Obsah článku
Načasovanie predaja nehnuteľnosti
Realitný trh je ako živý organizmus – neustále sa mení a pulzuje v pravidelných cykloch. Najaktívnejšie obdobia sú tradične jar (marec-máj) a jeseň (september-november), kedy je dopyt najvyšší a šanca na dobrý predaj najväčšia.
Z osobnej skúsenosti viem, že až 40% všetkých realitných transakcií sa uskutoční práve v týchto dvoch obdobiach? Je to fascinujúce, ako sa ľudská psychológia prelína s počasím – nikto nechce sťahovať v decembrovej fujavici!
Kľúčom k úspechu je dôkladná analýza lokálneho trhu. Sledujte ceny podobných nehnuteľností, dobu ich predaja a celkový trend vývoja cien. Nezabudnite, že každá lokalita má svoje špecifiká a čo platí v centre mesta, nemusí platiť na periférii.
Pri analýze trhu je dobré zohľadniť aj makroekonomické ukazovatele – výšku úrokových sadzieb, dostupnosť hypoték či celkovú ekonomickú situáciu. Tieto faktory významne ovplyvňujú kúpyschopnosť potenciálnych záujemcov.
Pre optimálne načasovanie odporúčame začať s prípravou nehnuteľnosti aspoň 2-3 mesiace pred plánovaným predajom. Získate tak dostatok času na potrebné úpravy a môžete vstúpiť na trh v tom najvhodnejšom momente.
Osobná situácia a časová flexibilita
Je vašou prioritou rýchly predaj, alebo máte priestor počkať si na najlepšiu ponuku? Táto otázka zásadne ovplyvní vašu predajnú stratégiu a stanovenie ceny.
Ak máte časovú flexibilitu, môžete si dovoliť experimentovať s cenou a čakať na ideálneho kupujúceho. Na druhej strane, ak potrebujete predať rýchlo (napríklad kvôli sťahovaniu alebo finančným záväzkom), budete musieť byť v cenových očakávaniach realistickejší.
Spomínam si na prípad predaja netypického domu v okolí Bánoviec nad Bebravou. Majiteľ si stanovil počiatočnú cenu 135 000 € a neoblomne na nej trval. Nepomáhali argumenty, analýzy trhu, ani postupný pokles záujmu. Takmer rok sme sledovali, ako sa potenciálni kupujúci strácajú jeden za druhým. Nakoniec realita trhu prinútila majiteľa drasticky prehodnotiť svoje očakávania – predaj sa uzavrel až na sume 65 000 €. Je to extrémny, ojedinelý, ale poučný príklad toho, ako nerealistické cenové očakávania môžu predĺžiť predaj a paradoxne viesť k ešte nižšej predajnej cene. Čas v realitách naozaj znamená peniaze! A nie nečakajte, že maklér vie urobiť zázrak. Kvalitný maklér Vám povie pravdu a nebude vás naťahovať.
Synchronizácia predaja a kúpy novej nehnuteľnosti je ako šachová partia – každý ťah musí byť premyslený niekoľko krokov dopredu. Najčastejším riešením je prenájom, ktorý poskytuje potrebnú časovú flexibilitu.
Pre maximálnu flexibilitu odporúčame mať pripravený plán B (a ideálne aj C) – či už ide o možnosť dočasného bývania u rodiny, prenájmu, alebo predĺženia pobytu v súčasnej nehnuteľnosti.
Vyhodnotenie konkurenčných ponúk
V dnešnej dobe je online monitoring konkurencie základom úspešného predaja. Pravidelne sledujte podobné nehnuteľnosti v okolí, ich ceny, dobu predaja a úspešnosť.
Je fascinujúce, ako často predávajúci preceňujú jedinečnosť svojej nehnuteľnosti. Áno, pre vás je výnimočná – ale trh sa riadi číslami, nie emóciami. Objektívne porovnanie s konkurenciou je nevyhnutné.
Z dlhoročných pozorovaní viem, že priemerný rozdiel medzi ponukovou a skutočnou predajnou cenou je až 8%? To znamená, že ak chcete získať reálny obraz o cenách, musíte sa pozerať aj na historické údaje o skutočne realizovaných predajoch.
Pri vyhodnocovaní konkurencie sa sústreďte na tri kľúčové faktory: lokalitu, technický stav a vybavenie. Vytvorte si tabuľku porovnateľných nehnuteľností a buďte k sebe úprimní – v čom je vaša nehnuteľnosť lepšia a v čom horšia.
Praktický tip: Navštívte obhliadky konkurenčných nehnuteľností – získate neoceniteľný prehľad o trhu a môžete sa inšpirovať pri príprave vlastnej nehnuteľnosti na predaj.
