Investičný výber: byty v Košiciach 09/2024

Vitajte v pravidelnom mesačnom prehľade investičných príležitostí na realitnom trhu v Košiciach.

V tomto prehľade som našiel päť zaujímavých ponúk, čo naznačuje, že na trhu je celkom slušný výber. Samozrejme, toto je len malá vzorka z celkovej ponuky na trhu.

Ak by ste mali záujem o viac investičných príležitostí alebo častejšie prehľady, neváhajte ma kontaktovať. Ja alebo moji kolegovia z regiónov vám radi pomôžeme s hľadaním tej správnej investície.

Medzi vybranými nehnuteľnosťami sú dve garsónky na sídlisku Furča, jeden dvojizbový byt na sídlisku Nad jazerom, jednoizbový byt na Terase a dvojizbový byt v južnej časti mesta. Všetky tieto byty majú svoj potenciál, či už ide o výhodnú cenu, dobrú lokalitu alebo možnosť rekonštrukcie podľa vlastných predstáv..

Dénešova, Garsónka, Pôvodný stav, Košice-Dargovských hrdinov: 87 000,- €

Zobraziť ponuku

Komentár: Byt je vhodný pre kupujúceho, ktorý hľadá menšiu nehnuteľnosť s potenciálom prerobiť si ju presne podľa svojich predstáv. Vďaka lokalite je byt zaujímavý aj pre investorov na prenájom.

Medzi výhody patrí pekný výhľad z balkóna na mesto, zateplený bytový dom s rekonštruovanými spoločnými priestormi a novým výťahom, ako aj dobrá vybavenosť okolia s MŠ, ZŠ, OC a ihriskami pre deti. Rizikom je pôvodný stav bytu, kde bude nutná kompletná rekonštrukcia, aj keď niektoré úpravy už pred rokmi prebehli. Treba rátať s investíciou do rekonštrukcie a s vyššími mesačnými nákladmi, ak cena nezahŕňa energie.

Cenová analýza: Cena za m² je 3 625 €. Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 3 625 € (Počet referencií: 2). Čiastočné rekonštrukcie idú za €/m² – 0,- €

Byt je o 0 €/m² drahší než podobné byty. Vzhľadom k situácii na trhu, odporúčam optimálnu cenu nákupu: 80 910 € (3 371 €/m²).

Predajca by musel poskytnúť zľavu 6 090 € – teda 7%.

Dénešova, Garsónka, Pôvodný stav, Košice-Dargovských hrdinov: 90 000,- €

Zobraziť ponuku

Komentár: Garsónka na sídlisku Furča na Zupkovej ulici v Košiciach predstavuje zaujímavú investičnú príležitosť. Medzi jej hlavné výhody patrí nádherný panoramatický výhľad na celé mesto, zateplený bytový dom s rekonštruovanými spoločnými priestormi a moderným výťahom, dobrá občianska vybavenosť v okolí (škôlka, škola, obchodné centrum, detské ihriská, lesopark) a pomerne bezproblémové parkovanie.

Medzi nevýhody patrí pôvodný stav bytu, ktorý si vyžaduje kompletnú rekonštrukciu. Keďže nie je uvedená cena mesačných nákladov, je potrebné pred kúpou zistiť výšku poplatkov za služby a energie. Takisto nie je k dispozícii energetický certifikát, čo znamená, že energetická náročnosť bytu nie je známa.

Cenová analýza: Cena za m² je 3 625 €. Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 3 625 € (Počet referencií: 2). Čiastočné rekonštrukcie idú za €/m² – 0,- €

Byt je o 0 €/m² drahší než podobné byty. Vzhľadom k situácii na trhu, odporúčam optimálnu cenu nákupu: 80 910 € (3 371 €/m²).

Predajca by musel poskytnúť zľavu 9 090 € – teda 10%.

Važecká, 2 izbový byt, Pôvodný stav, Košice-Nad jazerom: 118 000,- €

Zobraziť ponuku

Komentár: Byt má veľmi dobré dispozičné riešenie a veľký potenciál na rekonštrukciu podľa vlastných predstáv, keďže sa v ňom nenachádzajú nosné priečky. Príjemným bonusom je 6 metrová loggia a príslušenstvo v podobe pivnice a komory. Orientácia na juho-západ zabezpečí dostatok slnečného svetla a tepla. Nízke mesačné náklady vo výške 114 € sú veľkou výhodou, avšak treba preveriť, či zahŕňajú všetky služby.

Byt sa nachádza v lokalite s výbornou občianskou vybavenosťou – v blízkosti sú potraviny, lekáreň, materská a základná škola, drogéria a MHD zastávka. Okolie ponúka veľa zelene a možnosti na oddych a športové aktivity, ako sú cyklochodník, tenisové kurty či futbalové ihriská. Byt je voľný, takže je vhodný aj ako investičná príležitosť.

Cenová analýza: Cena za m² je 2 950 €. Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 2 950 € (Počet referencií: 2). Čiastočné rekonštrukcie idú za €/m² – 0,- €

Byt je o 0 €/m² drahší než podobné byty. Vzhľadom k situácii na trhu, odporúčam optimálnu cenu nákupu: 109 740 € (2 744 €/m²).

Predajca by musel poskytnúť zľavu 8 260 € – teda 7%.

Mikovíniho, 1 izbový byt, Kompletná rekonštrukcia, Košice-Západ: 135 990,- €

Zobraziť ponuku

Komentár: Byt po kompletnej rekonštrukcii z roku 2022 je vhodný na okamžité nasťahovanie bez nutnosti ďalších investícií, čo je jeho veľkou výhodou. Nové rozvody, elektroinštalácia, murované jadro, podlahy, okná a ďalšie prvky sú zárukou kvalitného a moderného bývania. Mesačné náklady 115 eur sa zdajú byť priaznivé, avšak nie je špecifikované, či zahŕňajú všetky služby, preto môžu byť v skutočnosti vyššie.

Lokalita na sídlisku Terasa je vyhľadávaná vďaka kompletnej občianskej vybavenosti v okolí – škôlky, školy, obchody, služby, zastávky MHD a dostatok zelene. Byt je situovaný na 2. poschodí z 3 v zateplenom panelovom dome, ktorý prešiel obnovou v roku 2013. Orientácia bytu na východ môže byť nevýhodou z hľadiska prehrievania v lete. Rozloha 37 m2 + 5 m2 loggia a pivnica je postačujúca pre jednotlivca či pár, pre rodinu s deťmi by bol byt pravdepodobne tesný.

Cenová analýza: Cena za m² je 3 675 €. Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 3 752 € (Počet referencií: 2). Čiastočné rekonštrukcie idú za €/m² – 0,- €

Byt je o -77 €/m² lacnejší než podobné byty. Vzhľadom k situácii na trhu, odporúčam optimálnu cenu nákupu: 129 106 € (3 489 €/m²).

Predajca by musel poskytnúť zľavu 6 884 € – teda 5%.

Rosná, 2 izbový byt, Kompletná rekonštrukcia, Košice-Juh: 139 000,- €

Zobraziť ponuku

Komentár: Byt sa nachádza v atraktívnej lokalite s výbornou občianskou vybavenosťou – v blízkosti sú obchodné centrá, nemocnica, škola a škôlka. Výhodou je dobrá dostupnosť do centra mesta. Byt prešiel rekonštrukciou, kupujúci teda nemusí investovať do rekonštrukčných prác. Súčasťou bytu je pomerne rozsiahle vybavenie (nábytok, spotrebiče), čo je taktiež výhodné z pohľadu okamžitej obyvateľnosti. Bytový dom je zateplený, čo prispieva k nižším nákladom na kúrenie.

Potenciálne riziko predstavujú mesačné náklady. Ak v nich nie sú zahrnuté všetky služby, môžu sa po ich pripočítaní výrazne navýšiť. Ďalším rizikom je panelová konštrukcia domu, ktorá môže z dlhodobého hľadiska vyžadovať dodatočné investície do údržby a opráv. Nevýhodou je tiež orientácia bytu na západ, čo znamená prehrievanie v letných mesiacoch. Byt sa nachádza len na 2. poschodí 12-poschodového domu, preto môže byť sčasti obmedzený výhľad a súkromie (viď byt pod hodnoteným bytom).

Cenová analýza: Cena za m² je 3 310 €. Mediánová cena €/m² bytov rovnakého druhu, stavu a na rovnakej ulici je 3 309 € (Počet referencií: 2). Čiastočné rekonštrukcie idú za €/m² – 0,- €

Byt je o 1 €/m² drahší než podobné byty. Vzhľadom k situácii na trhu, odporúčam optimálnu cenu nákupu: 129 250 € (3 077 €/m²).

Predajca by musel poskytnúť zľavu 9 750 € – teda 7%.

Tento investičný výber vychádza každý prvý deň v mesiaci a referuje o ponukách za predchádzajúci mesiac, ktoré boli v čase písania ešte aktívne. Je možné, že po jeho vydaní sa ich stav zmenil – môžu už byť rezervované, predané, alebo stiahnuté z predaja. Ak chcete dostávať viac investičných príležitostí a častejšie, kontaktujte ma.