V tomto prehľade sa zameriam na tri zaujímavé investičné príležitosti v Novej Dubnici za mesiac október 2024. Ako zvyčajne, snažím sa vyberať nehnuteľnosti s atraktívnymi parametrami a konkurencieschopnými cenami v žiadaných lokalitách.
Pri prieskume trhu som narazil na niekoľko ponúk, ktoré by mohli zaujať potenciálnych investorov. Hoci ich nie je veľa, kvalita prevyšuje kvantitu a každá z vybraných nehnuteľností má svoje špecifické výhody.
Investičné grafy na stole
Medzi vybranými ponukami nájdete byty v rôznom stave rekonštrukcie, od čiastočne obnovených až po kompletne zrekonštruované. Ak by ste mali záujem o podrobnejšie informácie alebo pravidelnejšie prehľady investičných príležitostí, neváhajte ma kontaktovať. Rád vám pomôžem osobne alebo vás spojím s kolegami, ktorí sa špecializujú na danú lokalitu.
Petra Jilemnického, 2 izbový byt, Čiastočná rekonštrukcia, Nová Dubnica: 98 000,- €
Komentár: Ponúkaný 2-izbový byt je situovaný v príjemnej lokalite obklopenej zeleňou, čo je výhodou pre pokojné bývanie. Nachádza sa vo vyhľadávanej bytovej štvrti s dobrou občianskou vybavenosťou. Byt prešiel čiastočnou rekonštrukciou, takže kupujúci už nemusí investovať do výmeny okien, dverí a elektrických rozvodov. Výhodou je tiež orientácia bytu na svetové strany s výhľadom na okolie. Nevýhodu predstavuje pôvodný stav kúpeľne a kuchyne, ktoré môžu vyžadovať ďalšiu rekonštrukciu podľa predstáv kupujúceho.
Bytový dom je v dobrom technickom stave po zateplení, výmene strechy a revitalizácii vchodu, čo je ďalšou výhodou. Mesačné náklady však zahŕňajú len základné služby, takže môžu byť opticky nízke. Nie je uvedené, či zahŕňajú aj fond opráv a podobne.
Cenová analýza a trhové porovnanie:
Byt má výmeru 56 m² s cenovkou 1 750 €/m².
Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 1 946 €. Byty s rovnakou výmerou tu teda obvykle stoja 108 976 €.
Ponuková cena je nižšia o 196 € na m². Byt je lacnejší o cca 10 % , resp. 10.976 € v porovnaní s mediánovou cenou.
Janka Kráľa, 2 izbový byt, Kompletná rekonštrukcia, Nová Dubnica: 103 000,- €
Komentár: Ponúkaný byt disponuje výbornými výhodami. Nachádza sa v príjemnej lokalite s dobrou občianskou vybavenosťou. Byt je kompletne zrekonštruovaný, čo je veľká výhoda, lebo už nebude treba investovať ďalšie prostriedky do rekonštrukcie. Byt je dispozične dobre riešený a čiastočne zariadený. Výhodou je tiež zrekonštruovaný bytový dom s výťahom. Medzi riziká patrí už len to, že nemá vlastné kúrenie a klimatizáciu.
Celkovo ide o zaujímavú ponuku v atraktívnej lokalite na kúpu aj prenájom. Byt je pripravený na okamžité nasťahovanie a využívanie bez nutnosti investícií do rekonštrukcie.
Cenová analýza a trhové porovnanie:
Byt má výmeru 50 m² s cenovkou 2 060 €/m².
Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 1 950 €. Byty s rovnakou výmerou tu teda obvykle stoja 97 500 €.
Vzhľadom na to stačí už len mierna zľava napríklad vo výške 5.500 €, aby ste získali výhodu.
Cena je vyššia o 110 € na m², čo je 6 %. Byt je teda drahší o 5 500 € v absolútnej hodnote. Určite odporúčam negociovať o zľave.
Potrebujete oceniť nehnuteľnosť pred predajom, alebo pre dedičské konanie?
Kontaktujte ma a pomôžem Vám.
0903 618 307 info@vladimirgabor.skOptimálne zníženie ceny by bolo na úroveň 1 853 €/m², aby cena bola nielen konkurenčná k podobným bytom, ale aby bola dosiahnutá aj dodatočná výhoda v ďalšej zľave naviac. Také rokovanie môže byť samozrejme náročné. Kúpna cena bytu by potom mala byť 92 625 €, čo znamená zníženie o 10 375 € v porovnaní s ponukovou cenou.
SNP, 2 izbový byt, Kompletná rekonštrukcia, Nová Dubnica: 119 900,- €
Komentár: Ponúkaný 2-izbový byt v Novej Dubnici na ulici SNP ponúka atraktívnu lokalitu, hoci v panelovom bytovom dome. Jeho výhodou sú výhľady z 13. poschodia a kompletná rekonštrukcia bytového domu zahŕňajúca obnovu všetkých kľúčových prvkov od roku 2022. Samotný byt prešiel dizajnovou rekonštrukciou a kupujúci tak nemusí investovať do jeho opráv či rekonštrukcie. Ďalšia výhoda sú dve komory a pivnica pre ľahšie uskladnenie vecí. Mesačné náklady na služby však nie sú uvedené, takže sa môžu javiť opticky nízke. Celková občianska vybavenosť lokality nie je špecifikovaná.
Nemenej dôležité sú všetky moderné vybavenia vo vnútri vrátane plne zariadených kuchýň. Priaznivé je aj vlastné kúrenie bytu. Lokalita môže byť vhodná pre rodiny s deťmi z dôvodu vyššieho podlažia a súkromia. Kompletná rekonštrukcia celého bytového domu eliminuje potrebu investícií do ďalších opráv v budúcnosti. Celkovo sa byt javí ako zaujímavá moderná ponuka v dobrej lokalite.
Cenová analýza a trhové porovnanie:
Byt má výmeru 61 m² s cenovkou 1 966 €/m².
Ponuková cena je približne rovnaká ako mediánová cena, ktorá je 1 965 €/m². Byty s touto konfiguráciou obvykle stoja okolo 119 865 €.
Napriek tomu odporúčam negociovať zľavu vo výške cca 5 993 €, aby kupujúci získal lepšiu cenu.
SNP, 2 izbový byt, Kompletná rekonštrukcia, Nová Dubnica: 129 000,- €
Komentár: Kompletne zrekonštruovaný a moderne zariadený 2 izbový byt v atraktívnej lokalite Novej Dubnice. Disponuje priestranným obytným priestorom, samostatnou spálňou, balkónom s výhľadom a vlastnou pivnicou. Nachádza sa v zateplenom bytovom dome so zabezpečeným vstupom a novým výťahom. Byt je pripravený k bezprostrednému nasťahovaniu.
Výhody: komplexná občianska vybavenosť v okolí, blízkosť diaľnice, kompletne zariadený byt vrátane spotrebičov a kuchynskej linky, samostatné priestory, pekný výhľad z balkóna, vlastná pivnica, bytový dom po rekonštrukcii. Riziká: vo vyššom poschodí, panelová konštrukcia.
Cenová analýza a trhové porovnanie:
Byt má výmeru 55 m² s cenovkou 2 345 €/m².
Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 1 965 €. Byty s rovnakou výmerou tu teda obvykle stoja 108 075 €.
Vzhľadom na to stačí už len mierna zľava napríklad vo výške 20.900 €, aby ste získali výhodu.
Cena je vyššia o 380 € na m², čo je 19 %. Byt je teda drahší o 20 900 € v absolútnej hodnote. Určite odporúčam negociovať o zľave.
Optimálne zníženie ceny by bolo na úroveň 1 867 €/m², aby cena bola nielen konkurenčná k podobným bytom, ale aby bola dosiahnutá aj dodatočná výhoda v ďalšej zľave naviac. Také rokovanie môže byť samozrejme náročné. Kúpna cena bytu by potom mala byť 102 671 €, čo znamená zníženie o 26 329 € v porovnaní s ponukovou cenou.
Tento investičný výber vychádza každý prvý deň v mesiaci a referuje o ponukách za predchádzajúci mesiac, ktoré boli v čase písania ešte aktívne. Je možné, že po jeho vydaní sa ich stav zmenil – môžu už byť rezervované, predané, alebo stiahnuté z predaja. Ak chcete dostávať viac investičných príležitostí a častejšie, kontaktujte ma. Cenová analýza slúži len pre lepšiu a rýchlejšiu orientáciu v záplave ponúk. Na kvalitné posúdenie ponuky, je potrebná osobná obhliadka nehnuteľnosti najlepšie s kvalifikovaným realitným maklérom. Niektoré drahšie byty môžu byť výbornou kúpou a naopak, lacný alebo zľavnený byt ešte neznamená dobrú kúpu.
