Obsah článku
Bytové domy Fatra sú typický mestský projekt: bývanie priamo v Martine, medzi obchodmi a dopravou, ale s ambíciou vytvoriť vo vnútri areálu pokojný zelený vnútroblok bez áut. Z poľa medzi Košútmi, železnicou a Jilemnického ulicou má vzniknúť kompaktný obytný súbor s tromi väčšími bytovými domami, podzemnými garážami a pomerne veľkým podielom zelene.
Pre niekoho, kto zvažuje kúpu bytu, je dôležité, že nejde o satelit v poli, ale o bývanie v meste – s obchodmi, MHD aj napojením na hlavné cesty doslova za rohom. Zároveň však treba rátať s tým, že ide o územie medzi železnicou, hlavnou cestou a priemyselno-obchodnou zónou, takže kvalitu bývania tu veľmi ovplyvní architektúra, hluková ochrana a zeleň v areáli.
Kľúčové fakty o projekte v číslach
V projekte vzniknú tri rovnaké bytové domy so 180 bytmi, z toho približne 120 dvojizbových a 60 trojizbových. Každý dom má 6 nadzemných a 1 podzemné podlažie, typológia je jednotná pre všetky objekty.
Parkovanie je riešené výlučne v garážach – spolu 240 parkovacích miest, z toho 12 pre imobilných, bez akýchkoľvek vonkajších státí. Areál má výmeru 16 274 m², pričom zeleň tvorí približne 53,6 % územia (7 875 m² na teréne a 915 m² intenzívnej zelene na strechách). Zvyšok strešných plôch tvorí extenzívna vegetácia.
Byty budú napojené na centrálne zásobovanie teplom (CZT) bez plynu, s odhadovaným tepelným príkonom okolo 810 kW. Do 500 m sa nachádza zastávka MHD a peší prechod pod železnicou k OC Tulip. Pre projekt sa buduje nová trafostanica s výkonom 1 000 kVA a rozvody pripravené na individuálne nabíjanie elektromobilov pri bytoch.
Lokalita v Martine a charakter územia
Projekt je situovaný v Martine, v časti Košúty, v katastri Priekopa. Pozemok leží medzi OC Campo di Martin na severe, železničnou traťou Vrútky – Zvolen, cestou I/65 (ul. Jilemnického) na východe, ulicou Kozmonautov s existujúcou obytnou zástavbou a záhradkami na západe a areálom plničky minerálnej vody Fatra na juhu.
Formálne ide o poľnohospodársku pôdu, v realite je to už dlhšie zatrávnený voľný priestor medzi mestskými funkciami – obchodmi, dopravou a výrobou. Z urbanistického hľadiska je to typická medzera medzi rozvíjajúcimi sa časťami mesta, kde sa prirodzene očakáva dotvorenie mestskej štruktúry.
Okolie dnes nie je práve tiché predmestie, skôr rozhranie bývania, obchodov a ťažších komunikácií. O to viac rozhoduje, ako je projekt natočený, ako má riešené vnútrobloky a akú úroveň hlukovej a klimatickej ochrany ponúkne obyvateľom.
Dispozícia a štandard bytov
V území majú vyrásť tri identické šesťposchodové bytové domy. V pôdoryse majú tvar písmena „Z“ (vždy dve sekcie), čo umožňuje rozlámať hmotu domu, získať viac nárožných bytov a lepšie preslnenie obytných miestností.
Predpokladaná skladba bytov v jednom dome vychádza z modelu 60 bytov, z toho 40 dvojizbových a 20 trojizbových. Pri troch domoch to znamená približne 120 dvojizbových a 60 trojizbových bytov. Projekt je nastavený najmä pre menšie a stredné domácnosti – páry, jednotlivcov a rodiny s jedným či dvoma deťmi. Veľké, nadštandardné byty sa tu nepredpokladajú, dôraz je na funkčné mestské bývanie.
Byty sú prístupné z vnútorných chodieb, v každej sekcii je centrálne schodisko s výťahom. Na typickom podlaží je v sekcii 6 bytov, v celom dome 12 bytov na poschodie. K bytom patria skladové kobky nielen v suteréne, ale aj na obytných podlažiach, čo je praktické na každodenné odkladanie sezónnych vecí.
Dispozičné riešenia zodpovedajú mestskému štandardu – kúpeľne s vaňou alebo sprchovým kútom, spoločný priestor obývačky s kuchyňou a spálne orientované podľa možností na tichšie strany, často do vnútrobloku.
Orientácia bytov a výhľady
Návrh kladie dôraz na dostatok priameho slnka počas dňa, preto sú byty orientované tak, aby maksimalizovali preslnenie. Väčšina bytov smeruje do vnútorných zelených dvorov a na strešné terasy, s výhľadom na Martinské hole alebo do zelene areálu, nie priamo na parkoviská či rušnú cestu.
Hoci je projekt medzi železnicou a cestou I/65, vnútorné fasády by mali pôsobiť podstatne pokojnejšie – menej hluku, viac zelene, lepšie mikroklimatické podmienky. Výhľad na Martinské hole je každodenný bonus, ktorý môže výrazne ovplyvniť vnímanie bývania v tejto lokalite.
Architektúra, zeleň a klimatický komfort
Urbanisticky ide o radovú zástavbu troch rovnakých domov, medzi ktorými vedie centrálna prístupová komunikácia k vjazdom do garáží. Nad garážami, smerom do vnútorných dvorov, vznikajú zelené vnútrobloky – hlavné obytné plochy projektu.
Podiel zelene je na mestský projekt pomerne vysoký. Na teréne je 7 875 m² zelene, ďalších 915 m² tvorí intenzívna zeleň na strechách nad garážami a ostatné strechy sú riešené ako extenzívne vegetačné. Vznikajú tak dve úrovne zelených plôch: na zemi sú trávniky, stromy, kry, drobná architektúra a ihriská, na strechách nad garážami zelené terasy vhodné na pobyt, s možnosťou posedieť či nechať deti hrať sa bez priamej blízkosti áut.
Dreviny majú byť vyberané s ohľadom na sucho a mestské podmienky – kombinácia listnatých a ihličnatých stromov, vrátane menších „borovicových oáz“. Viacvrstvová zeleň (stromy a kry) pomáha tieniť, znižovať prašnosť aj prehrievanie povrchov. Doplnková mobilná zeleň v kvetináčoch umožní doladiť priestor a časom ho prispôsobiť preferenciám obyvateľov.
Pre ľudí žijúcich v projekte to v horúcich letách znamená citeľne lepší tepelný komfort, než keby okoliu dominovali len asfaltové parkoviská. Vegetačné strechy zadržiavajú časť dažďovej vody, ochladzujú sa odparom a zmierňujú efekt prehrievania mestskej zástavby.
Vnútrobloky a spoločné priestory
Zelené vnútrobloky medzi domami sú koncipované ako pešie, určené výhradne pre rezidentov a ich návštevy. Autá sú skryté v garážach pod nimi, takže na povrchu nevznikajú žiadne vonkajšie parkovacie plochy.
Spoločné priestory počítajú s ihriskami a vonkajšími plochami pre deti aj dospelých, doplnenými o terénne a sadové úpravy s drobnou architektúrou – chodníkmi, lavičkami a pobytovými plochami. Každodenná realita tak môže vyzerať tak, že človek po vystúpení z auta zíde priamo výťahom do bytu a pri vychádzaní s deťmi vstupuje do pestrého, zeleného vnútrobloku bez pohybu áut, kde je prirodzene bezpečnejšie nechať deti hrať sa.
Občianska vybavenosť v okolí
Samotný projekt je čisto rezidenčný, bez rozsiahlej komerčnej funkcie. To však v tomto prípade nepredstavuje problém, pretože hneď pri plote stojí OC Campo di Martin a v pešej dostupnosti je aj OC Tulip a ďalšie menšie prevádzky.
V širšom okolí sú supermarkety, malé predajne, služby, kaviarne a gastro, ako aj mestské školy, škôlky, zdravotnícke zariadenia či kultúrne inštitúcie v rámci Martina. Na mestskú rekreáciu sú v dosahu Jahodnícke háje a skanzen v Jahodníkoch, pešie a cyklistické trasy po meste a samozrejme Martinské hole ako cieľ výletov, turistiky a lyžovania.
Pre obyvateľa to znamená, že väčšinu bežných potrieb – od nákupu a kávy až po zdravotnícke služby a školu – vybaví v meste, často aj bez nutnosti sadnúť do auta.
Doprava, parkovanie a MHD
Automobilový prístup je riešený z ulice Kozmonautov, ktorá je miestnou komunikáciou. Vnútri areálu vedie centrálna prístupová cesta so šírkou 6 m, z ktorej odbočujú nájazdové rampy do garáží pod jednotlivými domami.
V garážach vznikne 240 parkovacích miest, v priemere 80 na každý dom, z toho 12 miest je vyhradených pre imobilných. Na povrchu sa s parkovaním nepočíta, čo je dôležitá správa aj pre susedné ulice – projekt nevyťahuje autá na vnútroblok ani do okolia v podobe rozptýleného povrchového parkovania. Autá sú sústredené v dvoch úrovniach garáží (1. PP a 1. NP). Pre obyvateľov to znamená pohodlie „suchého“ parkovania, pre okolie menej vizuálneho smogu a prašnosti zo širokých parkovacích plôch.
Zastávka MHD na Jilemnického ulici je do 500 m pešo a spoje spájajú projekt s centrom Martina, Vrútkami aj okolitými obcami. Cez podchod pod železnicou je územie prepojené s OC Tulip a ďalej s mestskou štruktúrou. Pri uličke Kozmonautov už dnes existujú pešie a cyklistické trasy, na ktoré sa areál logicky napája.
Chodníky pre peších vnútri územia majú spolu plochu 850 m², šírku 2 m, vedené sú popri prístupovej ceste a smerujú do vnútroblokov. Z dopravného hľadiska je plusom dobré napojenie na mesto a MHD, otáznikom môže byť budúci rozvoj tranzitnej dopravy v okolí. V dokumentácii sa rešpektuje koridor budúceho východného mestského okruhu (VMO) severne od územia, čo môže do budúcna uľahčiť napojenie na obchvat a odľahčiť lokálne cesty.
Voda, energia a hospodárenie s odpadmi
Projekt nie je plynofikovaný. Vykurovanie aj ohrev teplej úžitkovej vody zabezpečuje centrálne zásobovanie teplom (CZT) z Martinskej teplárne, v každom dome bude vlastná kompaktná odovzdávacia stanica tepla (KOST). Pre obyvateľov to znamená žiadne individuálne kotly v bytoch a s tým spojené revízie či údržbu, rovnako ako absenciu lokálnych spalín z plynu priamo v dome. Zároveň však ide o závislosť od jedného centrálneho dodávateľa tepla, čo môže byť výhodou alebo nevýhodou podľa cien a politiky dodávateľa.
Elektrická energia bude napojená cez novú trafostanicu 1 000 kVA, s prekladaným vysokonapäťovým vedením vedeným novým spôsobom v zemi. V každom dome bude spoločný rozvádzač pre byty a spoločné priestory, navrhnutý tak, aby sa dal každý byt samostatne pripojiť k nabíjaniu elektromobilu – majiteľ si tak vie riešiť wallbox alebo iné riešenie priamo cez svoj bytový elektromer. Verejné osvetlenie má byť riešené úspornými svietidlami, s preferenciou LED technológie.
Každý dom bude mať svoju vodovodnú prípojku z ulice Kozmonautov s vlastným meraním spotreby. Splašková kanalizácia z každého domu pôjde osobitnou prípojkou do mestskej siete.
Dažďová voda zo striech bude z veľkej časti zadržiavaná vegetačnými strechami, zvyšok pôjde cez zvody do internej dažďovej kanalizácie a následne do verejnej dažďovej kanalizácie. Uvažuje sa aj s riešením formou „dažďovej záhrady“ v severnej časti územia, podrobnosti však závisia od koordinácie s ochranou minerálnych vôd a správcami inžinierskych sietí.
Voda zo spevnených plôch, ako sú rampy, prístupová cesta a plochy pri garážach, bude odvádzaná dažďovou kanalizáciou. Pred vypustením sa musí vyčistiť v odlučovači ropných látok s účinnosťou nad 99 %, aby sa minimalizovalo riziko ropných látok vo vypúšťanej vode. Pre obyvateľov bude systém hospodárenia s vodou do veľkej miery „neviditeľný“, no prítomnosť vegetačných striech a potenciálnej dažďovej záhrady zlepší mikroklímu a zadržiavanie zrážok v území.
Kvalita prostredia: hluk a ovzdušie
Lokalita má už dnes svoje zdroje hluku – cestu I/65, ulicu Kozmonautov a železnicu. Štúdia preverila aj prírastok hluku z novej bytovej výstavby a súvisiacej dopravy. Výpočty ukazujú, že prírastok hluku z novej dopravy pri existujúcich domoch je pod hranicou 0,1 dB, čo je pre ľudské ucho nepostrehnuteľné.
Samotné bytové domy budú chránené kvalitnejšími oknami – minimálne triedy TZI 2 s útlmom približne 30–34 dB, v exponovanejších fasádach môže byť použitá aj vyššia trieda. Vzduchotechnika garáží má byť dimenzovaná tak, aby hladina akustického výkonu zdrojov neprekročila 65 dB, čo po zohľadnení vzdialeností a konštrukcií nemá viesť k prekročeniu hygienických limitov.
V praxi treba rátať s tým, že vonkajší priestor nie je tiché predmestie, ale vnútorné byty a fasády do vnútrobloku by mali mať hluk na prijateľnej úrovni pri zatvorených oknách. Kto je citlivý na hluk vlakov alebo ciest, mal by pri kúpe bytu venovať pozornosť konkrétnej orientácii bytu a podlažiu.
Rozptylové výpočty pre oxid dusičitý (NO₂) a prachové častice (PM10, PM2,5) ukazujú, že prírastok zaťaženia ovzdušia z projektu je relatívne malý. Krátkodobé koncentrácie v najhorších prípadoch predstavujú len pár percent limitných hodnôt a priemerné ročné hodnoty zostávajú hlboko pod limitmi – napríklad pre NO₂ sa po započítaní projektu odhaduje zaťaženie asi na 18 % povoleného limitu, pre prachové frakcie okolo 3 %. Projekt nevytvára žiadny nový významný bodový zdroj emisií, keďže teplo je z CZT, nie z lokálnej kotolne.
Zmena krajiny a pôdy
Poľnohospodárska pôda v kontakte s mestom sa zmení na obytné územie. V kontexte Martina ide o prirodzené pokračovanie urbanizácie, keďže pozemok je zo všetkých strán zvieraný obchodmi, dopravou a výrobnými areálmi.
Rozdiel oproti časti dnešných komerčných projektov spočíva v tom, že sa nepočíta s rozsiahlymi spevnenými plochami a povrchovými parkoviskami. Viac než polovica územia má zostať porastená zeleňou na teréne a strechách. Vizuálne tak môže lokalita pôsobiť kultivovanejšie než dnes – namiesto voľného zatrávneného priestoru medzi obchodmi vznikne kompaktnejší zelený obytný súbor.
Ekonomický a spoločenský prínos
Projekt prinesie do Martina približne 180 nových bytov, čo pri aktuálnom nedostatku novostavieb nie je zanedbateľné. Znamená to viac obyvateľov v dochádzkovej vzdialenosti od obchodov a služieb, viac klientov pre OC Campo di Martin, Tulip aj lokálne prevádzky.
Po dokončení bude v lokalite aj viac áut, aj keď vypočítaný nárast dopravy je v porovnaní s hlavnými cestami veľmi malý. Pre mestskú časť Košúty môže projekt znamenať postupné dorovnanie tejto „medzi-zóny“ s ostatnou zástavbou – z poľa medzi obchodmi sa stane bežná mestská štvrť. Zároveň však v doline pribudne viac ľudí, pohybu a každodenného ruchu, čo môže časť obyvateľov vnímať ako prínos a iní skôr ako zaťaženie.
Ako môže vyzerať bežný deň v Bytových domoch Fatra
Predstavme si bežnú rodinu v dvoj- alebo trojizbovom byte. Ráno zídu výťahom z 3. či 4. poschodia do garáže, nasadnú do suchého auta a za pár minút sú v centre alebo na výpadovke smerom na diaľnicu. Deti, ak chodia do školy v meste, majú zastávku MHD v rozumnej pešej vzdialenosti.
Popoludní sa dá pešo zájsť do OC Campo alebo Tulip na nákup či na kávu. Menšie deti môžu vybehnúť na ihrisko do vnútrobloku – bez obáv z premávky, keďže autá sú pod zemou. V horúci deň je vnútroblok príjemnejší než betónové parkoviská pri obchodných centrách – viac tieňa, tráva a stromy.
Večer, pri pohľade z lodžie či okna, vidno na horizonte Martinské hole a v popredí zeleň areálu. Hluk mesta síce úplne nezmizne, ale vďaka dispozičnému riešeniu objektov by mal zostať v rozumnej miere.
Zhrnutie: pre koho môže byť projekt zaujímavý
Bytové domy Fatra prinášajú do Martina trojicu väčších mestských domov so 180 bytmi, riešených s dôrazom na vnútorné zelené dvory bez áut, vegetačné strechy a úplne podzemné parkovanie. Poloha medzi obchodnými centrami, hlavnou cestou a železnicou je dopravne veľmi praktická, ale hlukovo aj vizuálne náročnejšia – projekt sa s tým vyrovnáva orientáciou bytov, oknami s vyšším útlmom a veľkým množstvom zelene.
Pre záujemcu, ktorý hľadá moderné mestské bývanie v Martine s dobrou dostupnosťou služieb a nechce denne dochádzať z okolitých obcí, môže byť táto lokalita zaujímavá voľba. Výmennou za to je bývanie v aktívnom mestskom prostredí, kde sa hneď za hranicou vnútrobloku pripomínajú cesty, vlaky a obchodné centrá. O tom, či je to správna kombinácia, napokon rozhodne osobná preferencia každého záujemcu o nový byt.
