Obsah článku
Rezidencia Bottova patrí medzi projekty, ktoré výrazne dotvoria novú „štvrť mrakodrapov“ pri Mlynských nivách. Miesto, kde ešte nedávno stál zanedbaný brownfield bývalej rafinérie Apollo, sa mení na plnohodnotnú mestskú štvrť. Tento dom k nej pridáva bývanie, služby aj verejný park medzi dvoma vežami.
Ak uvažujete o bývaní v tejto lokalite alebo vás zaujíma, čo sa bude diať na rohu Bottovej a Chalupkovej, nižšie nájdete praktický prehľad: od výšky budov, cez parkovanie a hluk, až po sanáciu znečisteného podložia.
Rezidencia Bottova v číslach
- približne 63 m výška oboch veží
- 18 a 16 nadzemných podlaží (dva bloky
- A a B)
- viac ako 28 500 m² podlahovej plochy nadzemnej časti
- 2 podzemné podlažia + polosuterén, spolu 377 parkovacích miest
- očakávaný počet obyvateľov okolo 530
- 540 osôb
- koeficient zelene KZ = 0,36 (nad požadovaným minimom 0,25)
- retenčná nádrž na dažďovú vodu približne 60 m³
- kontaminovaná zemina sa bude odkopávať zhruba do hĺbky 6,9
- 7 m
Poloha v centre Bratislavy a dynamicky sa meniace okolie
Pozemok leží v Bratislave I, v katastri Staré Mesto, na rohu ulíc Bottova a Chalupkova. Patrí do zóny Chalupkova – teda do jadra nového „downtownu“ medzi Mlynskými nivami, Košickou, Landererovou a Karadžičovou.
V bezprostrednom okolí sú už dnes známe komplexy ako Sky Park, Twin City, nové autobusové nádražie Nivy či Eurovea 2. V susedstve je rozostavaný objekt Apolka, naproti prebieha transformácia „centra Bottova“ v rámci Twin City a v budúcnosti sa v blízkosti počíta aj s železničnou traťou Filiálka – Petržalka vedenou tunelom.
Územie bolo dlhodobo chápané ako technické zázemie mesta, s vysokou dopravnou záťažou a environmentálnou záťažou v podloží. V tomto kontexte pôsobí každá nová stavba ako súčasť väčšej skladačky – nejde o izolovanú vežu, ale o ďalší kúsok mesta, ktorý musí sadnúť do už rozbehnutej premeny.
Architektúra dvojičiek a výšková kompozícia
Rezidencia Bottova pozostáva z dvoch výškových blokov, ktoré sú navzájom zrkadlovo usporiadané a prepojené spoločnou podnožou a podzemím. Od 13. nadzemného podlažia sa hmoty začínajú zužovať – ustupujúce podlažia vytvárajú typický „zošikmený“ tvar.
Vo variante, s ktorým sa počíta v praxi, má jeden blok 18 nadzemných podlaží a druhý 16 nadzemných podlaží. Na 17. NP v bloku A a 19. NP v bloku B budú technické podlažia so vzduchotechnikou a ďalšími technológiami.
Riešenie sa prispôsobuje výškovému zónovaniu mesta. V tejto zóne je maximálna povolená výška 111 m, pričom Rezidencia Bottova ostáva výrazne nižšie – okolo 63 až 63,4 metra. Patrí teda skôr do „strednej výškovej kategórie“ súčasného downtownu.
Mesto požaduje, aby nové veže rešpektovali blokovú štruktúru ulíc a aby výškové akcenty „vyrastali“ z kompaktnej, mestotvornej podnože. Zjednodušene: prízemie a nižšie podlažia majú tvoriť súvislé mestské ulice s obchodmi a chodníkmi, nie stojace veže v prázdne.
Bývanie, apartmány a mestský parter
Dominantnou funkciou je bývanie. Na vyšších podlažiach budú byty a apartmány, pričom v rôznych variantoch štúdie sa počíta s viac ako 140 bytmi a podobným počtom apartmánov. Spolu sa odhaduje, že v dome bude bývať okolo 530 – 540 osôb.
Prvé dve nadzemné podlažia sú navrhnuté ako aktívny mestský parter, ktorý doplní občiansku vybavenosť v centre mesta. Očakávajú sa obchody, služby, gastro prevádzky a ďalšia občianska vybavenosť orientovaná smerom na ulicu. Veľké presklené plochy a zasunutá fasáda 1. a 2. NP vytvárajú podlubie – krytý chodník pozdĺž Bottovej.
Podlubie bude chrániť peších pred dažďom a slnkom a zároveň zjemní hranicu medzi ulicou a vnútrom prevádzok. Pre obyvateľov domu to znamená, že základné každodenné funkcie budú mať dolu v parteri, bez nutnosti chodiť po všetko autom.
Z hľadiska kvality bývania je kľúčová orientácia bytov a splnenie svetlotechnických noriem. Svetlotechnický posudok potvrdil splnenie požiadaviek podľa STN 73 4301 a STN 73 0580. Posudzoval sa aj vplyv na okolie – byty v susedných obytných objektoch majú podľa posudku zachované normové preslnenie, zhoršenie sa týka najmä administratívnych priestorov (napr. Design Factory, objekt ALZA), kde sa počíta s kombinovaným umelým a denným osvetlením.
Pre ľudí, ktorých zaujíma, či sa bude dať v takomto „downtowne“ reálne bývať, smeruje dokumentácia k tomu, aby bývanie nebolo len doplnkom kancelárií, ale plnohodnotnou funkciou s normálnym denným svetlom a štandardom.
Parkovanie pod zemou a menej áut v parteri
Parkovanie
Významnou zmenou oproti pôvodnému variantu je zrušenie povrchového parkoviska. To umožnil polosuterén, ktorý doplnil 2 podzemné podlažia. Výsledkom je 377 parkovacích miest, z toho 334 v 1. a 2. podzemnom podlaží, zvyšok v polosuteréne (čiastočne zapustená 1. nadzemná úroveň).
Parkovacie kapacity sú dimenzované na rezidentov aj návštevy obchodov a služieb. Pre rezidentov sa použil koeficient súčasnosti 2,5, pre zákazníkov vyšší, aby sa predišlo pretlaku krátkodobého parkovania v okolí.
Technicky sú garáže navrhnuté tak, aby minimalizovali dopady na okolie. Počíta sa s vetraním VZT s vyvedením nad terén a s havarijnou jímkou v suteréne na vodu a sneh z garáží, napojenou cez odlučovač ropných látok na dažďovú kanalizáciu. Projekt spĺňa normu pre statickú dopravu STN 73 6110/Z2.
Pre obyvateľov to znamená, že autá budú skryté pod zemou a parter ostane voľnejší – vizuálne aj hlukovo.
Dopravné napojenie a vplyv na hluk
Vjazd a výjazd z garáží je riešený z Chalupkovej ulice. Chalupkova sa už dnes postupne rekonštruuje v súvislosti s Twin City, Čulenovou a novou autobusovou stanicou.
Napojenie na hlavnú sieť je riešené z Chalupkovej na Košickú a Mlynské nivy ako pravo-pravé napojenie. Dopravno-inžinierske štúdie pracujú s celou oblasťou (Karadžičova, Landererova, Mlynské nivy, Prievozská, Košická) a zohľadňujú aj obchvat D4 / R7 a plánované úpravy križovatiek, ktoré majú obmedzovať konfliktné ľavé odbočenia a zvýhodňovať MHD.
Akustická štúdia konštatuje, že samotný vjazd a výjazd z garáží nevedie k prekročeniu hlukových limitov pri obytných fasádach. Rozptylová štúdia hovorí o nízkych prírastkoch znečistenia – najvyšší prírastok benzénu dosahuje pri zhoršených podmienkach približne 16 % limitnej hodnoty, pričom limity sa ako celok neprekročia.
Treba však dodať, že okolité ulice už dnes trpia vysokou dopravou, takže limity hluku sú v lokalite miestami prekročené aj bez novej stavby. Preto projekt počíta so zvýšeným dôrazom na zvukovoizolačné fasády a okná smerom na hlučnejšie ulice (Košická, Mlynské nivy).
Bicykle a peší v novom downtowne
Chalupkova a Bottova sú súčasťou plánovaného cyklistického okruhu O3 s napojením na cyklotrasy na Košickej a Mlynských nivách. Cyklokoalícia v procese pripomienkovania presadzuje cyklopruhy alebo samostatné cyklocesty na Chalupkovej, bezpečné, čo najužšie vjazdy do garáží (pri chodníku okolo 7 m, rozšírenie až za chodníkom) a stojany typu „obrátané U“ pri parteri projektu.
Peší priestor je navrhnutý veľkorysejšie, než bývalo v tejto časti mesta zvykom. Chodník na Bottovej vrátane podlubia má mať približne 4,5 metra, chodník na Chalupkovej minimálne 4 metre v rámci celkovej prestavby ulice. Plánuje sa „upokojená“ mestská ulica so zníženou rýchlosťou (30 km/h) a bezbariérovými, prípadne zvýšenými priechodmi.
Pre každodenný život to znamená, že pri dome by mal byť relatívne slušný priestor pre peších a bicykle, hoci zostane súčasťou rušnej dopravnej oblasti.
Vnútroblokový park a zeleň v centre mesta
Jedným z dôležitých rozdielov medzi preferovaným variantom a pôvodným návrhom je množstvo a kvalita zelene. V druhom variante sa podarilo dosiahnuť koeficient zelene 0,36, čo výrazne presahuje požadované minimum 0,25 pre funkciu zmiešaného bývania a občianskej vybavenosti.
Pozemok mimo hmôt budovy má zostať otvorený a neoplotený. Vnútroblok je navrhnutý ako poloverejný park, prístupný aj ľuďom z okolia. Počíta sa s chodníkmi, detským ihriskom, lavičkami a drobným exteriérovým sedením. Terén bude modelovaný – valy a násypy umožnia vytvoriť hrubšie vrstvy zeminy a členitejší priestor.
Technicky ide o takzvanú „vegetačnú strechu na úrovni terénu“, pretože väčšina vnútrobloku je nad garážami. Minimálna hrúbka substrátu je okolo 50 cm pre trávniky, trvalky a menšie kry, pri väčších kríkoch a stromoch sa počíta s hrúbkou až 2 m. Súčasťou sú drenážne vrstvy, izolácie a automatická závlaha.
Sadbový koncept počíta s kostrovými stromami, najmä javorom, doplnkovými listnatými drevinami v podobe stromov a kríkov a plošnými výsadbami okrasných tráv a trvaliek, ktoré by mali zabezpečiť celoročnú farebnú premenlivosť a zároveň nízke nároky na údržbu.
V prostredí, kde dominujú vysoké domy, asfalt a betón, predstavuje takýto vnútroblok podstatné zlepšenie mikroklímy – jednak tienením, jednak zadržiavaním a odparovaním vody.
Výrub starých stromov a nová výsadba
Na pozemku je dnes približne 18 stromov, prevažne topoľ kanadský, čiastočne topoľ čierny a jeden javorovec jaseňolistý, ktorý je inváznym druhom. Mnohé dreviny sú staré, poškodené a napadnuté imelom.
Hodnota drevín určených na výrub bola vyčíslená na zhruba 35 – 36 tisíc eur. Výrub bude musieť prebehnúť na základe rozhodnutia orgánu ochrany prírody v mestskej časti Staré Mesto.
Požiadavka zo strany samosprávy je, aby náhradná výsadba prebehla priamo v tejto lokalite, uprednostnili sa vzrastlé stromy pred čisto finančnou náhradou a nová zeleň mala reálny vplyv na zlepšenie mikroklímy (tienenie, evapotranspirácia, zadržiavanie dažďovej vody).
Pre obyvateľov okolia je dôležité vedieť, že projekt síce počíta s výrubom existujúcich stromov, no zároveň výrazne navyšuje zelené plochy v celkovej bilancii územia.
Voda, technické riešenia a zdroje energií
Voda a hospodárenie s dažďom
Z hľadiska vodného hospodárstva je riešenie pomerne štandardné, ale s prvkami, ktoré znižujú zaťaženie kanalizácie. Pitná voda bude napojená na verejný vodovod, splaškové vody pôjdu do verejnej kanalizácie.
Dažďové vody zo striech, loggií, fasád a spevnených plôch vnútrobloku budú zvádzané do retenčnej nádrže s objemom približne 60 m³, odkiaľ budú cez škrtiaci prvok pomaly vypúšťané do kanalizácie. Toto riešenie nezvyšuje výrazne odtokové špičky pri prudkých dažďoch. Uvažuje sa aj so vsakovacími opatreniami na niektorých chodníkoch mimo vnútrobloku.
Voda z garáží bude odvádzaná cez odlučovač ropných látok, aby sa zamedzilo znečisteniu podzemných vôd a kanalizácie.
Teplo, elektrina a záložné zdroje
Budova sa napojí na mestský horúcovod Bratislavskej teplárenskej, s odovzdávacou stanicou tepla v 1. podzemnom podlaží. Nejde teda o nový lokálny zdroj emisií, teplo prichádza z centrálnej teplárne mimo objektu.
Súčasťou technického vybavenia je aj dieselagregát s výkonom približne 268 kW. Slúži ako záložný zdroj pri výpadkoch siete a pri pravidelných skúškach (rádovo desiatky minút). Umiestnenie na streche bloku B je považované za výhodnejšie, keďže znižuje vplyv na ovzdušie v úrovni ulice. Z pohľadu legislatívy ide o malý zdroj znečistenia ovzdušia.
Sanácia environmentálnej záťaže po rafinérii Apollo
Asi najcitlivejšia téma v tejto lokalite je znečistenie podložia po bývalej rafinérii Apollo. Územie je klasifikované ako environmentálna záťaž s vysokou prioritou riešenia.
Geologický prieskum ukázal kontamináciu pôd aj podzemných vôd ropnými látkami, polyaromatickými uhľovodíkmi (PAU) a benzénom, ako aj výskyt voľnej fázy ropných látok na hladine podzemnej vody. Hladina podzemnej vody sa nachádza približne 6,1 m pod terénom.
Pred samotnou výstavbou je preto nutné odťažiť a zneškodniť znečistenú zeminu z celého objemu stavebného výkopu až po úroveň priemernej hladiny podzemnej vody (cca 6,9 – 7 m). Kontaminovaná zemina sa následne dekontaminuje biodegradáciou alebo uloží na špeciálnu skládku nebezpečného odpadu. Súčasne sa musí odstrániť voľná ropná fáza z hladiny podzemnej vody.
Súčasťou opatrení je aj vybudovanie podzemnej tesniacej steny, napríklad zo stĺpov tryskovej injektáže, až do neogénneho podložia po úroveň dlhodobo minimálnej hladiny podzemnej vody. Úloha tejto steny je dvojitá: zabrániť prítoku kontaminovanej vody z okolia na parcelu a zabrániť šíreniu znečistenia z parcely smerom von.
Po ukončení sanácie je stanovená povinnosť monitorovať kvalitu podzemných vôd podľa schválenej analýzy rizika. Po odťažení kontaminovaných zemín a realizácii tesniacich opatrení sa v pásme, kde budú založené priestory na bývanie, riziká považujú za eliminované.
Pre ľudí, ktorí uvažujú o bývaní v bývalej „rafinérskej“ zóne, je to podstatná informácia: výstavbe musí predchádzať pomerne intenzívna sanácia, nie len formálne opatrenia na papieri.
Hluk, ovzdušie a kvalita života v downtowne
Lokalita je poznačená dopravou už dnes – Mlynské nivy, Košická a príprava novej železničnej trate znamenajú vysoké zaťaženie hlukom.
Dostupné posúdenia však rozlišujú medzi existujúcim dopravným hlukom v území a dodatočným príspevkom zo samotného projektu. Pre nový dom sa počíta so zvukovoizolačnými fasádami a oknami na exponovaných fasádach a s riešením vjazdu do garáží tak, aby sa hluk z tohto miesta neprepisoval do obytných okien.
Z pohľadu ovzdušia rozptylová štúdia nepredpokladá prekročenie limitov pre NOx, prachové častice ani benzén v dôsledku vzniknutej dopravy a prevádzky parkovísk. Variant 2, ktorý sa reálne uvažuje, je miernejší aj v tomto smere – je tam menej parkovacích miest a žiadne povrchové parkovisko, čo prináša menšie emisie priamo v úrovni ulice.
Radónové riziko je podľa klasifikácie nízke, čo znamená, že bežné stavebné opatrenia sú z tohto hľadiska dostačujúce.
Vzťah k okolitým projektom v novom centre mesta
Rezidencia Bottova nevyrastá v prázdnom poli. V okolí už stoja alebo vznikajú veľké projekty ako Eurovea 2, Triangel 2, Klingerka 2, Sky Park či Twin City. Dopravné riešenia a úpravy križovatiek sa preto pripravujú koordinovane.
Ministerstvo dopravy stanovilo, že stavba musí byť navrhnutá tak, aby pri budúcej realizácii železničného tunela Filiálka – Petržalka a pri ďalších úpravách cestnej siete nevznikli dodatočné náklady práve kvôli tejto budove.
Z výškového hľadiska bude projekt súčasťou novej panorámy mesta. Mesto požaduje vizualizácie z typických vyhliadkových bodov – Bratislavský hrad, Slavín, Starý most, Tyršovo nábrežie a Prístavný most – aby vedelo posúdiť, ako nové veže vstúpia do celkovej siluety.
Rezidencia Bottova: prínosy projektu pre bývanie a okolie
Rezidencia Bottova prináša do centra mesta nový polyfunkčný komplex, ktorý kombinuje bývanie a apartmány vo výškových blokoch, obchody, služby a gastro v parteri, podzemné a polosuterénne parkovanie namiesto rozsiahlych povrchových parkovísk a poloverejný vnútroblok s parkom, ihriskom a zeleňou nad garážami.
Pozitívom je, že zanedbané územie s environmentálnou záťažou sa bude musieť pred výstavbou sanovať a že výsledná stavba má vyšší podiel zelene, než územný plán vyžaduje. Z dopravného hľadiska ide o už zaťaženú lokalitu, v ktorej samotný projekt limity ovzdušia a hluku zásadne neposúva, no obyvatelia musia počítať s typickým ruchom veľkého mestského dopravného uzla.
Kto hľadá bývanie v pešom dosahu downtownu, autobusovej stanice, Eurovey či Mlynských nív, dostáva projekt s mestským parterom, plánovaným napojením na cyklosieť a vnútroblokovým parkom. Na druhej strane, cena za toto umiestnenie je intenzívne mestské prostredie s dopravou, výškovou výstavbou a všetkým, čo k novému mestskému centru patrí.
Zdroj: REZIDENCIA BOTTOVA
