Základné formy financovania

Spôsob vyplatenia kúpnej ceny je kľúčovým momentom celej realitnej transakcie. Je to ako svadobný tanec – musí byť perfektne načasovaný a každý krok musí sedieť. Najčastejšie sa stretávame s tromi základnými formami: hotovosťou, bankovým prevodom a hypotekárnym úverom.

Hotovostná platba je síce najrýchlejšia cesta, ale pozor – podľa zákona č. 394/2012 Z.z. o obmedzení platieb v hotovosti je limit pre hotovostné transakcie stanovený na 15 000 eur. Navyše, každá hotovostná transakcia nad 10 000 eur podlieha povinnému preverovaniu pôvodu peňazí v zmysle zákona proti praniu špinavých peňazí.

Z dlhoročnej praxe môžem potvrdiť, že najčastejšou a najbezpečnejšou formou je notárska úschova. Funguje ako neutrálny prostredník medzi predávajúcim a kupujúcim. Notár uvoľní peniaze až po splnení vopred dohodnutých podmienok, typicky po zápise nového vlastníka do katastra.

Je fascinujúce sledovať, ako sa mení dôvera ľudí v rôzne formy platby. Kým pred 20 rokmi bola hotovosť kráľom, dnes ju mnohí považujú za podozrivú. Je to ako evolúcia – od kovových mincí cez papierové bankovky až po digitálne prevody.

Profesionálny tip: Pri notárskej úschove si nechajte do zmluvy zakotviť možnosť jednostranného odstúpenia v prípade, že druhá strana nesplní dohodnuté podmienky v stanovenom termíne. Ušetríte si tak množstvo potenciálnych problémov.

Bezpečnostné opatrenia

Máte už pripravené peniaze na kúpu nehnuteľnosti? Skvelé! Ale nezabudnite na bezpečnostné opatrenia. Je to ako v letectve – aj ten najkratší let má svoje bezpečnostné protokoly, ktoré sa nesmú obísť.

Pri prevodoch väčších súm je absolútne kľúčové overiť si všetky údaje minimálne dvakrát. IBAN príjemcu, variabilný symbol, špecifický symbol – každá číslica musí sedieť. Banky totiž nezodpovedajú za škody spôsobené nesprávnym zadaním údajov.

Z právneho hľadiska je nevyhnutné mať všetky platby riadne zdokumentované. Každá transakcia by mala byť podložená písomným dokladom, či už ide o potvrdenie o prijatí zálohy, alebo finálne vyúčtovanie. Tieto dokumenty môžu byť neoceniteľné v prípade budúcich nejasností.

Množstvo realitných transakcií sa dostane do problémov kvôli nedodržaniu dohodnutých termínov, ktoré neboli vopred ani jasne komunikované. Keď kupujúci mešká s platbou čo i len dva dni, je to už varovný signál. Je to ako keď vám niekto mešká na prvé rande – môže to byť náhoda, ale často je to príznak hlbšieho problému.

Praktická rada: Vytvorte si detailný platobný kalendár s jasne stanovenými termínmi a čiastkami. Každú platbu si nechajte písomne potvrdiť a archivujte všetky súvisiace dokumenty. V realitnom biznise platí: radšej mať o jeden dokument navyše, než jeden chýbajúci.

Časový harmonogram platieb

Platobný harmonogram je ako partitúra pre orchester – každý nástroj musí nastúpiť v správny čas, aby vznikla harmónia. V realitných transakciách je timing kľúčový pre úspešné dokončenie predaja.

Štandardný proces začína rezervačnou zálohou (obvykle 3-5% z kúpnej ceny), pokračuje cez zálohu pri podpise zmluvy (často 10-20%) až po finálne vyrovnanie. Každá platba musí byť jasne definovaná v zmluvnej dokumentácii vrátane presných termínov a podmienok.

Synchronizácia platieb s právnymi úkonmi je absolútne kľúčová. Peniaze by nikdy nemali byť vyplatené pred podpisom príslušných zmlúv a naopak, zmluvy by nemali byť podpísané bez garancie platby. Je to ako tanec – jeden krok podmieňuje druhý.

Je až neuveriteľné, koľko ľudí podceňuje význam správneho načasovania platieb. Poznám prípad, keď predávajúci podpísal zmluvu bez overenia platby a potom tri mesiace naháňal kupujúceho. To je ako skočiť do bazéna bez toho, aby ste si overili, či je v ňom voda!

Profesionálny tip: Vytvorte si vizuálny harmonogram s jasnými míľnikmi a deadlinami. Každý účastník transakcie by mal mať jasnú predstavu o tom, čo a kedy sa má stať. A nezabudnite si vždy nechať časovú rezervu pre nepredvídané okolnosti.

Daňové aspekty

Dane sú nevyhnutnou súčasťou každej realitnej transakcie. Je to ako gravitácia – môže sa vám to nepáčiť, ale ignorovať sa to nedá. Správne nastavenie daňových aspektov môže výrazne ovplyvniť finančný výsledok predaja.

Z pohľadu legislatívy je kľúčové rozlišovať medzi predajom oslobodeným od dane a predajom, ktorý dani podlieha. Oslobodenie sa vzťahuje na predaj po minimálne 5 rokoch vlastníctva, alebo ak ste v nehnuteľnosti mali trvalý pobyt minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom.

Realizoval som jeden veľmi komplikovaný predaj pozemku. Okrem toho, že nemal vysporiadanú prístupovú cestu a tak aj napriek tomu, že bol stavebný, zatiaľ sa na ňom nedalo stavať, stav na katastrálnej mape bol iný ako v teréne rozvedení manželia využívali. Stretli sme sa s klientom na mieste a chvíľu trvalo, kým pochopil, že to stav ako dnes pozemok využíva a má pocit, že ho ide predávať je iný než ukazuje právny stav na katastri.

Zistili sme, že sa síce majetkovo s pozemkom vysporiadávali, ale nedotiahli to do konca – zmluvy nepodpísané, kataster o ničom nevedel. To až taký problém nie je, pretože mali relatívne dobré vzťahy a ich dohody stále platili a dodatočne to právne doriešili. Musela sa robiť zámena časti pozemkov aby sa zosúladil právny stav s tým, ktorý bol aj skutočný a bol potom predmetom predaja. Avšak počas transakcie sa mali obe strany k zamieňaným častiam formálne dostať po prvý krát a hrozilo tak, že budú z nich musieť platiť daň z predaja, napriek tomu, že individuálne ich už vlastnili dlhší čas. Všetko sa nakoniec podarilo úspešne vyriešiť – v takých chvíľach najlepšie pomôžu daňová poradcovia a právnici.

Daňové priznanie musíte podať do konca marca nasledujúceho roka po predaji (ak nejde o oslobodený príjem). Sadzba dane z príjmu je 19% do určitej výšky ročného príjmu a 25% nad túto hranicu. Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou plus preukázateľné výdavky.

Praktický tip: Archivujte si všetky doklady súvisiace s nehnuteľnosťou – faktúry za rekonštrukciu, bločky za materiál, zmluvy s dodávateľmi. Nikdy neviete, kedy sa vám môžu hodiť pre daňové účely. A nezabudnite sa poradiť s daňovým poradcom – tie stovky eur za konzultáciu sa vám môžu vrátiť v tisícoch ušetrených na daniach.