do dvora.
Urbanizmus: polouzavretý vnútroblok bez áut
Základná myšlienka je jednoduchá:
- autá po obvode, ľudia a deti v strede.
Dom B pri Trnavskej ulici drží „mestskú“ líniu ulice, svojím tvarom L chráni vnútroblok pred vetrom a hlukom z cesty II/502. Domy A1 a A2 sú menšie, stoja hlbšie v území a svojimi fasádami sa otvárajú do zelene.
Medzi budovami vzniká polouzavretý vnútroblok:
- prístupný len pre peších – bez vjazdu áut,
- napojený na vstupy všetkých domov,
- s predzáhradkami bytov na prízemí,
- s detským ihriskom a priestorom pre škôlku aj pre obyvateľov.
Vstupy do A1 a A2 dopĺňa vnútorný spoločenský priestor (miestnosť pri vstupnej hale) s možnosťou využitia na domové schôdze, menšie komunitné akcie, ako kočikáreň a podobne. Obyvatelia tak majú k dispozícii niečo, čo bežným bytovkám často chýba – neutrálne „spoločné územie“ mimo vlastného bytu.
Dom B – prechod medzi ulicou a dvorom
Polyfunkčný dom B má dve výrazne odlišné „tváre“:
– smerom do vnútrobloku – členitejšia fasáda, dlhšie lodžie, väčší dôraz na bývanie,
– smerom do ulice – striedmejší, mestský výraz s parterom pre služby.
Vstup do domu B je cez krytú pasáž, ktorá prepája Trnavskú ulicu so zeleným dvorom. Pasáž zároveň funguje ako:
- chránnený peší prechod,
- prirodzený filter medzi rušnejšou ulicou a pokojnejším vnútroblokom,
- miesto, kde môže byť komunitný alebo prenajímateľný priestor (napr. cowork, klubovňa).
Na prízemí domu B sú pri ulici tri prenajímateľné priestory pre občiansku vybavenosť, pod podlubím, vhodné napríklad pre:
- kaviareň,
- menší obchod,
- služby (kaderník, fyzio, ateliér, kancelária).
Do dvora je orientovaná materská škôlka pre 60 detí s troma triedami a vlastným ihriskom vo vnútrobloku. Pre rodičov z Muškátu je to praktický benefit – škôlku majú v pešej dochádzke, bez nutnosti jazdiť autom cez celé mesto.
Bytové domy A1 a A2: menšie domy so zdieľanou terasou
A1 a A2 sú dispozične podobné, jednoduché „komorné“ bytové domy s jedným schodiskom a výťahom.
Na zvýšenom 1. nadzemnom podlaží sú byty s predzáhradkami (oddelené nízkym zeleným oplotením), ktoré ponúkajú pocit rodinného bývania – na prízemí, ale nie úplne „na chodníku“.
Vyššie podlažia ponúkajú kombináciu 1- až 4-izbových bytov, všetky s balkónom alebo lodžiou (často oboje).
Na najvyššom ustúpenom podlaží sú väčšie 3-izbové byty s veľkými terasami. Navyše, v oboch domoch vznikne aj spoločná terasa pre všetkých obyvateľov domu – priestor na komunitné grilovanie, susedské posedenia alebo len tichý oddych.
Dom B – byty nad službami
Nad parterom s občianskou vybavenosťou a škôlkou sú na 2.–4. nadzemnom podlaží byty:
- na jednom podlaží 14 bytov: 1- až 3-izbové,
- každý byt má balkón alebo lodžiu (často kombináciu oboch),
- na chodbách sú pri schodiskách pivničné boxy.
Ustúpené podlažie ponúka päť 3-izbových bytov s vlastnými terasami a opäť aj spoločnú terasu pre obyvateľov domu.
Technika, energie a komfort
Konštrukčne ide o klasické murované domy:
- nosné steny z pálenej tehly,
- železobetónové stropy a balkóny,
- zateplený obvodový plášť,
- energetická trieda A0 podľa aktuálnych požiadaviek.
Vykurovanie:
- vo všetkých bytoch bude teplovodné podlahové kúrenie,
- zdrojom budú tepelné čerpadlá vzduch–voda (samostatne pre A1, A2 a B),
- projekt ráta aj s možnosťou plynovej prípojky ako doplnkového zdroja (definitívne rozhodnutie je na ďalšej projektovej fáze).
Vetranie:
- navrhnutá je lokálna rekuperácia so spätným získavaním tepla,
- to znamená možnosť vetrať aj pri zatvorených oknách, s nižšími tepelnými stratami a menším prienikom hluku z exteriéru.
Teplá voda sa bude pripravovať v bytových elektrických zásobníkových ohrievačoch (cca 150 l) a v menších zásobníkoch v nebytových priestoroch.
Parkovanie a príprava na elektromobilitu
V projekte vznikne 141 parkovacích miest (počíta sa s normovou kapacitou + 10 % rezervy), z toho 6 miest prispôsobených pre imobilných. Parkovanie je riešené:
- pozdĺžne pozdĺž novovybudovanej komunikácie,
- kolmými státiami pri Muškátovej a v areáli.
Plochy parkovania sú z drenážnej dlažby – lepšie vsakujú vodu a menej sa prehrievajú než klasický asfalt.
Pre elektromobilitu:
- poz dĺžne státia pri Muškátovej ulici sú určené na parkovanie počas nabíjania,
- v garážach a krytých státiach je navrhnutá príprava elektroinštalácie pre nabíjacie stanice pri každom parkovacom mieste (naplnenie požiadaviek zákona 555/2005).
Voda, zrážky a zeleň
Projekt pracuje s pomerne veľkým podielom zelene (cca 45 % plochy). Dominovať majú domáce druhy stromov a kríkov, ktoré lepšie zvládajú miestne podmienky.
Dažďová voda:
- zo striech a spevnených plôch sa nebude odvádzať priamo do mestskej kanalizácie,
- časť vody sa predčistí (spevnené plochy cez odlučovače ropných látok) a následne vsakuje na pozemku investora.
Úrad zároveň uložil podmienku doplniť projekt sadových úprav o konkrétne adaptačné prvky modro-zelenej infraštruktúry (napr. dažďové záhrady, zelené/biosolárne strechy, zelené rigoly či izolačnú líniovú zeleň). Cieľom je, aby nová zástavba zbytočne nezhoršila mikroklímu v území.
Doprava a hluk
Dopravné napojenie:
- projekt sa napája na Trnavskú ulicu novou vetvou cesty kategórie MO 8,0/30 (dvojpruhová, s rezervou na prípadné budúce rozšírenie),
- vo vnútri územia sú chodníky šírky min. 1,5 m, oddelené od vozovky obrubníkom.
Hluk:
- k projektu boli spracované akustické štúdie (2018 a aktualizácia 2024),
- dominantným zdrojom hluku v území je cesta II/502, nie samotný projekt,
- územie spadá do III. kategórie chránených území – limity 60 dB cez deň/večer a 50 dB v noci,
- po započítaní dopravy generovanej projektom vychádza nárast hluku pri existujúcich domoch max. +1,7 dB – čo je na hranici vnímateľnosti a v rámci bežnej neistoty meraní,
- hygienické limity hluku sa podľa výpočtov neprekročia ani na existujúcej zástavbe Muškátov, ani na fasádach nových domov.
Materská škôlka má všetky chránené priestory (triedy, herne, jedáleň) orientované do vnútrobloku, kde je hluk z dopravy pod limitmi pre denný režim škôlky.
Vplyv na životné prostredie a kvalitu života
Ovzdušie:
- počas výstavby treba počítať s dočasne vyššou prašnosťou a emisiami zo strojov,
- po dokončení štúdie ukazujú, že prírastok škodlivín z dopravy ostane hlboko pod zákonnými limitmi (rádovo jednotky až desiatky percent z povolených hodnôt).
Pôda:
- projekt sa realizuje na ornej pôde v intraviláne, ktorá sa v praxi už poľnohospodársky nevyužívala a obsahovala aj staré násypy,
- záber pôdy je trvalý, ale nejde o zásah do fungujúcej poľnohospodárskej výroby.
Biotopy a chránené územia:
- na pozemkoch nie sú cenné biotopy ani chránené územia (NATURA 2000, CHKO, Ramsar),
- okolité územie je už dnes urbanizované.
Ďalšie vplyvy:
- projekt neobsahuje hlučné či zapáchajúce prevádzky,
- nevznikajú významné zdroje optického alebo elektromagnetického žiarenia,
- svetelné podmienky okolitých domov ostávajú podľa štúdií v norme – nová zástavba susedom „nezoberie slnko“ pod limity.
Z pohľadu obyvateľov mesta hygienici a dotknuté úrady vyhodnotili, že projekt nemusí ísť do plného procesu EIA; stačilo zisťovacie konanie, ktoré skončilo súhlasným rozhodnutím s podmienkami.
Čo to znamená pre vás – budúcich obyvateľov a susedov
Pozitívne prínosy:
- pribudne 90 bytov v lokalite, kde je dopyt po bývaní,
- priamo v projekte vznikne škôlka pre 60 detí – plus pre rodiny v Muškáte a okolí,
- v parteri domu B pribudne základná občianska vybavenosť (kaviareň, služby…), čo znižuje potrebu dochádzať autom,
- vnútroblok je bez áut, so zeleňou, ihriskom a komunitnými priestormi,
- technické riešenie (tepelné čerpadlá, rekuperácia, vsakovanie dažďovej vody, drenážne plochy) smeruje k nižším prevádzkovým nákladom a k šetrnejšiemu zaťaženiu územia.
Nevýhody, s ktorými treba zrozumiteľne počítať:
- počas výstavby bude v okolí viac hluku, prachu a stavebnej dopravy,
- dlhodobo narastie dopravná záťaž v špičkách (najmä ráno a popoludní), hoci podľa výpočtov bez prekročenia hlukových a emisných limitov,
- časť dnes nezastavanej plochy sa trvalo zmení na obytnú štvrť.
Záver
MUŠKÁT II – II. etapa nie je izolovaný „developerský ostrov“, ale logické doplnenie existujúcej štvrte Muškát v Pezinku.
- nový vnútroblok, kde stred patrí ľuďom a deťom, nie autám,
- bývanie s balkónmi, lodžiami, predzáhradkami a veľkými terasami,
- materskú škôlku a služby priamo v mieste,
- technicky moderné, energeticky úsporné riešenie s prípravou na elektromobilitu,
- a k tomu sadové úpravy a modro-zelené opatrenia, ktoré majú pomôcť zvládnuť vodu a teplo v území.
Ak zvažujete bývanie priamo v projekte, ide o mestský typ bývania na okraji mesta, s komunitne poňatým vnútroblokom.
Ak už v Muškáte bývate, projekt znamená viac susedov, ale zároveň aj škôlku, služby a lepšie dotiahnuté mestské prostredie na konci Trnavskej ulice.
